ฎีกา InTrend Ep.154 นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิฟ้องให้รื้อถอนระเบียงที่ต่อเติมโดยมิชอบเรียกค่าเสียหาย..

ฎีกา InTrend Ep.154 นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิฟ้องให้รื้อถอนระเบียงที่ต่อเติมโดยมิชอบ เรียกค่าเสียหายจากการต่อเติมและน้ำรั่วซึมไปห้องอื่นได้หรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, ทัสสญุชุ์ กุลสิทธิ์ชัยญา, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์

การอยู่ร่วมกันในชุมชนอย่างเช่นอาคารชุดต้องมีกฎกติกากำกับพอสมควรเพื่อทำให้การอยู่ร่วมกันนั้นเป็นไปอย่างสันติสุขและไม่ก่อให้เกิดปัญหาแก่ส่วนรวมและเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ แต่บางครั้งก็อาจเกิดปัญหาจากการกระทำของเจ้าของร่วมบางคนได้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นคือในกรณีเหล่านี้บทบาทของนิติบุคคลอาคารชุดจะดำเนินการฟ้องร้องได้มากน้อยเพียงใด ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่มีการต่อเติมระเบียงโดยมิชอบ นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิฟ้องให้รื้อถอนระเบียง เรียกค่าเสียหายจากการต่อเติมและน้ำรั่วซึมไปห้องอื่นได้หรือไม่
นาย ก. ซื้อห้องชุดห้องหนึ่งจากนาย ข. โดยห้องชุดนั้นนาย ข. ได้ต่อเติมบริเวณระเบียงของห้องไว้ด้วย ต่อมานิติบุคคลอาคารชุดของอาคารชุดนั้นได้เรียกร้องให้นาย ก. รื้อถอนการต่อเติมระเบียงนั้นเสีย เนื่องจากการต่อเติมทำให้ภาพลักษณ์ของอาคารชุดเสียไป เพราะมีส่วนของการต่อเติมที่ทำให้อาคารชุดดูไม่เป็นระเบียบเรียบร้อยสวยงามเหมือนเดิม
นาย ก. ไม่ยอมรื้อถอน อ้างว่าการต่อเติมเป็นการกระทำของนาย ข. ขณะที่ตนซื้อมาห้องชุดก็มีสภาพดังกล่าวอยู่ก่อนแล้ว
นิติบุคคลอาคารชุดจึงได้ฟ้องนาย ก. ขอให้รื้อถอนการต่อเติมบริเวณระเบียง ชดใช้ค่าเสียหายจากการต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต และค่าเสียหายจากการที่การต่อเติมทำให้น้ำรั่วซึมไปยังห้องชุดห้องอื่น
ในกรณีของการต่อเติมห้องชุดนี้ หากเป็นการต่อเติมภายในห้องชุด เจ้าของร่วมจะทำอย่างไรก็คงได้ เพราะเป็นเรื่องส่วนตัวของเจ้าของร่วมที่เมื่อมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแล้วย่อมทำการต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของร่วมได้ แต่กรณีนี้เป็นการต่อเติมในส่วนระเบียงที่ปรากฏต่อบุคคลภายนอกที่อาจพบเห็นการต่อเติมนั้นด้วย กรณีนี้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 48(3) กำหนดไว้ว่าหากเป็นการต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด แม้จะทำโดยค่าใช้จ่ายของตนก็ต้องได้รับชอบด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วมทั้งหมด
การต่อเติมห้องชุดห้องนี้ ไม่ปรากฏว่าการที่นาย ข. ต่อเติมห้องชุดได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมอื่นตามที่กฎหมายกำหนด แม้ว่าจะเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ แต่เป็นการใช้สิทธิที่มีแต่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นอันเป็นการกระทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421
แม้นาย ก. จะซื้อห้องชุดนั้นมาภายหลังจากที่มีการต่อเติมแล้วก็ไม่มีผลทำให้การต่อเติมนั้นเป็นการต่อเติมโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะทำให้นาย ก. มีสิทธิที่จะเก็บรักษาการต่อเติมนั้นไว้ต่อไปได้ เพราะหากถือว่าผู้ที่ซื้อห้องชุดมาไม่ว่าจะมีสภาพที่ทำไว้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่แล้วมีสิทธิเก็บรักษาสภาพนั้นไว้ได้อาจเป็นเหตุทำให้การอยู่ร่วมกันในอาคารชุดมีปัญหาได้ เพราะเจ้าของร่วมอาจทำการเลี่ยงกฎหมายด้วยการต่อเติมตามใจชอบแล้วขายห้องชุดนั้นไปก็จะทำให้ไม่สามารถทำอะไรกับการต่อเติมที่มิชอบได้ นาย ก. จึงยังคงมีหน้าที่ต้องรื้อถอนการต่อเติมที่มิชอบนั้น
นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้นาย ก. รื้อถอนการต่อเติมระเบียงที่ทำโดยไม่ชอบนั้นได้ เพราะเป็นการบังคับเพื่อให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่ของตน
อย่างไรก็ตาม ในส่วนที่ฟ้องขอให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนจากการต่อเติมเป็นค่าปรับรายวันจนกว่าจะรื้อถอนนั้น แม้การต่อเติมระเบียงจะเป็นการกระทำละเมิด แต่ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการต่อเติมระเบียงโดยไม่ชอบเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นกับเจ้าของห้องชุดคนอื่นแต่ละรายไป การเรียกร้องค่าเสียหายจึงเป็นสิทธิของเจ้าของร่วมคนอื่นแต่ละรายไป เช่นเดียวกับค่าเสียหายจากการที่ต่อเติมแล้วทำให้น้ำรั่วซึมไปห้องอื่น ก็เป็นความเสียหายที่เป็นสิทธิเรียกร้องของเจ้าของห้องชุดที่ได้รับความเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายส่วนนี้ได้
ดังนั้น หากต่อเติมห้องชุดที่ส่งผลต่อลักษณะภายนอกอาคารโดยมิชอบ เจ้าของห้องชุดที่ซื้อต่อมาก็ยังมีหน้าที่รื้อถอนการต่อเติมที่ไม่ชอบนั้น นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิฟ้องให้รื้อถอนได้ แต่จะฟ้องเรียกให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนจากการต่อเติมที่ไม่ชอบกับการที่ทำให้น้ำรั่วซึมไปห้องอื่นไม่ได้

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3805/2565)