深圳又一個殺豬盤崩了！房價連跌三年，慘不忍睹，20萬炒房客被套牢！三觀崩塌！深圳樓市慘澹收場！

繼諾德假日花園之後，深圳又一個「殺豬盤」 要崩了！
就系大名鼎鼎的「紅樹西岸」。
儘管該小區被詬病樓齡老舊、噪音大、戶型差等等。
但過去的兩年，在市場普遍低迷、樓價持續走低的情況下。
紅樹西岸卻逆勢大漲，走出獨立行情，成為深圳二手樓市場最靚的崽。
該樓盤，舊年最高成交價破20萬一平，而而家最低成交價已經回落到13萬/㎡。
哪怕系端頭位置有着一線海景的單位，而家，報價也僅15萬左右。
紅樹西岸高光時刻有過兩次，一次系開盤時，一次系舊年。
2005年，紅樹西岸開盤均價2.5萬/㎡，呢個價格放在當年，可謂一枝獨秀。
同期的中信紅樹灣均價才1萬、後海的濱海之窗均價8000，1年之後的半島城邦一期均價1.1萬。
彼時的紅樹西岸，憑藉着優越的地段、一線海景、超前的產品設計。
收穫了一啲後生富豪們甚至香港明星的青睞，比如朱茵、鄭伊健等都有置業。
後來，隨着深圳灣、華僑城等片區新一代豪宅的誕生，讓紅樹西岸呢個老牌豪宅小區不再咁吃香了。
曾經天價開盤，卻一度跑輸大勢。
但在舊年，紅樹西岸突然瘋狂爆單，據不完全統計，全年共成交78套，同比2022年增長了一倍！
2000萬+/套的豪宅，年成交能達到呢個數，哪怕系在深圳樓市最火熱的時候，也幾乎沒見過。
和深圳其他二手樓以價換量唔同嘅系，呢個樓盤唔單只沒跌反而一路在漲。
以主力成交144㎡戶型為例，2020年12月份成交價為2440萬，單價為16.88萬/㎡。
舊年年初，一套同戶型中間樓層的成交單價18.9萬/㎡，半年後，成交價就到咗19.8萬/㎡。
到咗11月份，同戶型法拍成交價為2955萬，折算單價20.4萬/㎡。
仲有一點也值得留意。
從紅樹西岸成交記錄來睇，較為集中在117平呢個極為糟糕的兩房戶型，被網友戲稱「狙擊槍戶型」......
正常情況下，沒人睇得上的。
此外，舊年就有博主爆出：舊年上半年，大多數成交都通過某中介平台的同一個人出單的。
如果冇人幕後操盤，以上種種詭異的現象都很難解釋。
呢一類操盤手法講起身亦畀較簡單，就系操盤團體集中買入二手樓樓盤，造成市場火爆，價格攀升的假象，跟住吸引人來接盤。
現狀點樣？
講到「殺豬盤」自然繞不開諾德假日花園。
呢個由某炒房團隊操盤的小區，48㎡、66㎡呢兩個「炒作重災區」戶型，從21年最高點的17萬+/㎡，一路跌跌不休。
到今年，成交價全面跌到8字頭，對半腰斬了，仍未有止跌的跡象。
而紅樹西岸，好似正走在同樣的道路上。
舊年成交70多套，到咗今年，開始原形畢露了，量價齊跌。
截止而家，成交不超過20套。
舊年，117㎡的戶型，基本成交價都系15萬/㎡以上，樓層高一點都賣到咗十八九萬一平。
而而家，成交價已經跌到咗13萬，最低的一套低樓層的掛牌12.82萬/㎡。
雖講豪宅同戶型的唔同樓層、唔同朝向、唔同景觀，對價格影響好大。
但系，每平差六七萬仲系畀人難以接受的，更何況系一個近20年樓齡的老豪宅。
隔離中海深灣玖序，雖然唔系無遮擋臨海。
同樣系玻璃幕牆，產品設計更時尚，仲系新盤，明顯性價比要高得多。
在中海深灣玖序的衝擊下，紅樹西岸的嗰啲雞肋戶型只會越來越不值錢。
而且最糟糕嘅系，已經有大V表示：機構頭子早已經賣掉離場，留下學員自己扛着......
對於呢種投機客一窩蜂的「妖盤」，最好仲系避而遠之!
最近一周，深圳二手樓掛牌量再次小幅上漲，保持在高位。截至8月19日，全市在售二手單位量為63706套，較上周增加了353套。增幅不算大，但於賣房人來講，賣房依然很被動，最新掛盤價普遍下調，有時候仲可以睇到一啲砸盤價成交的單位。
像呢兩日刷屏朋友圈的碧海中熙香緹灣，一套164平五房，滿五唯一，業主報價900萬，最終以880萬總價成交，價格返到咗2015年左右。房地產市場熱度整體平淡，大家降價賣房的理由亦都唔盡相同。當下呢個節點，深圳市場上所睇到的砸盤價成交單位，基本分為兩種情況。一種系，業主實在太缺錢了，只有賣房抵債呢一出路，割肉賣亦系無奈之舉，總好過到時候被法院搬上法拍。
另一種系，有實際的置換需求，包括剛需地段換改善地段、改善地段換豪宅地段、老房屋換次新等房產置換升級，當下賣得便宜，買的時候同樣便宜。如果你唔系以上兩種情況，就沒必要在呢個時候賣房，被市場和情緒裹挾導致恐慌出貨。
而對於正在考慮置換的粉絲，建議穩紮穩打，先確保賣出自己的房屋。在賣房的過程中，可以順便物色好置換標的，但要明確，賣房系首要任務。特別系對於嗰啲流通性較差的房屋，適當降價以換取更快的成交，避免時間越往後越被動。
在賣掉舊房屋之後，再以相對低的價格換成優質房產，噉樣的操作可以讓自己拿到的籌碼更優，從長期睇更穩健。某種程度上來講，向上置換呢件事，低賣低買就等於賺到，因為一旦市場出現反轉，優質房產必將率先活躍。碧海的中熙香緹灣那套筍盤，點解價格拉得咁低？
除咗市場低迷的因素以外，仲有很重要的一點原因系，碧海而家屬於剛需地段，主流戶型系89平的三房，像呢種164平的大戶型屬於資源錯配。呢類非主流戶型在碧海就系典型的普通人買不起，富人睇不上。
呢輪全國性的房地產救市，系從2021年底開始的，至今差不多三年了，放鬆政策一個跟住一個。和前兩輪大救市唔同嘅系，本輪放鬆政策採取嘅系添油戰術，牙膏一點點地往外擠，所以大家的感覺：普遍難熬。但系機會依然存在，需要你撥開雲霧才能見天明。
睇深圳樓市，今年的二手樓市場表現，整體優於新樓市場。核心的原因系，經過市場不斷地調整，二手筍盤越來越多。呢啲單位的地段和配套設施都比新樓更加優越，而且「所見即所得」，呢讓二手樓在市場上更具吸引力。
相比之下，新樓的不確定性相對來講比較多。筍盤唔系太多而系太少。
新樓和二手樓，既系市場競爭的夥伴，亦系市場下行的壓力源。在樓市上行期，距地能夠相互促進，共同提高市場競爭力；而在當前的市場環境下，距地之間的踩踏將變得更加明顯。對於個體來講，想要在深圳樓市中抓住機會，最好的方式，就系以劣換優，就算系剛需買樓，也要結合需求緊盯核心資產，跟住產業和品質走。
而家的深圳樓市，優質資產岩布局入場，非優質房產岩快啲置換，兩者之間並冇任何衝突。嗰啲貴的房屋，有8成的價格系貴在了地段上，只有2成在房屋上。深圳的城市發展路線系一路向西，越往東部，整體勢能就越弱。呢啲年，支撐南山區樓價嘅系科創。作為深圳科技總部集群的區域，南山有超百家上市公司，誕生了無數奇蹟，任何產業強悍與人才聚集的地方，樓價都唔可能太便宜。
近水樓台先得月，寶安也承接了一部分南山外溢的購買力。表面上睇，深圳呢一輪樓價跌幅最狠嘅系西部，東部跌幅相對較少，於系好多人就此質疑西部的價值。但系，拉長維度來睇，西部過去近十年的整體漲幅遠遠跑贏東部。
我哋只需要記住一點——從來就冇只漲不跌的資產，樓價上漲的背後系周邊經濟、產業和人口質量。有啲地方下跌系暫時性的，而有啲地方下跌卻系永久性的。值得注意嘅系，深圳發展一路向西，但十年內止步於前海、寶中和碧海，買樓並唔可以盲目的一路向西，越往西部走，其不確定性反而會越大。