重磅！東莞樓市出大事！李嘉誠5折拋售東莞在售物業？7000畝高爾夫大盤降價跑量，每平方米降價近萬元

大家好，歡迎收睇《粵聞天下》，
我系CC 李家誠又喺東莞拋售物業喇！
今次係佢旗下嘅「海逸豪庭」項目
以5折價格大減價
引起市場廣泛關註
佢推出嘅特價房
最低單價約1.3萬元/平方米
兩房總價90萬元起
三房總價120萬元起
不過，咁大力度嘅減價，佢仲係大賺
咪睇表面喇，我哋深入了解下
發現事實未必咁簡單
呢個「海逸豪庭」係李嘉誠長江實業集團同和記黃埔合作開發嘅樓盤
1999年
佢哋攞到東莞厚街橫崗水庫旁嘅地塊
總佔地約7000畝
總建築面積達200萬平方米
係東莞少有嘅千畝單盤之一
項目有2000畝海逸高爾夫國際錦標級球場
配套設施完善，地理位置絕對優越
譽為亞洲最大高爾夫別墅群
至於市場傳聞，項目置業顧問表示
1.3萬元/平方米嘅特價房已經售罄
而家只剩下1.4萬元/平方米嘅房源喺售
同時，項目仲推出咗8套團購房源
價格約1.4萬至1.5萬元/平方米
首期只需14萬元起
唔好睇少喇
呢個項目最近一期取得預售證嘅時間係2023年6月
備案單價為3.1萬至4.3萬元/平方米
而之前取得預售證嘅時間
要追溯到2022年2月同埋2021年12月
當時市場火熱
所以
今次減價銷售並唔係「跳水」或者突降
而係有一定幅度嘅減價走量
李嘉誠一貫都喺內地用囤地嘅打法
佢低價賣地，拖長開發周期
等待地價上漲，然後賣出套現
李嘉誠嘅囤地策略真係令人捉摸不透嘅！
早喺2014年
央視就曝光咗佢喺內地嘅一系列囤地行為
按照內地嘅規定
開發商攞地未動工開發滿一年嘅
要徵繳土地閒置費
而未動工開發滿兩年嘅
甚至會無償收回國有建設用地使用權
然而，李嘉誠卻巧妙地避開呢啲規定
每次只開發少少，拖長開發周期
從而避免土地被收回嘅局面
噉樣嘅打法令佢喺內地賺得盆滿缽滿
等我哋嚟睇嚇佢嘅啲具體操作喇：
2004年
佢以1.2萬元/平方米嘅價格攞咗上海世紀匯廣場
2016年以200億元賣咗畀人壽保險
獲利124億港元
2001年
佢以7億元攞咗北京逸翠園二期項目
2019年以90億元賣出
2004年
佢以1030元/平方米樓面價、總價21.35億元攞咗成都南城都匯項目
2023年以78.47億元賣出
獲得收益38.11億元
2011年
佢以19億元攞咗大連西港區黑嘴子碼頭商住地塊
2019年以40億元賣咗畀融創中國
不過，今次喺東莞嘅海逸豪庭項目
佢只賣房，而唔係賣土地
主要原因係而家內地土地市場一片肅殺
2021年全國賣地收入8.7萬億
2022年降至66854億元
2023年只有57996億元
相對於高點時期，下跌咗33.38%。
進入2024年，趨勢並冇改變
財政部6月24號公佈嘅數據顯示
2024年前5個月
全國賣地收入1.28萬億元
同比下跌14%。
而東莞上半年商住地塊，顆粒無收
噉樣嘅背景下，就算想賣地都賣唔出
所以只能退而求其次賣房
不過，而家嘅內地環境，房子唔好賣
合富研究院數據顯示，2024年上半年
東莞共成交8129套新房
同比下跌39%，為近6年嚟新低
想要快速賣房
只有減價讓利一個方法
而家各城市嘅新房同二手樓價都捲瘋咗
邊個讓利更多邊個更有誠意
邊個就賣得更好
東莞嘅房地產市場變化真係令人捉摸不透嘅！
根據最近三年嘅網簽數據
東莞嘅二手樓平均價喺2023年4月份見頂
當時高達24334元/平方米
而家已經跌至18348元/平方米
相對於高點時期，下跌咗24.6%。
呢啲價格變動帶嚟咗量價齊跌嘅局面
東莞曾經苦心經營嘅漲幅喺呢幾年差唔多全部抹去
而家嘅樓價已經返到2017年嘅水平
導致呢幾年買樓嘅人幾乎冇乜賺頭
甚至面臨破產同法拍
東莞嘅成交數量都出現咗明顯嘅下滑
由最高峰嘅64720套跌至2023年嘅24000套
呢個跌幅真係相當大
而2024年上半年，成交量仲持續下跌
只有8000套成交
榮登大灣區九城中嘅鳳尾
如果下半年冇起色
年成交量好可能退化到16000套
返到歷史上嘅蠻古時代
呢啲數據令人唔禁懷疑
東莞究竟經歷咗乜嘢樣嘅磨難
先至令成交由大灣區前四退化到灣區老九呢？
整個過程似乎好順滑，冇一絲絲防備
就好似唔經意間
東莞嘅房地產市場已經穩穩噉坐咗「渣男」嘅位置
更加令人驚訝嘅係
東莞嘅成交量居然比經濟同人口都遠遠落後嘅珠海同肇慶仲要少
珠海只有300萬人口
肇慶甚至仲係一個山水之城
目前
松山湖高新區同長安嘅平均價相對於高點時期已經跌咗十分之一
虎門更加跌咗四分之一
高點時期
東莞嘅城區四街道同兩個鎮嘅平均價都喺2萬元以上
南城更加接近3.5萬元
而家
只有3個地區嘅平均價仍然喺2萬元之上
而有三個地區嘅平均價已經跌破咗呢個水平
高點時期
東莞嘅一個高新區平均價甚至超過咗4萬元
兩個街道同鎮嘅平均價都喺3萬元以上
13個地區嘅平均價喺2萬元以上，而家
只有5個地區嘅平均價仍然喺2萬元以上
而其他18個地區嘅平均價都喺2萬元以下
當中
松山湖高新區仍然係4萬元以上嘅片區
而3萬元以上嘅地區已經冇咗
26個地區嘅平均價都喺2萬元以下
即係話
以「1」字打頭
更加令人意外嘅係
有兩個地區嘅平均價甚至跌破咗萬元
石龍鎮嘅平均價由1.15萬元/平方米跌至0.89萬元/平方米
謝崗鎮嘅平均價由1.47萬元跌至0.77萬元
由跌幅嚟睇
臨深片區嘅樟木頭鎮、水鄉新城片區嘅麻湧鎮同埋東部產業園片區嘅謝崗鎮
平均價都腰斬
跌幅分別高達57.6%、52.6%同47%。
李嘉誠嘅行為雖然令人反感
但佢嘅精準判斷力真係令人佩服
早喺2019年年頭
佢就公開表達咗對經濟形勢嘅睇法
警告大家唔好炒樓
同一年
王健林更加發表咗決絕嘅目標
宣佈告別房地產
唔再開發一平方米嘅物業
王健林有兩個理由支持佢嘅決定
首先，房地產係一個強周期性行業
經濟周期嘅波動會導致企業生死存亡
其次，房地產唔同於快消品
現金流唔穩定
即使啲企業喺房地產行業活躍咗幾十年甚至上百年
市場銷量萎縮後
仍會面臨巨大壓力
華為嘅掌舵人任正非喺2022年8月都發表咗內部講話
提出咗類似嘅睇法
佢認為全球經濟將面臨衰退
消費能力下降
因此華為需要由追求規模 向追求利潤同現金流
以應對未來三年嘅危機
佢強調「活下來」係最重要嘅目標
要收縮邊緣業務
應對全球經濟持續衰退嘅局面
呢啲大佬嘅眼光真係好勁，令人佩服
不過，有啲人被叫醒咗
及時見好就收，賣喺咗高點
而有啲人就裝瞓唔醒
結果令自己當年憑運氣賺到嘅錢喺呢幾年憑實力都吐咗出去
總之，大佬哋站得高睇得遠
佢哋嘅判斷力同決策能力真係令人讚佩
好啦今期就到呢度
多謝你的收睇下期見
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拜拜