CIBC предупреждает, что коррекция рынка жилья в Канаде хуже, чем показывают данные (строительство новых объектов, кондоминиумы и эффект богатства)
Аналитик сделок: https://realist.ca/
Товары: https://shop.realist.ca/
Новостная рассылка: http://blog.realist.ca/
В этом эпизоде разбирается отчет CIBC, в котором утверждается, что экономические последствия коррекции рынка жилья в Канаде хуже, чем показывают основные данные, поскольку ключевые показатели отстают от реальности. В тексте подчеркивается главная «ловушка» CIBC: цены остаются слишком высокими для комфортного проживания покупателей, но недостаточно высокими для прибыльного строительства застройщиками, а это значит, что макроэкономический ущерб все еще проявляется. Рассматриваются базовые ценовые тенденции, отмечается, что рынки кондоминиумов — особенно небольшие квартиры в районе Большого Торонто — демонстрируют наиболее резкое падение, связанное с уходом инвесторов/спекулянтов, и критикуются выборочные варианты построения трендовых линий. В эпизоде объясняется, как текущее начало строительства жилья может маскировать обвал, поскольку Канадская ипотечная корпорация (CMHC) учитывает начало строительства только тогда, когда фундамент достигает уровня земли, что может произойти через 1–2 года после принятия решения о строительстве; по оценкам CIBC, реальная активность может быть примерно на 50% ниже, чем заголовки (при этом данные сторонних источников указывают на снижение примерно на 30% в Ванкувере). В эпизоде также обсуждается использование застройщиками стимулов вместо существенного снижения цен, включая «полную защиту цен» Mattamy на отдельные строящиеся дома в Онтарио, представляя это как внутреннюю защиту цен, а не защиту рынка/собственного капитала, и как шаг на поздней стадии цикла для восстановления доверия покупателей и ускорения продаж. В сценарии описывается негативный эффект богатства, приводятся исследования Банка Канады и оценки CIBC, согласно которым падение стоимости жилья может снизить потребление примерно на 5000 долларов на домохозяйство, и предупреждается о долгосрочном экономическом спаде, ослаблении предпринимательства и потенциальной динамике «потерянного десятилетия». В заключении отмечается, что, по оценке CIBC, около 6% ипотечных кредитов могут столкнуться с увеличением платежей более чем на 40% при продлении, снижением гибкости рефинансирования по мере падения цен в Онтарио и Британской Колумбии ниже уровня 2021 года, а также концентрацией рисков в строительстве и сфере занятости в Онтарио и Британской Колумбии, но с потенциальным распространением этих рисков. В заключении утверждается, что это не кризис типа 2008 года, а длительный структурный процесс, обусловленный несовершенством строительной экономики и необходимостью дефляции общих затрат на строительство, что делает затяжную коррекцию более болезненной, чем быстрый обвал.
00:00 Предупреждение CIBC: коррекция на рынке жилья хуже, чем заголовки
00:24 Основная ловушка: слишком дорого для покупателей, невыгодно для застройщиков
00:43 Действительно ли цены «вернулись к тренду»? Эталонные показатели против реальности платежей
01:34 Где боль: квартиры в Большом Торонто, инвесторы и исчезающий капитал
02:04 Начало строительства жилья вводит в заблуждение: задержка, скрывающая замедление
03:43 Психология строителей: «защита цен» и искусственно созданная уверенность
06:23 Негативный эффект богатства: падение цен сильнее бьет по расходам
07:58 Шок обновления и ужесточение кредитования: почему экономика замедляется
09:57 Почему это не 2008 год: несовершенная экономика строительства и переизбыток предложения
11:02 Реальный риск: длительная структурная коррекция (и заключительные выводы)
Информация по комментариям в разработке