佛山樓市頂不住？價格跌跌不休，樓市疲軟！擦邊搶廣州客！底線越來越低了，廣州和佛山拼起來了！

佛山搶客，又搶到廣州頭上咗！
先系買樓落戶，跟住就1.5成首付，跟住利率下調到3.15%，官方邁着大步幫忙搶客。
政策之廣之豐富，真的360度無死角，把發展商和購房者都照顧得妥妥帖帖。
佛山的行事作風仲系挺乾淨利落，可能後顧之憂不多，出政策不像廣州呢般扭扭捏捏擠牙膏，之前就直接全面解限、而家更系直接買樓落戶。
相比之下，廣州礙於一線城市的身份，至今仲未利好政策落地。廣州的發展商們，不論表面多淡定，都掩飾不了心裡的焦灼。
執輸行頭慘過敗家，尤其系臨佛山板塊的樓盤，也只能硬着頭皮，使出渾身解數，明里暗裡給買家上手段。
官家不給明話，發展商們出奇招自救
歷來廣佛廣佛，佛山呢啲政策亦會刺激到大佬，也希望能刺激到大佬。
佛山呢一堆政策入邊，廣州有邊啲能依葫蘆畫瓢，照着抄作業的？
比如公寓民水民電，能減少部分公寓去化阻力。
又比如貸款利率下調，佛山首套房利率下限都去到3.35了，而廣州而家包括四大行和一啲主要的商業銀行，在廣州執行的房貸利率都系現行的最低利率，亦都系首套利率3.85%，二套利率4.25%。
梗系，呢兩個跟進的話難度不大，亦系很有希望實現的。
比較有爭議嘅系，買樓落戶。
而家南京、佛山呢啲新一線城市都系戶口上做文章了，甚至網傳廣州也正在研究全面取消限購和購房入戶政策。
但我的判斷系：廣州的限購政策、落戶政策會調整，但唔可能一下子零門檻。
各大城市取消落戶限制，本質上就系搶人。
但和以往搶人才、搶勞動力不一樣，呢次搶嘅系消費力。大家需要食飯住房、消費就業、結婚生子，引進來的人口就系行走的房票、車票。
既然如此，北上廣深，必定系樓市調控的最後堡壘，輕易動不得。
原因有呢幾個：
廣州系珠三角、大灣區的龍頭城市，一旦買樓落戶，那佛山、東莞呢啲買樓入戶、全面放鬆限購的舉動，在廣州面前就一文不值了。
所以，呢唔單只係系不系嘅問題，仲系可唔可以的問題。
在珠江三角，廣州的戶口系最值錢的，一旦放開，廣州將會成為大家買樓的首選，周邊城市的房屋更加沒人要、更加直線下降。
如果你只盯着自己腳下的利益，噉就要做好後背被人戳穿的準備。
所以，呢個底線，大概率系要去守住的。
大家追求一線城市戶口，追求的不過系一線城市資源，比如經濟、教育、醫療。
特別系教育資源，而家大家在廣州買樓，想要的肯定唔系投資價值，而系背後的名校。
但幾千年來，都系一小部分人占據稀缺資源，呢個模式唔會變。
截止而家，廣州已有121所學校預警，除咗越秀區和花都區之外，其餘9區都已亮起學位預警的信號燈。



至少短期內，僧多粥少的局面還難以扭轉，一旦全面放開落戶，學位只會更加緊張。
在政策層面上亦有跡可循。
根據國家發改委發布的《「十四五」新型城鎮化實施方案》提出，放開放寬除個別超大城市外的落戶制度，試行以經常居住地落簿戶口制度。
同埋公安部曾發文，推送全面取消常住人口300萬以下城市落戶限制，放寬300-500萬常住人口落戶條件，完善常住人口500萬以上的超大特大城市幾分落戶政策。
睇得到，零門檻會遍及全國，但系對於廣州呢個超大特大城市來講，唔會一步到位。
過去，都系廣州明目張胆地虹吸佛山客，佛山盤只能幹瞪眼。而家，廣州發展商面對佛山凌厲的政策攻勢，也急了！

前幾日我去花地灣板塊踩盤，有個銷售甚至直接跟我講，你不噉樣干，人地就噉樣干，唔理三七二十一，先把客戶鎖死最緊要。
我帶大家見識一下，為咗搶客，呢啲廣州盤都使出咗邊啲招？
搶客第一招：
首付不夠？我給你分期貸款！
呢種方法也流行有一段時間了，招數不算很有吸引力，只岩嗰啲短時間周轉不過嚟的客戶。
比如花地灣的A盤銷售就話卑我知，可以借首付給客戶，三年期有息償還，利率大概3.6%；
B盤銷售則跟我講，可以先給部分首付，淨返的首付分期半年還清。
無論邊種，都可以短期緩解客戶的資金壓力。
搶客第二招：
低首付遲遲不落地，噉我乾脆自己搞！
政策出嚟之前，廣州唔少樓盤已經提前按照1.5成首付在收客，增城、南沙、荔灣、白雲等區域都有。
我喺A盤現場也聽銷售講，而家政策有變亦都唔怕，淨返的首付可以分期4個月還清。
D盤的銷售也講，哪怕廣州最後不落實，依然可以按照2成首付成交，成個樓盤都早已經提前執行。
搶客第三招：
GPGD重出江湖，「擦邊」我亦會！
聽我講2成首付都很難拿出嚟，帶我睇房的中介把我拉到一邊，神秘兮兮地話卑我知：
仲有辦法減少首付！
我一面懵逼：居然仲有辦法？
佢講的辦法，其實就系把網簽價通過某些手段做高，跟住套出多出嚟的現金，買家用來抵除部分首付。
比如實際成交價系300萬，首付兩成就系60萬。
如果把評估價做到340萬，多出嚟的40萬抵除首付，實際只需要給20萬首付即可。
但月供亦會相應提升，從原來的11251元上漲到13127元，還貸壓力會大唔少。
聽到銷售噉樣介紹，我都有啲心動，但系又不想背上咁高的月供，躺平的人生不想壓力重重。
沒諗到噉樣，銷售都表示，仲有解決辦法！！
搶客第四招：
哪怕你一分錢都冇，我也能賣給你！
沒錢？唔驚啊！唔驚你沒錢，就怕你不買！

只要你願意買，理論上，哪怕你手頭一分錢現金都冇，都能通過發展商提供的免息首付貸，成為呢啲項目的客戶。
具體點操作？
因為免息，銷售介紹起身也底氣十足：
D盤的84m2單位，總價系300萬，首付做到2成，大概就系60萬，發展商可以免息借給購房者60萬，三年後歸還即可。
重點系，月供唔會有任何變化。
只要你真心想買樓，我就讓你可以即時上車，比你親爹媽仲要支持你買樓。
歸還時長亦畀較有誠意，唔系3個月4個月，而系長達3年。
在花地灣走了一圈，發現一眾新盤裡，D盤的騷操作，系最多的。
也難怪，呢個盤的實際成交價，從開盤時的3.8-4.5萬/㎡ ，一路跌到而家的3.6萬/㎡起，已經遠遠低過備案價了，呢亦系項目能搞低首付的原因，你懂的。再不整點騷操作，房屋咋賣啊……
搶客第五招：
你首付給得越快越多，價格仲可以便宜！
此外，呢啲項目還在首付折扣上做文章，首付越快給、給得越多，折扣亦會相對更大，總價仲可以減去個好幾萬。
各位想在花地灣買樓的朋友，亦系真的有福氣了。
首付差十萬，你選廣州仲系佛山？
你有張良計，我有過牆梯，在廣州發展商一通大力出奇蹟的操作下，佛山想用低首付搶我大廣州的買樓客，真的難過登天梯。
我呢次踩盤也發現，疊加了0首付、2成首付、GPGD呢啲項目稱為「核武器」的招數之後，確實吸引了好多客戶。
哪怕我去的時間系工作日，售樓部里的客戶也唔少。
而買家之所以願意繼續買廣州，除咗誘人的付款政策，廣州一手房的性比價也甩佛山九條街。
佛山平洲的綠城桂語映月特價賣230萬起，隔離的花地灣總價280萬起，總價相差50萬，講多亦都唔多。
但仔細一分辨，一個系一線城市、配套齊全、讀省級名校，一個系二線城市，配套教育拍馬都追不上，瞎子都知道把票投在邊度。
加上首付變低之後，總價的差距更系縮小到可以忽略不計了。
如果按照首付2成或者1.5成政策執行，大家就可以知道廣佛兩地差距真的不大——
多給首付10萬，就可以從佛山升級到廣州。
最後，也想問大家一句，首付差十萬，你選廣州仲系佛山？