생애 첫 건물매입 : 건물매매시 주의사항

경매 강의 수강 시작 2024년 5월달 1개월 수강 후 1개월만에 첫 상가주택 건물을 매입하였어요.
초보자분이나 처음 상가주택을 매입하시는분들께 유용한 정보가 되길 바래요 ^^

■ 건물 매매시 주의사항

1) 최악의 땅
1. 안좋은 입지
2. 교통편(지하철, 버스, 주동선에서 버스 가는길)이 안좋은곳
3. 비정형 토지
- 절대 부동산을 급하게 사면 안됨, 급하게 사면 비정형 토지를 사게 됨
- 격언 "절대 사랑에 빠지지 마라"
- 연예할때 콩깍지 씌우지 말라 함, 뵈는게 없음

2) 주의사항
1. 불법 건축물
- [건축물대장, 등기부등본, 토지이용확인서] 3가지 필수 떼어보고 확인
- 불법건축물 있으면 은행에서 대출이 안나옴
- 매도인이 원상복구 해줘야함
ex) 고시원 증축원
- 지금은 소방법이 엄청 강화가 되어서 이렇게 증개축 하는것들 알아보고 구매해야 함
- 시세보다 싼거는 불법건축물 같은건 아닌지 의심을 해야 함
2. 명도
- 임차인(세입자)를 원만하게 나가게 하는것
- 매도인이 임차인(세입자)를 정리를 안해주면 내가 원하는게 있어도 못 들어감
☞ [매도자책임명도] 부동산 계약서에 필수 넣음
ex) 매도인이 1,2,3,4층 중에 2층은 안나갔는데 나간다고 했어요 해서 믿고 계약을 했는데
임차인은 10년 계약을 보호 받는데 2층 세입자가 매도인(집주인)과 사이가 안좋음
7년 계약 기간 남았는데 세입자가 절대 안나가고 뼈겼는데 매도인과 사이가 안좋아 매도인이 해결을 못하고 매수인한테
떠넘기고 매도
이런경우 엄청 많음

3) 부동산 특약사항
한줄로 몇천, 몇억을 보호함
1. 명도
임차인(세입자)를 명도하는 조건으로 한다.
만약 명도가 안됐을 경우는 매수인은 계약을 해지할 수 있다. 2. 신원확인
건물주가 없어도 딴 사람이 위임장이나 서류를 가지고 팔 수 있음
할아버지가 치매를 걸렸는데 가족들이 위임장을 가지고 팔았는데 할아버지가 안판다고 해서 계약 무효가 됨
매도인 신원확인을 하고 계약을 함
3. 임차인 계약 연장 원할 경우
임차인이 계약을 연장 안할경우 매수인은 계약을 파기한다.
4. 조건
내가 기존 살려고 했던 조건을 토대로 계약서를 써라