Comment fonctionnent les amortissements en immobilier

Comment fonctionnement les amortissements en immobilier ? Ils permettent de réduire ta base imposable pour ne pas payer d'impôts avec un régime fiscal adapté : le réel meublé
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Qu'est-ce que les amortissements ?
Comment fonctionnent-ils ?
Comment payer moins d'impôts grâce aux amortissements ?

Dans cette vidéo, je te détaillerai les amortissements appliqués à l'investissement immobilier locatif. Ces amortissement s'applique aux régimes réels.

Les amortissements en meublé réel LMNP fonctionnent comme pour une entreprise qui souhaite amortir son matériel (ordinateurs, machines, locaux...)

On provisionne le fait que ton bien et tes meubles se déprécient au cours du temps. On vient donc gommer, fiscalement parlant, une partie de tes rentrées d'argent grâce aux amortissements.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier hors terrain réputé non amortissable).

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :

la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
le montant des frais d’acte,
la valeur hors taxe du mobilier,
les frais d’agence.
Comme indiqué plus haut, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :

5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20% par an).
25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. (soit 2,5 à 4% par an).

Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP ?
L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

Intérêts d’emprunt,
Primes d’assurance,
Taxe foncière,
Charges de copropriété,
Honoraires de cabinet comptable,
Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG.
Amortissements.

Les 3 phases d’un investissement LMNP
1. La phase de financement
En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt. Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements LMNP non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

2. La phase de rendement
Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
Les amortissements LMNP de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.

3. La phase d’arbitrage
Une fois qu’il n’y a plus d’amortissement LMNP disponible, 2 solutions :

Opter pour le régime du micro BIC.
Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime du micro BIC ).
Concrètement, pour savoir si le passage en micro BIC est intéressant, il suffit de comparer la somme des charges déductibles plus amortissement au montant de l’abattement forfaitaire de 50%. Si l’abattement est plus élevé, alors il est intéressant de passer au micro BIC.

Revendre le bien considéré.
L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP.
C’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a lui épuisé ses amortissements.

PS : l'amortissement est quelque chose d'un petit peu compliqué à comprendre mais il ne faut pas s'arrêter au premier obstacle venu ! Il te permettra, associé à un régime fiscal adapté, de ne pas payer d'impôts sur tes loyers.

Lien de la vidéo :    • Comment fonctionnent les amortissemen...  

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