胡‧說樓市｜美國議息在即! 減息 VS 樓市供應!｜Yahoo Hong Kong

大摩發表報告估計，本港樓價明年將反彈5%，理由是減息帶來的憧憬。然而，隨著市場對銀行減息的期望，發展商已經開始準備推盤，但推盤會否導致樓價下跌，不僅要看市場的吸納量，還要看發展商的定價策略。目前可推出市場的項目中，發展商仍未擺脫求量而不求價的姿態。 摩根士丹利發表報告，估計今年本港樓價仍將下跌8%，但受美國聯儲局減息影響，按息料將回落至3.25厘，令明年香港樓價回升5%。他們認為，香港樓價下跌30%與2021年利率上升有關，所以當利率回落時，將促使香港樓價見底，並在2025年出現復甦。 以現時樓按息口4.125厘計算，每借取100萬元的每月供款額為4,847元；但依據大摩推算，當按息回落至3.25厘時，若我們維持相同的供款額4,847元，則可借取111萬元，即購買力增加了11%。隨著樓價下跌和購買力增加，或能刺激部分等待已久的買家入市。 息口回落，另一個議題就是定存息口也下調。截至今年九月初，一個月銀行同業拆息已降至3.8厘，大摩估計明年一月將跌至2.75厘。當銀行拆借成本下降時，也未必願意提供較高的定存息口，這可能促使部分投資者將資金轉移至資產市場，物業投資可能成為其中一個選擇，因為能帶來超過3%回報。 不過，大行報告似乎只關注息口，未有評估其他因素。因期待本港銀行可能減息，手持超過十萬伙供應量的發展商正蓄勢待發。 雖然地政總署公布，八月只有一個由華懋持有、位於西貢公路的40個單位獲批出預售樓花同意書，但實際上發展商囤積了大量已批出售樓紙的項目未發售，前後計達14,400個單位，加上至八月底累積的貨尾量接近22,000個單位，合計有36,400個單位等待發售，需要約兩年的購買力才能消化短期供應。 更重要的是，很多供應集中在同一地區，特別是啟德區。發展商形容這是「百花齊放」，但從另一角度看，這會在同區同時間推出供應，容易造成惡性競爭。 其中，啟德海灣開售時僅售出全盤約10%，重推時「不計成本，只求回本」，大幅減價20%，以每呎17,384元開售，接近近期減價賣樓的「柏蔚森」。隨後，「維港‧雙鑽」也推出首批141個單位，即供平均呎價為18,456元。 在兩大新盤互相比拼下，由會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」也準備推出，涉及1,590個單位。此外，位於啟德站旁的新地「天璽‧天」一期的906個單位也將推出。在龐大供應下，發展商會否繼續以低於市價的方式賣樓，直接影響二手業主取態，亦影響準買家對後市的信心，這可能抵銷減息帶來的利好。 因此，樓市是否真正見底，仍需觀察。息口、供應、政策、經濟等多種因素都值得留意。

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