🔥🔥美国房市泡沫离我们有多远❓

🔥🔥美国房市泡沫离我们有多远❓
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美国房地产在疫情之后火热，但价格直升且近期固定利率抵押贷款高涨，引发房市泡沫的可能性。（Shutterstock）

在过去的两年里，全美都在忧心忡忡地看着房价似乎每个月都创下新高。许多买家一直在提出高报价来抢购房产。然而，近期的战火、升息、通货膨胀等，更令人不安地想起2007年席卷全球经济的房地产泡沫。

随着市场逐渐升温到沸点，但此前大多数房地产专家都说市场没有泡沫，因为，抵押贷款利率如此之低，买家可以承受过高的价格，而且贷方不再提供可能引发另一场止赎危机的不良抵押贷款。而这一次，已经达到危机程度的住房短缺，导致买家多于待售房产——这与2007-08年崩溃前的情况正好相反。因此，多数专家解释说，这个市场可以支持这种狂热。

但随着抵押贷款利率飙升至十多年来的最高点，本周30固定利率抵押贷款达到5.11%，而且还可能继续向上提升，使得房市的支撑面可能不再那么真实了。这些专家中的许多人现在开始警告说，房地产市场可能正在接近泡沫——如果它还没有发生的话。
在全美范围，与一年前相比，今天购买同一所房子的买家每月支付的抵押贷款费用增加了约42%。房价上涨（3月份同比上涨14%）和抵押贷款利率上升（上升近2个百分点）的有力组合，使这些贷款账单每月增加数百美元，甚至数千美元。

根据抵押贷款银行家协会的数据，3月份，当利率超过4%时，申请抵押贷款的买家数量下降了5%。

另外，潜在买家在所有方面的支出也到达顶点，租金同比上涨约17%，三月份通货膨胀率为8.5%，汽油价格上涨约40%。

如何依靠整个系统处理同时飙升的房价、抵押贷款利率和租金价格？有些人认为不可能。

Realtor.com的经济研究经理乔治・瑞提欧（George Ratiu）表示：“我们还没有陷入房地产泡沫，但如果价格继续以目前的速度上涨，我们将接近泡沫。”瑞提欧还说，如果抵押贷款利率继续上升，一些市场将出现修正，销售量将下降，降价也将随之而来。

但他也补充说：“我预计市场不会出现巨大的崩盘或止赎激增。”

瑞提欧预计价格可能下跌5%至15%，具体取决于当地房地产市场。在经济陷入困境，且没有吸引新居民所需要好工作的地区，如铁锈带（Rust Belt），可能会出现更大的价格下跌。俄亥俄州的托莱多（Toledo）和纽约州的罗切斯特（Rochester）等地的价格已经在暴跌。

但期望价格有所缓解的买家可能会感到失望。即使价格确实下跌，购房者仍将背负更高的每月贷款偿还。利率上涨得如此之快，即便是低房价也变得更昂贵，从而使购房者付出更多的钱。

然而，拥有大量高薪技术和制造业工作的理想社区，可能会看到价格仍继续上涨。

建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫（Ali Wolf）说：“你现在开始看到人们会增加预算。”“市场看起来比六个月前更加泡沫。”

更高的利率需要一点时间才能对房地产市场产生全面影响。在短期内，更多的买家可能会在利率进一步上升之前尽可能地提出报价。

根据Realtor.com的最新数据，截至4月9日的一周时间，标价中位数比上年同期上涨14.9%。虽然这听起来很高，但略低于过去两周15.3%的年涨幅。

在买家完全意识到这些更高的抵押贷款利率，将在多大程度上侵蚀他们的预算之前，他们会降低报价，但不会轻易退出市场。但如果他们看到价格最终下跌，他们可能会开始等着看价格是否会进一步下滑。

“买家的心理会从‘我需要在价格上涨之前锁定’转变到‘亲爱的，我们再也负担不起了’。”旧金山湾区房地产经纪公司Compass首席市场分析师帕特里克・卡莱尔（Patrick Carlisle）说。

瑞提欧说：“卖家是根据三个月前的市场来定价房屋，而不是今天的利率市场。”但瑞提欧也说，我们正处于一个过渡时期，“随着我们进入春季和夏季，我预计会看到价格调整。”

至于，美国是否正在陷入房地产泡沫？

达拉斯联邦储备银行的经济学家加西亚（Enrique Martínez-García）说：“房地产市场已经变得充满泡沫”，他说：“这看起来很像我们在2007-09年金融危机之前看到的房地产繁荣。”卡莱尔认为，这就像“空气通过一个非常小的刺孔从压力过大的轮胎中逸出。轮胎不会很快瘪下去，但会慢慢变软。”加西亚认为，修正不一定是大幅降价。疫情期间经历的两位数价格增长可能会放缓至每年2%左右。但他也警告，5%到10%之间的修正（下降）并非完全不可能。
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