Скачать или смотреть Erbbau-Falle: Warum Sanierungen jetzt massenhaft scheitern | NDR Info

Erbbaurecht & energetische Sanierung: Warum Wohnungsgenossenschaften vor neuen Herausforderungen stehen

Die energetische Sanierung gilt als zentraler Baustein auf dem Weg zur Klimaneutralität. Für viele Wohnungsgenossenschaften wird sie jedoch zur kaum lösbaren Aufgabe – vor allem wegen des Erbbaurechts. Läuft der Pachtvertrag mit der Stadt in absehbarer Zeit aus, verweigern Banken häufig die Finanzierung dringend notwendiger Modernisierungen. In Städten wie Hamburg verschärft sich die Lage, weil die Anforderungen des GEG 2026 und hohe Investitionskosten gleichzeitig auflaufen.

Das Kreditproblem: Wenn die Restlaufzeit zum Risiko wird

Für langfristige Sanierungskredite verlangen Banken belastbare Sicherheiten. Bei Immobilien auf Erbbaugrundstücken ist die verbleibende Vertragslaufzeit entscheidend. Läuft ein Vertrag in 20 oder 30 Jahren aus, während sich Investitionen in Dämmung, Wärmepumpen oder Photovoltaik erst nach 35 Jahren amortisieren, entsteht eine Finanzierungslücke. Ohne eine frühzeitige Verlängerung des Erbbaurechts durch Stadt oder Land erhalten Genossenschaften keine Darlehen. Die Folge: Ein wachsender Sanierungsstau, der sowohl die Klimaziele gefährdet als auch den Gebäudewert langfristig mindert.

Fallbeispiel Hamburg: Walddörfer Wohnungsgenossenschaft unter Druck

In Hamburg zeigt die Walddörfer Wohnungsgenossenschaft, wie ernst die Situation ist. Hunderte Wohneinheiten benötigen energetische Modernisierung – doch ohne klare Zusagen der Stadt zu den Erbbaurechtsverträgen fehlt die Planungssicherheit.

Zentrale Herausforderungen für Genossenschaften in Hamburg

► Unklare Vertragsbedingungen: Zögerliche Verhandlungen über Erbbauzinsen und Laufzeiten erschweren Investitionsentscheidungen.
► Hohe Kosten: EU‑Vorgaben und GEG‑Standards treiben die Sanierungskosten pro Quadratmeter deutlich nach oben.
► Soziale Verantwortung: Genossenschaften wollen bezahlbare Mieten sichern, müssen aber gleichzeitig steigende Investitionen refinanzieren.

Lohnt sich die energetische Sanierung überhaupt noch?

Viele Vorstände stehen vor einer schwierigen Abwägung: Lohnt sich eine umfassende Sanierung auf fremdem Grund, wenn die Stadt keine langfristigen Garantien gibt? Ohne Verlängerung droht der Heimfall – das Gebäude fällt nach Vertragsende an die Stadt zurück, oft gegen eine Entschädigung, die die Investitionen nicht deckt.

Das führt zu einem gefährlichen Dilemma:

Entweder die Gebäude verfallen energetisch und werden zu „Schrottimmobilien“, oder die Mieten steigen so stark, dass der genossenschaftliche Grundgedanke – bezahlbarer Wohnraum – verloren geht.


Hamburg hat auch im vergangenen Jahr mehr Grundstücke zugekauft als abgegeben. Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) erwarb 67,5 Hektar Fläche. Mehr dazu: https://www.ndr.de/nachrichten/hambur...

#ndrinfo #Wohnungsmarkt #Hamburg

Foto Thumb: NDR Screenshot //
picture alliance / Jochen Tack | Jochen Tack //

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