부동산 매매계약서 자동해제·자동무효 조항의 효력 | 법무법인 효현 김재권 변호사 | 계약금, 중도금, 잔금, 소유권이전

안녕하세요 법무법인 효현 대표변호사 김재권입니다.
이번 시간에는 ‘부동산 매매계약서에 자동해제, 자동무효약정을 한 경우의 효력’에 대해 함께 공부해 보기로 하겠습니다.

● 부동산 매매계약할 때 자동해제, 자동무효약정을 하는 경우
부동산 매매계약을 체결할 때, 매매계약서에 ‘계약해제 조항’을 두어 “매매당사자 어느 일방이 자신의 귀책사유로 계약내용을 이행하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있고 해제의 의사표시를 하면 계약금 상당액은 위약금으로 상대방에게 귀속된다”는 규정을 두는 경우가 일반적입니다.

예컨대 매도인이 잔금지급시기에 매도용 인감증명서, 등기필증, 주민등록초본 등 소유권이전에 필요한 서류를 준비하여 약속한 날짜와 장소(보통 중개사무소)에 가서 매수인에게 제공을 했는데도 매수인이 아예 나타나지 않았거나 왔어도 잔금을 지급하지 못하고 그날이 지나면 매도인은 계약을 해제하는 의사표시를 할 수 있고 그 의사표시가 매수인에게 도달되면 계약은 적법유효하게 해제되는 것입니다.
그러면 매도인은 받은 계약금을 위약금으로 자신에게 귀속시킬 수 있게 되겠지요.

그런데 부동산 매매계약을 체결하면서 매수인이 '매매대금을 일정한 시기까지 지급하지 아니하면 계약은 해제된 것으로 보거나 무효로 한다'라고 정하는 경우가 종종 있습니다. 이것을 '자동해제' '자동무효' 조항이라고 하지요.

이러한 계약조항은 아파트 시행사가 지주들과 계약할 때 주로 삽입되는 조항인데, 시행사업을 하려면 토지매수, 사업승인 등의 절차가 수년이 걸릴 수도 있기 때문에 계약서상 계약금 지급시기가 ‘사업부지 토지의 95%이상 매수시’, 잔금 지급시기는 ‘사업승인 후 3개월 이내’ 등으로 약정하게 됩니다.

이에 사업부지 소유자들로서는 시행사가 계약금이나 중도금, 잔금을 언제 줄지 불확실하기 때문에 일부 소유자들은 지급날짜를 못박고 그때까지 지급하지 못하면 자동으로 해제나 무효로 된다는 특약을 요구하게 되는 것이지요.


● 자동해제, 자동무효약정만으로 바로 해제되고, 무효로 될까요.
그렇다면 계약서에 이런 자동해제, 자동무효조항이 있을 경우, 약정한 지급시기만 경과하면 따로 소유권이전서류 등의 이행제공이나 해제통지를 하지 않아도 바로 해제되거나 무효로 될까요.

여기서 매매계약서의 자동해제, 자동무효조항의 효력을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.
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영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.

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사진, 이미지 = 게티이미지 코리아, 어도비 스톡