이주자 택지/상가주택-택지비+건축비=수익률-거주하면서 월300만원 받는 구조-토지 분양에서 건축까지 한방에 정리

#이주자택지 #세교2지구 #상가주택

미자분들 안녕하세요~
"미세스머니" 입니다^^
여러분~
내가 살면서 세도 받고
그랬으면 좋겠네^^
이런 분들 많으시죠?
실거주와 투자
두마리 토끼를
잡을 수 있는 부동산이 있죠
바로 "상가주택" 입니다
상가주택이 뭐죠?
상가주택은 주로 일반주거지역에
지어지기 때문에
층수는 4층이하
이름 그대로
1층에는 상가
상층부에는 주거를 할 수 있는
상가와 주택이 혼재한
건물을 말하는 거죠
"이주자 택지" 와는
다른 개념인데요
이주자 택지는 뭐냐하면?
택지개발지구로 지정이 되면
개발이 시작이 되는데
그 해당 지역에 거주하신 분들을
이주시키고
대신 내어주는 땅을
이주자 택지라고 합니다
본인들이 살던집
터전이 없어지게 되니
한마디로 원주민에게
딱지를 주는 거죠
원주민들은 딱지를 가지고 있다가
택지지구의 토지이용계획상
필지가 나오면
추첨을 통해서
해당 필지 지번을
부여 받게 되는 거예요
딱지도 사고 팔 수 있나요?
사고 팔 수 있습니다!
물론 택지마다
등기 후 전매가 가능한 곳도 있고요
등기 전 전매가 되는 곳도 있습니다
이주자 택지
점포겸용 주택에
관심이 있으신분들은
이런걸 어디에서 확인할 수 있을까요?
일반적으로 신도시라고 불리우는
택지개발지구에서는
토지분양을 LH분양 공고에서
공고를 합니다
청약센터를 들어가시면
토지 분양정보가 나와 있습니다
이렇게 쭉 보시면
지역마다 공고가 나와있는데요
실수요자 일반인들이
신청이 가능한 곳도 있고
또 원주민 중에서도
공급대상자로 선정된 분만
신청이 가능한 곳도 있고
모집공고를 잘 확인하시면 되겠습니다
원주민이 아니라서
청약신청도 안되고
늦게라도 토지를 사고 싶다!
라고 하면
당연히 프리미엄이 붙은 곳은
P를 주고 매입을 하셔야겠죠
토지 사용시기는
해당 지역마다 다르기 때문에
그런 것도 잘 알아두셔야 하고요
요새는 LH에서
실수요자 즉 일반인이
청약할 수 있는 물량이
많지 않아서
거의 p를 주고
사야 되는 실정입니다
저도 그런데요
관심있는 분들은
LH 토지 분양을 수시로
들어가서 보시는 것을 추천해드립니다
나중에 공고 마감되고 나서
아.. 진작 볼걸ㅜㅜ
이렇게 후회하지 마시고요
좋은 토지 분양 소식이 나오면
저도 틈 날 때마다
바쁜 우리 미자분들을 위해서
또 알려 드릴 테니까
걱정하지 마시고요
토지를 샀으면
이제 건축을 해야겠죠
택지개발지구 이주자 택지는
대략
평수가 적으면
230~250m2정도 되니까요
70평 ~80평대 정도 되고요
코너땅 같은 경우에는
90평대도
100평 가까이도 간혹 나오고요
1종 일반주거지역이라
예를 들어서
땅이 70평이면
건폐율 60% 적용해서
1 층의 바닥 면적은 42평
용적률은 지역마다 다른데요
동탄은 용적률이 180%
그러니까
70평 땅이면
70평 x 180%해서
연면적 126 평까지
지을 수가 있다는 얘기죠
아까 1층 면적이
42평 이니까요
연면적 126평에서 42평을 나누면
딱 3 층까지
지을 수 있다는 겁니다
참고로 동탄은
점포주택 건축 층수가
3층 이내로 규정되어있죠
건축하려면
비용이 얼마나 드는지도 알아야겠죠?
요새 건축비
어마어마하게 올랐습니다
몇 년전까지만 해도
450만원 이었던게
600만원 하다가요
지금은
거의 뭐 800만원 넘어가더라구요
850만 원 정도
그렇다면
대충 원가를 계산해 볼 수가 있겠죠
토지금액 6억대 분양한 걸
p를 2억 주고 사서
예를 들어 8억이다 하면
아까 70평 짜리 땅에서
126평 연면적이 나왔죠
그러면
126평 x 건축비 850만 원 하면
건축비는 10억 7100만 원이 나오고요
여기에 설계비 별도
각종 공과금 뭐 세금 내야 하고요
추가로 들어가는 것까지 하면
지금 한20억 정도
예산을 잡으셔야 합니다
예전에는 원가를
한 15억 정도 잡았었는데
토지비도 오르고
건축비도 오르고
원가가 많이 높아졌네요
3층짜리 상가주택을 짓는데
원가가 20억
1층 상가에서
월수입 250에서 300만 원 정도
나온다고 가정하구요
2층 201호 는 전세 3억
202호도 전세 3억 정도
3층은 주인세대가 거주를 하고요
아니면 2층도 월세를 줄 수가 있죠
월세를 예를 들어서
100만 원 정도다 하라고 하면
월수익은 총 해서
500만 원으로 늘어나겠죠
이렇게 내가 주인세대 거주하면서
월세를 받는 구조
은퇴하신 분들이나
빨리 월세 구조를
만들고 싶은 분들은
비싼 아파트만
깔고 앉아 있을 게 아니라
이런 것도 생각을 하시는 게 좋겠죠
예를 들어서
20억원 원가에서
2층 전세 3억씩
6억 하고
1층상가 보증금 5천만 원 빼면
내가 들어가는 자금이
13억 5천만 원이 나옵니다
예를 들은 거예요
수도권에서 입지 좋은 아파트
13억 5천만 원짜리
깔고 앉아있는 것보단
3층에 거주하면서
1층 상가에서 월 300만 원씩 받는 거
어떤 게 더 삶의 질이 높아질까요?
그리고 더 중요한 건
입지 좋은 곳은
원가 20억에 머무르는 것이 아니라
시세차익이 난다는 것도 중요하죠
20억 들여서
25억에 팔면 시세차익도 나고요
그동안 월세 수익도 보고
이런 의미로 본다면
상가주택
충분히 메리트가 있는 겁니다
동탄은 3층까지 건축을 못하지만
그에 비해서
세교 2지구나
평택 고덕신도시 같은
타지역은
4층 까지도 지을 수가 있어요
4층으로 하면
13억 5천만원 필요 자금에서
보증금이 2 개가 더 빠지게 되죠
전세 3억씩을 잡는다고 하면
거기에서 6억이 또 빠집니다
그렇다면
총 필요한 자금은 7억 5천만 원
7억 5천만 원을 깔고 앉으면서
월세를 300만 원 버는 구조
4층 이면
당연히 수익률이 더 올라가겠죠
전세 시세나 월세 보증금
물론 지역마다 차이는 있습니다
예를 들어서 설명을 해 드린 거예요
세교 2지구도
똑같이 계산을 해볼게요
건폐율은 60% 용적률은 180%
동탄과 같지만
하지만 세교2지구는
층수는 4층까지
건축을 할 수가 있기 때문에
그렇게 따지면
연면적은 126평으로 똑같지만
4층으로 짓기 때문에
내부 평수가 조금씩 작아지겠죠
그래도 3층 2세대를
세를 줄 수가 있고요
추가로
또 4층 최고층은
내가 쓰면 되니까요
수익률이 당연히 올라가겠죠
아까 동탄을 예를 들어서
동탄은
3층짜리 2층 2 세대만
세를 줄 수 있었는데요
이렇게 4층짜리를 짓게 되면
2층 2세대
3층에 2세대 해서
총 4가구를
임대를 줄 수가 있다는 거예요
그러면 이주자택지/ 점포주택
어느 지역을 골라야 좋은지
지역 선택을 잘하셔야겠죠?
이왕이면 시세 차익도 볼 수 있는
곳으로 하는게 좋겠고요
그래서
점포주택 투자를 고려하실 때
주의할 점이 있습니다
첫번째
상권은 어떤지 잘 따져보셔야 합니다
점포주택의 생명은
바로 상권입니다
상권이 좋아야
1층에 세가 잘 나가고요
높은 가격으로
월세를 받을 수 있으면
수익률도 올라가고
수익률도 올라가면
당연히 매매가격에도
영향을 주게 되니까요
두 번째
몇 층까지 건축이 가능한 지도
따져보셔야 합니다
아까 앞에서 말씀드렸듯이
이왕이면 3층보다는 4층이
수익률이 더 좋으니까요
세번째
주변에 아파트가 배후세대로
둘러싸여져 있는지도 중요합니다
상가주택만 있는 동네 보다는
주변에 대단지 아파트가 있어야
배후세대도 늘어나고요
또 대단지 아파트가 있는 곳은
학군도 좋고
학군이 좋으면 상권도 좋고
유동인구도 많고
사람들이 선호하는 곳이 되기 때문에
자연스럽게 시세 차익도
기대할 수 있는 거겠죠
오늘은
이주자택지
관심 있는 분들이 많아서
이주자 택지 분양부터 건축
매매까지 한 번에 알아봤는데요
20억??
너무 부담스럽다
이런 분들은
20억 들여서 땅사서
새로 짓고
머리 아프니..
차라리 상가 주택
매매 나온 걸 사는 게 낫겠다!
이렇게 생각할 수도 있는데요
이 말도 맞습니다
20억 들여서 짓는 것보다는
각자의 재정 사정에 맞춰서
매매하시는 것도 좋은 방법이겠지요
각 지역마다
수익률 좋은 상가주택도
선택지가 될 수 있으니까요
그런 것도 같이
생각하시는 것이 좋습니다
수익률 좋은 상가주택
찾는 분들이나
상담을 원하시는 분들은
문자 남겨주시면
개별적으로 상담 도와 드릴 거고요
또는
보유하고 계신
상가주택이 있으신 분들
매물접수도 받고 있으니까요
문자로 남겨주시면 접수해서
상담 도와 드리도록 하겠습니다
아파트 오피스텔만
늘 얘기하다가
오늘 또 이렇게 새로운 주제
이주자택지
상가주택 얘기하니까
새롭고 좋네요~
시세차익과 수익형을
동시에 실현할 수 있는
상가주택
이런 것도
좋은 투자처가 될 수 있다는 거
알고 계시면 도움이 되겠죠
우리 미자 분들께도
좋은 정보였으면 좋겠네요


상담문의
010-8030-6781