محاسبة ضريبية الضريبية علي العقارات المبنية

العقارات الخاضعة للضريبة
يقصد بالعقار كل وحدة سكنية في المبني وليس المبني بالكامل
جميع العقارات المبنية علي أرض مصر ايا كانت مادة البناء سواء أكانت مقامة علي الأرض أو تحتها أو علي الماء وسواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو غير تامة ومشغولة
أوضحت المادة 9 من القانون رقم 196 لسة 2008 ما يعتبر في حكم العقارات الخاضعة للضريبة علي النحو التالي :
- العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطرق الالتزام أو التراخيص بالاستغلال أو بنظام الانتفاع
- الأراضي الفضاء المستغلة سواء كانت ملحصة بالمباني أو مستغلة ومسورة أو غير مسورة فإذا كانت الأراضي الفضاء غير مستغلة فترفع عنها الضريبة
- التركيبات التي تقام علي أسطح أو وجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع او اجر معين كالإعلانات التي تقيمها الشركات للإعلان عن بضائعها
ثانيا حالات عدم الخصوع للضريبة
حدد القانون العقارات غير الخاضعة للضريبة علي النحو الآتي :
- العقارات المبنية والمملوكة للدولة ومخصصة للنفع العام وكذلك العقارات المبنية والمملوكة للدولة ملكية خاصة (التي لا تكون مخصصة لمنفعة عامة) وإذا تم بيعها فتخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها
- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أولتعليم الدين
- العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للنفع العام وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهة التي نزعت الملكية
- الأحواش ومباني الجبانات (المقابر)
الاعفاء من الضريبة علي العقارات المبنية
- الوحدات العقارية التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرتة والتي يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 24,000 حنية علي أن يخضع ما زاد عن ذلك للضريبة وتشمل الأسرة المكلف بأداء الضريبة زوجتة والأولاد القصر
ومن الجدير بالذكر أن هذا الإعفاء يكون لوحدة واحدة لكل ملكلف وهي تلك الوحدة التي يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا لة ولأسرتة
- كل وحدة عقار مستعملة في أغراض تجارية أو سناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 1,200 حنية علي يخضع ما زاد للضريبة
الأمر الذي يعني أن كل وحدة غير سكنية ستستفيد بهذا الأعفاء علي خلاف الوحدات السكنية التي يعفي منها وحدة واحدة لكل مكلف
- الابنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون
- ابنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والملاجي والمبرات التي لا تهدف للربح
- أبنية مراكز الشباب والرياضة
- العقارات المملوكة لجهات حكومية أجنبية بشرط المعاملة بالمثل
- الدور المخصصة للمناسبات الإجتماعية دون استهداف الربح
- أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الأسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية
سعر الضريبة وكيفية حسابها
حددت المادة 12 من القانون رقم 196 لسنة 2008 المعدل سعر الضريبة (10%) من القيمة الإيجارية للعقارات الخاضعة للضريبة وذلك بعد إستبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن، و32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن ، وذلك مقابل جميع المصروفات التي تكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة
وقد بينت الادلة الإسترشادية الخاصة بمصلحة الضرائب خطوات حساب الضريبة علي العقارات المبنية علي الوحدات السكنية علي النحو الآتي :
1- قيام لجنة التقدير الخمسي بتقدير القيمة السوقية للوحدة
2- تحديد القيمة الرأسمالية للوحدة = القيمة السوقية للوحدة × 60%
3- القيمة الإيجارية = القيمة الرأسمالية للوحدة × 3%
4- استبعاد 30 % من القيمة الإيجارية للوحدة مقابل جميع التكاليف وذلك للوحدات المستعملة في الأغراض السكنية و 32% من القيمة الإيجارية المقدرة وذلك للوحدات المستعملة في غير أغراض السكن
5- يستبعد حد الإعفاء المقرر قانونا للوحدات المستعملة في الأغراض السكنية والبالغ 24,000 جنية، وذلك لوحدة سكنية واحدة فقط يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا له ولأسرتة، أما باقي الوحدات السكنية فلا إعفاء لها ، كما يستبعد حد الإعفاء المقرر قانونا للوحدات المستعملة في غير أغراض السكن والبالغ 1,200 جنية
6- تحسب الضريبة بسعر 10% من القيمة الإيجارية بعد استبعاد نسبة التكاليف واستبعاد حد الإعفاء المقرر قانونا للوحدات السكنية
أما فيما يتعلق بضريبة العقارية المبنية المستحقة علي المنشأت الصناعية فيمكن حسابها في ضوء الخطوات التالية :
1- تحديد المساحة الكلية للمنشآت الصناعية
2- تحديد المساحة التشغيلية التي تشغلها المباني علي أساس 60 % من المساحة الكلية
3- تقدير القمية المحسوبة للمباني كالآتي = مساحة المباني × سعر المتر المربع
4- تقدير القيمة الإيجارية للمنشأة بواقع 3% من القيمة المحسوبة للمباني
5- تقدير الوعاء الخاضع للضريبة من خلال استبعاد 32% من القيمة الإيجارية مقابل جميع التكاليف وكذلك استبعاد الإعفاءات المقرر للوحدات غير السكنية والبالغ 1,200 جنية
6- تحسب الضريبة السنوية بواقع 10% من صافي القيمة الإيجارية