預售屋換約三部分

有關這個預售屋的，就是親子之間預售屋換約這件事情，發電哥這邊來分享一下做法。

金流是金流，契約是契約，預售屋建商那邊，換約是換約，我們一定不能把它混為一談。這是什麼概念？我說明一下。

親子之間換約這種事情，在預售屋市場上是很常見的。例如說，爸爸媽媽先在建商或預售代銷那邊先買了一間房子。經過了一個深思熟慮之後，在交屋過程中，是不是有兩三年的時間？爸爸就想說，是不是我們就把這房子過戶贈與給兒子女兒？

這時候會出現一件事情，建商那邊叫做預售屋換約，親子、直系親屬之間的換約。但是不要忽略一件事情，就是買賣契約還有金流。我建議各位思維調整一下，你就當作是賣給陌生人。爸爸媽媽當作這預售屋合約是要賣給發電哥，而不是當作你兒子。

怎麼做呢？送錢給兒子這件事情，或送錢給女兒這件事情，這個叫做贈與過程，這是一件事情。而跟兒子做買賣契約，這就是另外一件事情。因為你兒子一定是成年人。

送錢這部分，就一般的贈與，反正你匯錢到兒子的帳號去，匯錢到女兒的帳號去，244 萬以內是免稅的，這件事情反正你就這樣做。

第二件事情，兒子的存摺裡面有錢之後，兒子要跟爸爸媽媽買這預售屋。怎麼做？比如這預售屋是 1000 萬，爸爸已經匯了 200 萬工程款到預售屋建商銀行帳號去。兒子怎麼做呢？

兒子，他爸媽不是送他錢嗎？這時候錢要正確地回流到爸爸媽媽的銀行帳號。因為兒子跟爸爸買預售屋，那不就要付錢嗎？就是正常的付錢。一樣簽約款兩成，就是那個 200 萬匯給爸爸 200 萬。這個時候金流完成了，再去建商那邊做預售屋的換約。

所以有三個流程：
第一個，贈與金錢的流程，爸爸贈與金錢給兒子的過程，媽媽贈與金錢給女兒的過程。
第二個，找一個代書做買賣契約，金流要符合買賣契約上面的簽約、備證到交屋。
第三個，才會到預售建商現場去做換約。

這三個流程務必要完成，不要亂做。不要直接把預售屋合約換給兒子，然後錢匯給建商，這個流程會讓你以後在國稅局搞不清楚。兒子以後如果要賣，你搞不清楚到底這房子當初是贈與取得的預售屋合約，還是買賣取得的預售屋合約。

你如果不小心這三個步驟沒有做完全，國稅局會說你這是爸爸贈與給兒子的，那你就出事了。因為你知道嗎，像現在兩房，當初爸爸買 1000 萬，現在兩房可能市價值 1500 萬。但是這個兩房的公告現值，土地公告現值再加房屋現值，加起來可能只有 500 萬。

你賣 1500 萬減掉取得成本，贈與取得成本 500 萬，價差 1000 萬，住了兩年之後把它賣掉，要繳 35%，要繳 350 萬的房地合一稅金，你不瘋掉才怪。所以前端要做好。

再複習一次：
第一件事情，贈與這件事情。
第二個，買賣契約要做，金流移動要完整。
第三個，才會去預售屋現場去做換約。

記住這三點非常非常重要，千萬不要忘記。如果你有任何預售屋買賣、換約不了解的，歡迎洽詢發電哥房地產直播，0909539431，或是加我的官方 Line：@123house。

謝謝你！