กฎหมายที่ควรรู้ “ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร ? | เงินทองของจริง

จากกรณีข่าวเจ้าของบ้านปล่อยบ้านทิ้งร้าง 30 ปี จนเพื่อนบ้านเข้ามายึด เพื่อทำเป็นบริษัท โดยอ้างกรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย แล้วคำว่า “ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร ?

มหากาพย์ฮุบบ้าน ย่านรามอินทรา 58 เป็นประเด็นต่อเนื่องตั้งเเต่ปลายปี 2566 เเละกลับมาเป็นกระเเสอีกครั้งแม้ศาลจะยังไม่ตัดสินคดีนี้ แต่เพื่อนบ้านกลับมายึดบ้านรอบที่ 2 แถมฟ้องครอบครองปรปักษ์อีก

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร?
การครอบครองปรปักษ์ ถูกกำหนดอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์(ป.พ.พ.) มาตรา 1382 ใจความว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของคนอื่นไว้โดยสงบ และเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกัน 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ โดยการครอบครองปรปักษ์” แต่การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ไม่ได้ได้มาโดยอัตโนมัติ ยังจะต้องมีเงื่อนไข และกระบวนการอีกหลายข้อ

ขั้นตอนการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์

ซึ่งในทางปฏิบัติ แม้จะเข้าองค์ประกอบตามมาตรา 1382 กำหนดแล้ว บุคคลที่อ้าง การครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องดำเนินการ ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำสั่งให้ได้มา ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ พร้อมแสดงหลักฐานก่อนศาลจะพิจารณา ศาลจะมีหมายส่งไปยังเจ้าของที่ดิน ที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ดังกล่าว เพื่อให้มา *คัดค้าน* และศาลจะมีคำสั่งให้ผู้กล่าวอ้างการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการเกี่ยวกับ การรังวัดที่ดินพิพาท เพื่อประกอบการพิจารณาด้วย

กรณีไม่มีผู้คัดค้าน ศาลอาจจะมีคำสั่งให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการ ครอบครองปรปักษ์ ผู้นั้นต้องนำคำสั่งศาลไปติดต่อกรมที่ดินเพื่อขอเปลี่ยนแปลง ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

เงื่อนไขและหลักเกณฑ์ในการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
1. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ ในทรัพย์สินของผู้อื่น
2. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดิน ที่มีโฉนดเท่านั้น
3. ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน
4. ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้น เข้ายึด ถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
5. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครอ งทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิ ครอบครองเท่านั้น
6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
- ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
- ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์
7.แม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่า ผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต

ข้อยกเว้นที่ไม่ใช่เป็นการครอบครองปรปักษ์
1.ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น
2.หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์
3.ไม่นับผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างรอทำสัญญาซื้อขาย
4.หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษรไม่ถือว่า เป็นการครอบครองปรปักษ์
5.หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างนั้นจะไม่ถือว่าครบ 10 ปี โดยผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์ มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน

ต้องดูแลที่ดินอย่างไร ไม่ให้กลายเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์
1. ตรวจ คอยตรวจสอบที่ดิน หมั่นไปดูที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง
2. ถาม คอยสอบถามเพื่อนบ้านหรือคนที่อยู่ใกล้เคียงว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่
3. เช็ค ตรวจหลักหมุดให้อยู่ที่เดิม เช็คว่าหลักหมุดมีการเคลื่อนย้ายและเกิดการชำรุดหรือไม่
4. แจ้ง ถ้าหลักหมุดหายหรือถูกย้าย ให้แจ้งความดำเนินคดีทันที
5. รังวัด ควรรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 -10 ปี
6. ไล่ ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง/เข้าอยู่อาศัยควรให้ทำสัญญาเช่า หรือขับไล่หรือโต้แย้งทันที
7. ล้อม ควรติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินไว้
8. รอย สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน หรือว่ามีทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
9. จ่าย เสียภาษีตามกฎหมายกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานราชการ

พบกับ โค้ชหนุ่ม และ กาย สวิตต์ ได้ใน เงินทองของจริง ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 9.05-9.15 น. ทางช่อง 7HD กด 35 และช่องทางออนไลน์ TERO Digital

ติดตาม CH7HD News และ TERO Digital ได้ที่ : https://linktr.ee/ch7hdnews_tero

#เงินทองของจริง #TERODigital #CH7HDNews