樓市仆街了！炒房客們在廁所哭成一片！空置率50%！東莞出大事！供過於求，寫字樓冇人租，又賣唔郁喇！租金跌返11年前水準！

樓市大崩潰，炒房客們在廁所哭成一片！仆街了！空置率5成！東莞出大事！供過於求，寫字樓冇人租，又賣唔郁喇！租金跌返11年前水準！貼着地板價都無人問津！寫字樓寒冬真系嚟咗！
最近，樓價的走勢就好似過山車一樣，從高點直接墜入谷底。一線城市的數據全面下滑，樓市正面臨前所未有的挑戰。別講樓價上漲了，就連止跌都異常艱難。曾經炒房客手裡的「金磚」，而家正被佢哋自己無情地拋售。呢系點回事？我哋一齊身傾下。
樓市跌幅超預期：克爾瑞公布了今年第49周的最新樓市數據，北上廣深的新樓成交指數從116降到咗71，降幅達47個點；二線城市的新樓成交指數從118降到咗75，降幅達43個點。呢跌幅簡直畀人驚掉下爬，完全超出咗之前的預判。
新政曇花一現：本來以為九月底出台的新政能給樓市帶來一啲正面影響，大致維持一個月之後，效果逐漸減弱，第三個月基本回歸正常低谷。前兩個月的數據和我的判斷基本一致，但到咗12月，情況完全不像預期噉樣，反而出現咗斷崖式下跌。呢真系出乎意料，唔單只畀人感到驚訝，也打面了嗰啲曾大肆宣揚樓市即將暴漲的「專家們」，比如夏母刀。
上海新樓銷量腰斬：根據克爾瑞的數據，12月第一周，北上廣深的成交面積環比數據都系暴跌。其中，上海的降幅竟然高達43.9%，幾乎腰斬。北京和廣州的降幅也達到咗19.9%。樓市的疲軟顯而易見，政策刺激好似效果不大。前兩個月的瘋漲有多瘋狂，而家的慘澹就有多慘。
多個城市跌幅過半：二線城市的成交數據更系慘不忍睹。重慶的跌幅達到咗64%，武漢的跌幅為50.8%，杭州的跌幅為50.99%，幾大重點城市的跌幅都超過咗5成。甚至福州的環比跌幅也超過4成。噉樣的數據，簡直畀人目瞪口呆。
從自信滿滿到哭暈在廁所：回想10月份銷售數據公布的個段時間，好多房產專家高調宣稱樓市已經徹底逆轉，即將迎來暴漲，一面自信。到咗11月，儘管銷量持續下滑，佢哋還在勉強維持笑容。12月第一周的成交數據發布後，估計呢啲專家已經哭暈在廁所，甚至有啲已經在準備另謀出路了。
需求不足：而家樓市面臨的最大問題系需求不足。需求不足的根本原因在於老百姓兜里沒錢了，對房產增值保值的信心也徹底消失了。而家的青年失業率居高不下，仲冇計埋失業的農村戶口。另外，工業企業的利潤一直在下降，經濟內生性修復能力明顯不足。
內憂外患：我哋的經濟可謂系內憂外患。2025年如果懂王上台，肯定會對我哋加征關稅，中國將成為美國政策影響的首當其衝者，外貿出口受阻幾乎系板上釘釘的事。從呢個角度來睇，消費疲軟，投資乏力，出口受阻，2025年將成為中國經濟的關鍵決戰年，呢意味住我哋在經濟增長、就業和收入預期方面將面臨嚴峻挑戰。
借無可借：根據數據，中國居民的槓桿率已經高達64%，按可支配收入計算，槓桿率更系達到咗14成。已經借無可借，想通過買樓升值的空間越來越小。可以講，炒房暴富的時代已經一去不復返，有啲地方的房屋可能會一文不值，大城市的樓價也將繼續回歸正常的居住價值。
總的來講，今年可能成為過去十年最差的一年，但亦系未來十年最好的一年。呢個經濟大環境下，樓市的表現自然也唔會樂觀。炒房客們呢次系真的急了，而老百姓們也要開始重新審視自己的投資策略。不論系買樓自住仲系投資，都要謹慎考慮。
空置率超5成！東莞寫字樓租金，能穩住嗎？
今日，我哋不聊房屋，來深扒東莞寫字樓。從東莞大道一路驅車，鴻福路口、東莞CBD、南城總部基地，各個板塊的高樓拔地而起。呢啲光鮮無比的寫字樓，曾在2021年月租金可高達約50-100元/平，而家的出租行情又點樣呢？東莞高端寫字樓，主要集中在鴻福路商圈、南城總部基地、東莞CBD三大板塊。租金最為堅挺的，當屬鴻福路商圈。周邊大型商場聚集，康帝酒店、洲際酒店等配套齊全，而且擁有已開通的R2線鴻福路站。故而，較新的嘉宏振興中心和民盈國貿中心超甲級寫字樓，高層帶景觀、帶豪華裝修的單位，月租金可達50-60元/平。對於有接待客戶和較高要求的小中企業，系唔錯的揀。但今時唔同往日。該片區其他樓齡超10年以上的寫字樓，硬件設施相對落後，租金水準持續走低。相比起高峰期月租金70-80元/平，而家月租金低至28-35元/平。甚至還面臨着長時間空置，無人問津的困境。如果講鴻福路商圈的寫字樓競爭大，咁南城總部基地的寫字樓就更卷了。呢度從2019年開始，大量寫字樓陸續入市，樓齡相差不大。
其中，寰宇匯金中心、浙商大廈、恆兆中心等毗鄰地鐵口，硬件配置較高的甲級寫字樓，月租金約35-45元/平。另外碧桂園中心、萬科大廈等，月租金約28-25元/平，稍微低於板塊水準。在實探的路上，租賃中介忍不住訴苦：臨近年底，南城總部基地的寫字樓為咗提高出租率，好多單位帶有免租期1個月的優惠。有小部分單位還打着「還價就租，時蛋砍租金」的標語，更有單位免租期可以申請延期到年後復工。總體來睇，南城總部基地相對較低的租金+完善的配套，雖然能吸引一部分小中企業，但整體出租率確實並不理想。
咁，潤創中心作為東莞CBD商務首作，情況點樣呢？要知道，而家東莞CBD正式投用的寫字樓並不多，潤創中心自2021年面世，寫字樓面積涵蓋建面約59-1660平。標準層高約3.9米，單戶型使用率約76%，其實已經遠超一般寫字樓50-6成的水準。而家，其主要出租的戶型為建面約60-120-150-180平，精裝配齊辦公家私的單位，月租金約45-50元/平。約150平，可容納約20個工位，月租約6000元，對於唔少初創公司都十分吸引。事實上，整座大灣區的租賃需求，皆有所受抑。在宏觀大環境的影響下，多數寫字樓租戶對租賃策略保持謹慎，揀收緊企業在租金上的預算。截止至最新數據今年初，大灣區甲級寫字樓平均空置率處於上升趨勢，約27.2%。而東莞，甲級寫字樓總存量約209.4萬平，空置率超5成更為大灣區最高。儘管如此，東莞寫字樓，正在經歷「去水分」調整。東莞作為「雙萬」城市，產業體量並不小，好多人會忽略了東莞仲系依靠工業園為主，對寫字樓的需求冇想象的高。在過去，經濟飛速發展和企業升級，許多企業揀搬進寫字樓。
而現今，東莞逐漸興起的產業園區，同樣配套齊全，唔少企業為咗減免壓力，作出性價比更高的揀。於系乎東莞部分核心區域甲級寫字樓，自然閒置落來。從另一個角度來睇，東莞正經歷產業轉型階段。從世界工廠升級到東莞製造，東莞唔少中堅力量關注自身形象，開始陸續興建寫字樓。而家，東莞CBD更系系統性地發展打造高規格、高定位的經濟商務區，未來將引入知名頭部企業，同埋部分企業灣區總部設立於此。寫字樓占據城市最為核心的地段，掌握嘅系一座城市的經濟命脈。所以長期來睇，東莞寫字樓最終將逐漸走向健康和穩定，價值會隨着城市的發展程度而上升。我哋不妨給點時間東莞。