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▷本日のテーマと内容：
「親名義の土地に住むリスク」

00:00 はじめに
不動産鑑定士の入村です。
今回は親名義の土地に住むリスクについてお話しします。

実家の土地に住んでいるけれど土地名義は親のままという方はとても多いです。
このままで将来大丈夫なのかという不安を感じたことはありませんか？

実はこの状態は何も対策をしないと相続のタイミングでトラブルになりやすい典型例です。今回は特に注意しておきたいポイントを分かりやすく整理して解説します。

00:35ポイント　
①自分の土地ではないと意識する
親の土地に家を建てたり、親の家に長年住み続けていると自分の土地のように感じてしまいます。
しかし、法的にはあくまで親の土地を使わせてもらっている状態です。

親が亡くなればその土地は相続財産となり、その時に兄弟姉妹との話し合いが必要になります。
この認識がないまま住み続けると相続時に思わぬトラブルになることがあります。

②無償使用は不公平と言われやすい
無償で土地を使っている場合の問題です。
兄弟が3人いて長男だけが親の土地に家を建てて住んでいた場合、他の兄弟から見れば長男だけ得をしていると感じることもあります。

このようなケースは法律上、使用貸借という扱いになります。
家賃を払っていない分、相続時に不公平感が生まれやすく、相続トラブルにつながりやすいのが実情です。

③相続で共有になると大変
親が亡くなり、兄弟で土地を共有することになると大変です。
売るにも建て替えるにも全員の同意が必要になり、1人でも反対すれば何も進まない状態になります。住み続けたいあなたにとってもこれは大きなストレスです。

対策としては事前に遺言で単独相続にしてもらう、生前贈与を検討するなどの事前の準備が非常に重要です。

④土地や建物の名義が親のままだと手続きが進まない
土地や建物の名義が親のままだと行政手続きや資産活用にも支障が出ます。

例えば
・リフォーム補助金を使いたい
・建て替えたい
・売却したい
・賃貸に出したい

こうした場面でも名義が親のままだと手続きが進みません。親が亡くなった後は相続登記が必要になります。

現在は相続登記が義務化されており、放置すると過料の対象になる可能性もあります。早めの名義整理が大切です。

⑤相続税・固定資産税の備え
親の土地に住んでいるから相続税はかからないだろうと考えている方もいますが油断は禁物です。
小規模宅地等の特例などで相続税が軽減される可能性はありますが、同居や居住要件や申告期限などの細かい条件を満たす必要があります。

また、名義変更後は固定資産税の請求は自分に来ます。突然の出費に慌てないように事前に資金計画を立てておくことが重要です。

03:29まとめ
親の土地に住めることはとてもありがたいことです。同時にリスクと責任も背負っているという意識が大切です。将来、兄弟や子どもと揉めないためにも今から備えておくことが何より重要です。

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