外國人紐約買房稅與費用 | 海外买家纽约买房税费解说

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Jerry Wang 王傳詠
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你知道吗，海外买家纽约买房的遗产税高达50%以上！
了解如何避免与降低海外买家在纽约买房的税费与风险。

外國人投資紐約房產稅費
這篇是針對外國人（無綠卡或美國護照）在紐約/美國購買房產需要注意的額外費用與稅費深入詳解，若想了解更多紐約買房的基本費用或是紐約賣房基本費用，請參考以下連結或是直接聯係作者。

紐約買房費用

紐約賣房費用

課稅身份的分類
首先，在了解外國人投資紐約房產所發生的稅費以前，我們要先了解美國國稅局對課稅對象的認知與分類，

根據美國國稅局網站的 確定個人稅務居民身份 我們可以將課稅對象分爲以下2類型：

美國公民 or 美國永久居民外國人 or 美國居民外國人（無綠卡）
非美國居民外國人（無綠卡且不符合美國居民外國人條件者）
與美國移民局不同，美國國稅局對身份的認知以及稅法對外國人分的更簡單一些，符合美國居民外國人條件的人在稅法方面與美國公民與綠卡的稅法是一樣的。

換句話説，最重要的是了解什麽樣的人被歸類于美國居民外國人 vs 非美國居民外國人

符合美國居民外國人條件需要滿足綠卡條件或是實質存在測試

根據美國國稅局 IRS網站的實質存在測試Substantial Presence Test

如果你在該年度滿足實質性存在的測試，你將被視爲美國居民納稅。要滿足這個測試，你必須至少在美國實際居住以下條件

當年度住滿31天，以及
在包括當年度的過去3年期間，住滿183天，不過第二年與第三年計算方式需要折算
你在本年度的所有天數，以及
你在本年度之前的第一年中出現的1/3的天數，以及
你在本年度之前的第二年中出現的天數的1/6。
舉例來説：

你在2019年、2020年和2021年每年有120天在美國實際存在。

為了確定你是否符合2021年的實質性存在測試，請計算2021年的全部120天，2020年的40天（120的1/3），以及2019年的20天（120的1/6）。

由於3年期間的總天數為180天，根據實質性存在測試，你不被認為是居民：2021年。

需要注意的是，各類的VISA會有不同的規則，例如以下幾種類型可能不符合計算 （A、G、J、Q、F、M…）

An individual temporarily present in the U.S. as a foreign government-related individual under an “A” or “G” visa, other than individuals holding “A-3” or “G-5” class visas.
A teacher or trainee temporarily present in the U.S. under a “J” or “Q” visa, who substantially complies with the requirements of the visa.
A student temporarily present in the U.S. under an “F,” “J,” “M,” or “Q” visa, who substantially complies with the requirements of the visa.
A professional athlete temporarily in the U.S. to compete in a charitable sports event.
簡單來説，如果你在美國有H1B工作簽證等，絕大部分情況會被視爲美國居民外國人
非居民外國人房產遺產稅
相較美國公民、綠卡持有人以及美國居民外國人等，非美國居民外國人購買紐約房產時最需要考慮的是遺產稅的差異。

根據美國國稅局IRS，一般美國公民/居民，紐約州每人有611萬遺產免稅額, 及聯邦1206萬免稅額， 但非美國居民外國人在美國的遺產免稅額只有6萬美元。

再來，目前紐約州遺產稅率為16%, 聯邦遺產稅率則高達40%，換句話説，若是發生意外，而外國買家的房產持有人不幸去世，遺孀面臨的遺產稅會高達50%以上。

這個問題其實不只是在美國房產才會出現，其他資產包括股票、在美國有形資產等類型。

根據美國國稅局IRS網站的 需申報遺產稅的資產類型，這些類型包括

位於美國境內的房地產。
有形的個人財產（不包括一些藝術品）
在美國或美國組織的公司的股票，即使非居民在國外持有股票或以代名人的名義註冊股票。
解決方案 A
針對贈與稅及遺產稅的規避,，我們建議用一家境外公司為母公司來持有美國當地的有限責任公司 （Limited Liability Corporation）為子公司。買家將投資的房產放在美國的LLC持有，再將LLC歸於外國公司名下，買家自己則持有外國公司的股票。

非居民外國人 持有 A 公司股份
海外 A 公司 持有 美國公司LLC股份
美國公司LLC 持有 美國房產‘
這樣即便非居民外國人不幸去世，因爲股份轉移會是在境外的A公司而不是在美國境内，而美國境内的房產持有人并不會有任何的轉移。

對於不了解紐約房產的投資人可能會覺得用美國公司LLC來購買房地產相對陌生，但其實在紐約進行這樣的操作非常正常，在300萬以上的紐約房產，接近40%的買家都是透過LLC購買的，而且也是會計師與律師推薦的處理方式之一。

解決方案 B
雖然用境外公司購買是最好的方式，但如果買家不希望透過方案A購買，退而求其次的做法則是合買，好處是可以降低持有人的百分比。

簡單來説，2人合買的話遺產稅的風險會降低到25%左右而不是50%，而如果是3個人的話，則是16%左右。

對於很多父母幫小孩買房時，這個是一個很值得考慮的做法。

外國人投資房地產稅法 FIRPTA
FIRPTA 是用來避免海外投資客逃稅而成立的，而這個稅法的作用就是在交易時預扣房地產的交易總價的15%，避免賣家并不申報增值稅。

處置美國不動產權益的預扣稅款

外國人士（轉讓人）處置美國不動產權益須遵守1980年《外國投資不動產稅法》（FIRPTA）的所得稅扣繳規定。FIRPTA授權美國政府對非居民外國人士處置美國不動產權益徵稅。

處置是指《國內稅收法》中任何目的的 “處置”。這包括但不限於出售或交換、清算、贖回、贈送、轉讓等。從外國人購買美國不動產權益的人（受讓人 or 買家），某些購買者的代理人，以及結算人員，需要預扣處置實現的金額的15%（2016年2月17日之前的處置為10%）（對外國公司有特殊規定）。

在大多數情況下，受讓人/買主是扣繳代理人。如果你是受讓人/買方，你必須弄清楚轉讓人是否是外國人。如果轉讓人是外國人，而你沒有預扣，你可能會被要求承擔稅收。

對於公司或合夥企業等美國商業個體處置美國不動產權益的情況，商業實體本身就是扣繳義務人。換句話説，非居民外國人在賣的房產若是透過美國公司，且其美國公司是由報稅載體也就是報稅稅號的話，不會有FIRTPA的問題，畢竟自己的公司就兼具了報稅負責人以及扣繳義務人的雙重身份。

簡單來説，非居民外國人在賣房時會被買家要求扣留交易金額的15%，而這個扣留是可以透過美國公司的報稅載體或是申請稅號來規避
美國不動產權益

美國不動產權益是指位於美國或美屬維爾京群島的不動產（包括礦山、水井或其他自然礦藏的權益），以及與使用不動產相關的某些個人財產（如農用機械）的權益，但不是作為債權人。它也意味著在任何國內公司的任何權益，而不是作為債權人，除非確定該公司在持有該權益的期間或截至處置日期的5年期間（適用期間）中，在任何時候都不是美國的不動產持有公司。

在以下情況下，一個公司的權益不是美國的不動產權益。

該公司在處置之日沒有持有任何美國不動產權益。
該公司在適用期中較短的時間內所持有的所有美國不動產權益都是在交易中被處置的，而且任何收益的全額被確認，以及
對於2015年12月17日之後的處置，該公司和該公司的任何前身在持有該權益的適用期間中較短的時間內不是RIC或REIT。
對於受讓人/買方來説，預扣率的百分比需要根據賣家方的情況而定，而受讓人若沒有履行FIRPTA，則在交易需負責任何賣方未申報的拖欠資本利得稅。

預扣稅率一般為15%（2016年2月17日之前的處置為10%）。

如果轉讓的財產是由美國人和外國人共同擁有的，實現的金額將根據每個轉讓者的資本貢獻在轉讓者之間進行分配。
若賣方為外國公司必須預扣相當於其向股東分配時確認的收益的21%的稅。
在下列情況下，美國公司必須預扣分配給外國股東的財產的公平市場價值的稅款：

該股東在該公司的權益是美國的不動產權益，並且
分配的財產是為了贖回股票或清算公司。
對於2016年2月17日之前的分配，公司一般必須預扣外國人實現的金額的10%。對於2016年2月16日之後的分配，該比率增加到15%。