暴跌44%！上海貴族崩了？銷售數據造假？炒房客被坑慘了，房地產走向逐漸清晰！

暴跌44%！貴族崩了？銷售數據「造假」？大華又被業主爆料了…
最近樓市又出大事了！上海內環內的豪宅居然44%的跌幅，呢系唔系意味住房地產市場真的崩了？
上海仁恆地區一套原價2520萬的房屋跌到咗1420萬，呢個跌幅確實驚人。但系別忘了，呢但系上海內環線以內的黃金地段，平時根本就不愁賣。咁大的跌幅，到底系點回事？
其實仔細就發現，呢次價格大跌的主要系豪宅和學區房，普通住宅倒還好。比如上海前灘地區，前兩年但系熱得不得咗，二手樓價都20萬+一平了。結果而家呢？認購率只有58%,慘澹得很。
以前總有人講"豪宅永遠漲",而家睇來呢話可不靠譜。豪宅市場的表現讓好多人大跌眼鏡，原來"貴族"們亦會吃癟啊。
不過仔細想想亦都唔難理解。豪宅本來就唔系剛需，更多嘅系投資和炒作。而家市場不景氣了，自然首當其衝。尤其系嗰啲10-20年房齡的老豪宅，更系雪上加霜。
再講學區房，以前但系香餑餑，而家亦都唔太好使了。特別系嗰啲學區優勢不明顯的，跌起身比豪宅還狠。睇來買學區房也要擦亮眼，唔系所有的學區房都能保值增值。
別以為只有老城區受影響，新區的表現亦都唔盡如人意。江核前灣、上海前灘呢啲新區，之前但系被吹得天花亂墜，樓價漲得比誰都快。結果呢？而家調整得亦畀誰都狠。
呢倒也正常，新區嘛，基礎設施和配套還不完善，樓價全靠想象力支撐。一旦市場轉冷，自然跌得比誰都快。睇來炒房仲系得擦亮眼，唔系所有的"潛力股"都能變成"白馬股"。
到呢，你可能會想:完了完了，房地產市場要崩盤了。別急，事情沒咁簡單。
第一，雖然豪宅和學區房跌幅好大，但普通住宅的跌幅就沒咁嚇人了。再講了，上海和深圳呢種一線城市，樓價跌幅仲系小於南京噉樣的二線城市。呢講明乜野？講明一線城市的抗風險能力仲系很強的。
第二，別忘了呢兩年樓價漲得有多瘋狂。而家跌咗，亦都唔過系回歸理性啫。就拿上海來講，雖然跌咗，但仲冇跌回2019年的水準呢。呢哪能叫崩盤？頂多算系降溫。
最後，房地產市場的調整其實系好事。之前漲得太快，普通人根本買不起房。而家價格回落，不正好給剛需群體一個機會嗎？再講了，樓價太高對成個經濟發展亦都唔利，適當調整反而能促進經濟健康發展。
所以，別被"崩盤"論嚇到咗。房地產市場確實在調整，但呢系必要的、健康的調整。對於普通購房者來講，呢未嘗不系一個機會。梗系，具體點揀還得睇個人情況，可唔可以一概而論。
總之呢，樓市確實在降溫，但離崩盤還遠着呢。保持理性、擦亮眼才系王道。至於嗰啲炒房客，呢次估計系要栽個大跟頭了。不過話講翻嚟，投資本來就有風險，誰畀佢哋太貪心呢？
網紅盤也要：「演員」表演
樓市要論產品力，唔少房企都要爭一下。
但若論營銷套路，尤其系在上海，大華則堪稱頂流玩家。
近日大華業主爆料，「網紅盤」大華公園柏翠，9月、11月兩次開盤認籌名單，被細心的業主發現咗端倪：兩次認籌名單出現大量重合，疑似「造假」虛增數據。
比如大華公園柏翠9月開盤搖號公示結果中，只係名單第一頁，12個人中就有3個人再次出而家了11月的第二次開盤搖號。
亦都系講呢啲人花錢認籌參加開盤，結果排到前面卻放棄買樓，第二次又來？顯然唔系正常業主的操作。
可以講，大華憑藉一己之力，捅出咗上海樓市的隱秘角落，每日都系爆熱銷、搶房，到底有幾多數據系真的？
為咗一探究竟，對兩次認籌名單逐個分析對比，包括身份證號、姓名等，結果真的大跌眼鏡。
不得唔講，大華銷售數據「水分」驚人，買樓真的要當心。
今日就同大家傾下，大華呢個盤的疑似營銷套路，同埋背後可能存在的「虛假繁榮」。
今日的上海樓市，形成咗一個獨特現象：客戶買樓都買紅盤，如果認籌數據不佳，講明市場不認可，大家往往不敢買。
上海房管局為咗確保樓盤銷售規範透明，對於銷售過程有嚴格的管控：客戶認籌之後在開盤前要搖號並公示，就係為提高發展商作假的成本和難度。
不過即便如此，仲系有唔少房企為咗營造虛假熱銷氛圍，逼定客戶出手買樓，會通過花錢請「演員」參與認籌的方式虛增數據。
而大華公園柏翠在兩次搖號名單公布之後，被細心的業主們發現咗端倪：第一次開盤搖號的「幸運兒」1號籌，點第二次又去咗？
要知道，上海認籌系需要凍結保證金的，客戶使咗時間、精力、金錢去認籌，拿到1號籌意味住所有單位時蛋選，幾乎必上車。
但系呢位陳姓客戶操作卻非常迷，第一次幸運獲得1號籌，卻又出而家第二次開盤搖號的名單上。
講明他主動放棄時蛋選房的機會，第二次開盤卻又一次來參加認籌，呢次搖號排在53位。
呢個行為非常詭異，超出正常客戶合理範圍。
為咗驗證呢種特殊情況在大華公園柏翠系唔系系普遍，網友將兩次認籌名單逐一篩選、對比，結果非常震驚：第二次認籌的63組客戶，竟然有32組都參與過第一次認籌。
如果系那種每次開盤都沽清，存在好多購房者買唔到的真正紅盤，呢種重複認購仲可以解釋，但大華公園柏翠顯然不存在呢種情況。
數據顯示，大華公園柏翠1批次開盤近2個月，網簽率僅54%，亦都系講1批次仲有大量單位冇賣掉。
呢啲參與1批次開盤，明明有現成單位卻沒買的客戶，依然跑來參加2批次，明擺着就系認籌表演。
而家，大華公園柏翠2批次認籌已經過咗2周多，100套單位自稱開盤當天全部賣完，至今卻僅有13位網簽。
並且值得注意嘅系，根據對比，大華公園柏翠2批次63組認籌客戶中，32組都系1批次來過的，相信業內人士與懂行的都能掂量出其中的「含水量」。
梗系，到底存在幾多數據「造假」，可能只有大華自己知道，我哋亦系呈現數據中睇到的問題，不過大華公園城市的業主講：在認籌名單中，兩次睇到疑似物業經理的名字。
下半年的上海樓市，在幾針政策強心劑下，勉強維持住咗體面。
高端豪宅依舊很火，但剛需市場後勁明顯不足。
尤其系大華公園柏翠，呢個以「大寧」為噱頭和賣點的樓盤，面向嘅系全市剛需客戶，競爭尤其激烈。
於系大華公園柏翠劍走偏鋒，虛假宣傳捆綁上游板塊大寧，碰瓷高能級板塊拔高自己身價，以此來吸引客戶關注。

噉樣充滿謊言的營銷打法，短期可能收效唔錯，但若想賣掉呢個大體量樓盤，仲需要源源不斷的熱度：所以佢哋有動力製造虛假的「搶房」氣氛，讓買樓人被節奏帶起身。
呢亦都系疑似「演員」出現的原因，大華肯定唔系唯一咁做的，但可能系做法最簡單、最無腦的一個：「演員」第一次出場之後，第二次可唔可以換一批人？未免太懶了。
尤其系第一次認籌出現的1號簽，竟然還在第二次認籌名單中出現，呢種離譜的情況，難怪會被業主曝光並質疑：大華憑一己之力，捅出上海樓市的隱秘角落。

而家樓市前景仍然不明朗，大家在揀樓盤、發展商的時候要千萬謹慎。
大華公園柏翠就系一個典型案例，從板塊、流通性、口碑層面三重劣勢，千萬唔要被營銷牽着鼻子走。
首先系板塊潛力不足，買樓最緊要的就系區位和配套。
呢個樓盤的問題，處於郊區、資源和配套都很一般，距離大寧商圈相隔甚遠，所謂的靜安大寧配套不過系鏡花水月。
其次系未來流動性問題，買樓要關注二手樓市場增值潛力。
大華公園柏翠北側，系大華公園城市1-3期已交付單位，上千套的體量意味住掛牌量巨大，互相踩踏壓價，未來二手樓市場很難出手。
並且從而家的貝殼掛牌價、成交價來睇，唔單只係毫無性價比，已經出現明顯的「期房比現房貴」的正掛現象。
另外系發展商的口碑，差的風評會讓潛在買家望而卻步。
熟悉上海的客戶對「大華」兩個字非常敏感，大華上海樓盤經常因為質量和物業服務被業主投訴，資產價值更加難保障。
今年上海剛需市場，競爭可以講非常慘烈，除咗產品層面推陳出新，各種營銷套路也令人應接不暇。
面對樓盤營銷的「碰瓷」、認籌數據的「灌水」，買樓人稍有不慎就會落入「陷阱」。