Скачать или смотреть 胡‧說樓市｜柏瓏III劈價逾兩成，樓盤前景如何?

在樓市步入調整期的當下，發展商每一步棋都備受矚目。信和牽頭的錦上路站「柏瓏」，其第三期「柏瓏III」的推出，無疑是今次轉角市中最具代表性的一幕。這個早在2022年9月已獲批預售樓花同意書的項目，卻因受制於一、二期高價售出的困局，一直按兵不動，拖足近三年才正式登場 。其最終定價不僅揭示了市況的逆轉，更對早期入市的業主造成了難以磨滅的「二次傷害」。

昔日風光：一、二期業主的摸頂之痛
回想2022年4月，「柏瓏I」及「柏瓏II」開售時，市場氣氛熾熱 。儘管項目周邊當時仍是荒蕪一遍，且日後有大量公營房屋落成的隱憂 ，但憑藉其鐵路站上蓋的優勢，加上開售呎價較一站之隔的元朗站上蓋「The YOHO Hub」低約一成，被市場吹捧為「首批一定有水位」，吸引大批買家深信不疑地入市 。
發展商當時成功售出1,412個單位，佔全盤93%，套現高達130億元，平均呎價達18,300元 。然而，好景不常，香港隨後跟隨美國進入加息周期，樓市見頂回落，令這批高追入市的買家無一倖免地「接火棒」 。樓價下行直接拖累銀行估價，觸發樓花上會危機。數據顯示，連同臨約階段放棄的個案，「柏瓏I」及「柏瓏II」最終有多達245個買家選擇棄權，佔售出單位17%，涉及總樓價金額高達22.3億元 。

今日抉擇：發展商劈價的兩難與現實
面對一、二期遺留下來的估價不足問題，發展商在推售「柏瓏III」時陷入兩難：若堅持高價開售，勢必無人問津；但若直接劈價，則等同公開承認舊業主買貴貨，令他們在上會時更添困難 。最終，發展商選擇在上會期接近塵埃落定時，以現實的價格推售「柏瓏III」。首批138伙平均呎價低見13,938元，即使後續加推單位輕微上調至14,118元，仍與當年18,300元的均價有超過兩成的巨大鴻溝 。

以一個實際單位比較，更能體現這種價格衝擊。如今「柏瓏III」最平的一房入場單位（1座1樓B8室），折實價為466.2萬元 。但在2022年，旁邊座數、相同方向及樓層的同類單位（6座1樓B8室），折實價卻高達654.45萬元 。短短兩年間，一個細單位的帳面價值已蒸發高達188萬元，減幅達28% 。這對當日需勉強補足差價才能成功上會的業主而言，無疑是在傷口上灑鹽，也再次無情地擊碎了「首批必賺」的市場迷思。

前景剖析：低價背後的機遇與隱憂
那麼，劈價後的「柏瓏III」是否值得入手？從租務回報看，現時一、二期的細單位平均月租約15,000元，呎租約42元 。以此推算，「柏瓏III」的入場單位租金回報率約為3.86厘，略低於市場平均的4厘水平 。更關鍵的是，項目預計關鍵日期為2027年4月30日，意味著買家需面對長達一年半的樓花期，未來租金是升是跌，充滿未知之數 。

此外，項目的周邊環境與長遠供應是另一大隱憂。錦上路站現時生活配套匱乏，需依賴元朗站商場 。而項目自身被多個公營房屋地盤包圍，雖然能帶來社區配套，卻也可能影響私樓身價，並加重對外交通的負荷 。從樓盤內部看，「柏瓏III」雖聲稱有四座，實則僅為兩座高密度建築，部分單位景觀會受公屋地盤、高速公路、對面山祖墳，以及鐵路噪音影響，景觀較有保障的只有向內園的單位 。

更不容忽視的是區內潛在的龐大供應量。除政府規劃的私樓用地外，單計項目旁的「錦上路站二期」預計提供約2,600伙，而南面的「八鄉維修廠」上蓋發展更計劃興建43座住宅，提供多達6,060個單位 。如此龐大的未來供應，將對「柏瓏III」的長遠價值構成巨大挑戰。

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