http://www.calewing.com
Привет, инвесторы! С вами Кэл Юинг, и у меня есть отличная сделка по облигациям Теннесси, обеспеченным недвижимостью недалеко от оживленного рынка недвижимости Нэшвилла. 🎸🔥
Если одна из ваших финансовых целей на 2026 год — перевести свои ленивые деньги или самостоятельный пенсионный счёт (IRA) на гарантированную доходность выше среднего, то это может быть вашим вариантом.
🏡 Сделка: Игра с обратной ипотекой в Кларксвилле, Теннесси
Мы покупаем неработающую обратную ипотеку с правом первого залога, обеспеченную:
Дом с 3 спальнями / 2 ванными комнатами / площадью около 1274 кв. футов (примерно 1274 кв. фута)
На участке площадью 0,47 акра, построен в 1987 году
Гараж на 2 машины, красивый вид после уборки
Расположен в Кларксвилле, Теннесси, недалеко от Нэшвилла и в нескольких минутах от военной базы Форт-Кэмпбелл
Недвижимость пустует, заемщики умерли, а текущий кредитор не хочет завершать процедуру выкупа или заниматься реконструкцией — вот тут-то мы и вступаем в дело.
Состояние:
Оценка «удовлетворительное» по результатам BPO/инспекции
Нет серьезных проблем: нет проблем с фундаментом, нет повреждений от воды, крыша в хорошем состоянии, подготовлена к зиме, нет актов вандализма
Требуется вывоз мусора, генеральная уборка, новая краска и полы, ремонт Установка сантехники/бытовой техники и уборка двора.
Классический лёгкий ремонт/изменение цвета помады ✅
📍 Почему Кларксвилл?
Кларксвилл выигрывает от:
Близости к Нэшвиллу (высокий рынок недвижимости)
Форта Кэмпбелла, стимулирующего высокий уровень занятости и спроса на жилье
Быстрорастущего населения и здорового рынка труда
Рынка, ориентированного на продавцов, с приемлемым количеством дней на рынке
Короче говоря: прочные фундаментальные условия для выхода из ситуации с ремонтом и перепродажей.
📊 Цифры (консервативный андеррайтинг)
Остаток по кредиту (погашение): ~200 362 доллара США
Цена покупки векселя: 145 000 долларов США (скидка на первый залог)
Налоговые обязательства: ~1464 доллара США
Финансирование / обслуживание / перевод / DD: ~4000 долларов США
Бюджет на реабилитацию (лёгкий): до 30 000 долларов США
Расходы на хранение (налоги, страхование, коммунальные услуги, скашивание): ~4000 долларов США
👉 Необходимый общий капитал: ок. 185 000 долларов США
Стоимость:
Стоимость «как есть»: оценочная стоимость 210–233 тыс. долларов США (BPO 233 тыс. долларов США; я предполагаю минимальную стоимость)
ОРВ (после лёгкой реабилитации): ~245–260 тыс. долларов США (я использую эту консервативную цифру, хотя конкуренты поддерживают более высокую)
При цене продажи 245 тыс. долларов США, мы прогнозируем следующие расходы после продажи:
Прибл. Валовая прибыль: 40 500 долларов США
Сроки: андеррайтинг через 9 месяцев (хотя мой базовый сценарий предполагает 6–7 месяцев)
Годовая доходность на уровне сделки:
~29% при заключении сделки за 9 месяцев
~22% при заключении сделки за 12 месяцев
💰 Условия частного кредитора (ваша сторона сделки)
Поиск одного частного кредитора для финансирования проекта:
150 000 долларов США авансом для выкупа векселя и завершения процесса обращения взыскания
Дополнительно до 35 000 долларов США в дальнейшем на реабилитацию + расходы на удержание
Общая сумма риска: около 185 000 долларов США
Ваш доход:
Кредит только под 10% годовых
Минимальная гарантия выплаты процентов на 9 месяцев
Если мы завершим сделку, скажем, через 6 месяцев, вы все равно получите 9 месяцев процентов, что увеличит вашу эффективную годовую доходность до 12–13% в зависимости от срока.
Это краткосрочный кредит с залоговым правом первой очереди, обеспеченный недвижимостью. Игра, адаптированная для наличных или средств IRA, которые вы хотите использовать быстрее и эффективнее.
🔐 Как вы защищены
Вы защищены на протяжении всего процесса:
На этапе векселя:
Ваше имя/IRA/компания указываются в ипотечном договоре вместе с моим.
Зарегистрированы в окружных реестрах в качестве залога первой очереди на недвижимость.
После обращения взыскания/в качестве REO:
Мы создаем новую ипотеку первой очереди на ваше имя (или имя вашей организации/IRA).
Снова зарегистрированы в качестве залога первой очереди, обеспечены непосредственно недвижимостью.
От начала и до конца вы публично зарегистрированы и защищены в качестве залога первой очереди на актив.
⏱️ Краткий обзор
Завершение покупки векселя: к концу декабря 2025 г.
Завершение выкупа: ориентировочно 60–90 дней (Теннесси — несудебный процесс, что позволяет ускорить процесс).
Реабилитация: ~90 дней или меньше (лёгкий косметический ремонт).
Выставление на продажу: ~50–60 дней на рынке.
Общие прогнозируемые сроки: около 6–7 месяцев, страховка — 9 месяцев для обеспечения безопасности.
📞 Хотите получить полный пакет и более подробное описание?
Если вам это интересно и вам нужны:
Отчёты о бизнес-процессах и осмотре
Моя подробная таблица по сделке
Сравнительные документы, фотографии и полный пакет комплексной проверки
Давайте поговорим.
👉 Запишитесь на звонок в Zoom: talkwithcalewing.com
Нам нужно собрать с...
Информация по комментариям в разработке