[별밤살롱] 대세하락장, 깡통전세 피해 시작? .. "신축 빌라 조심" "다주택자 조심" 부동산 전문가 3인이 말하는 깡통 전세 주의하는 법 / 출연 김효선, 이광수, 이현철

00:00  특집 가을맞이 별밤살롱 .. 부동산편

02:15 서울 아파트 매매가 하락 중.. 아파트 매수 심리도 ‘위축’… 지금 현상은?
김효선 위원 "매수자 기다리는 심리 강하고, 매도자 버티는 심리일 것”
이광수 위원 "거래량 폭락 수준”.. “지금 아파트 거래하면 1,000명 안에 들어가"
이현철 소장 "지금은 정체기에서 하락으로 넘어가는 과정”.. “생각보다 하락 속도가 빨라"

12:11 추석 이후 부동산 시장 매수, 매도자의 심리는 변화할까?
김효선 위원 “추석 전후 심리 변화가 커서 상담을 미뤘는데, 올해는 아니야"

14:18 하반기 부동산 시장 전망
김효선 위원 “상반기보다 하락폭이 커질 가능성 커”.. “금리 인상 속도는 더딜 수 있어”.. “로드맵에서 로드는 없는 상황".. “금리, 정책 변수 주목해야"
이현철 소장 “정책 변수가 부동산 시장 관건".. “규제 정책으로 인해 다주택자의 투자 수요가 줄어들어"..”서울 수도권 규제를 풀어야 투자 활성화돼”

19:31 취득세 풀어주면 큰일 난다? 3인의 취득세 토론
이광수 위원 "물론 정책 변수도 중요해”.. “다주택자 투기 규제를 위해 취득세 제도를 바꾸면 안 돼"
이현철 소장 ”물론 지금 취득세, 양도세 풀어주면 안돼".. “하지만 시간이 지나 미분양이 누적되면 풀어도 투기 심리는 오르지 않아"
김효선 위원 “지역에 따라 세율 차등 적용해야 해”

26:23 미분양이 늘었을까?.. 지금 미분양 상황은 어떻게?
이현철 소장 “숫자가 아니라 추세가 중요".. “앞으로 2~3년 뒤, 유의미한 숫자 나타날 것".. “미분양 때문에 경기 변해”

28:26 부동산 가격 하락세, 얼마나 떨어질까?.. 무주택자는 어떻게?
이현철 소장 “하락기는 5~6년, 전환기는 1~2년 일것”.. “무주택자는 7~8년 뒤에 사야"
이광수 위원 “시점 예측은 어려워”.. “대신 변화를 읽는 건 가능해".. “가격 떨어지면 수요가 생겨 거래량 회복하는 구간에 주목해야".. “취득세만 바뀌지 않는다면 하락폭이 클 수 있어"
김효선 위원 “전국적 미분양은 크나 서울은 약간 달라".. “서울 공급이 나오기 어려운 상황".. 향후 5년내 서울 공급 부족 상황이 나와서 금리, 취득세가 완화 되어도 가격 하락폭 낮을 것으로 예상해”

36:38 “아파트 사이클이 짧아졌다”는 말.. 어떻게 해석해야?
이광수 위원 “거시 경제 환경이 빨랐기 때문에 심리 변화도 빨라”

39:39 현재 전월세 시장 흐름은?
김효선 위원 “전세 가격이 ‘스무스’하게 내려”.. “반면 월세 가격 상승 폭이 커"

41:40 하반기 전월세 시장 흐름 전망은?
이현철 소장 “임대차 3법 때문에 시장과 개인의 관측이 달라"…“임대차 3법 이전보다 입주 물량 효과가 커지는 시장으로 변해”
이광수 위원 “전월세 가격 올라가기 힘들고 심지어 하락 할 가능성 커".. “서울 입주물량 줄어들었는데 경기 입주 물량은 오르고 있고, 앞으로 오를 것"

48:46 깡통전세 출연 가능성은?.. 사기 대처법은?
김효선 위원 “깡통전세 주로 빌라에서 목격해”…”신축 빌라 시세를 확인하는 게 중요해"
이현철 소장 “빌라, 연립주택 거래가 거의 없기 때문에 통계치 만큼 전세가율 높진 않아”.. “실제 시장 깡통 전세 노출 높은 곳은 신축빌라, 오피스텔”
이광수 위원 “우리나라는 갭투자 리스크가 커" “전월세 할때 임대인이 다주택자일 경우 엄청난 리스크"

1:00:38 내 집마련 방법은?.. 무주택자를 위한 3인의 조언
이광수 위원 “집은 언제나 사고 팔수 없기 때문에 위치보다 시점이 중요"..”가격 하락 할 때 거래량 회복기가 최고 시점"
이현철 소장 “부동산 입지보단 사이클이 가장 중요".. “투자의 개념으로 집 마련할 때 지역별 사이클 변화에 주목해야”
김효선 위원 “청약이 가장 좋은 내 집 마련 수단".. “다만 당첨 어렵기 때문에 꾸준히 도전하나, 꼭 매입 하려고 하지 말아야"

1:07:22 청약 시장 흐름은?
이광수 위원 “가격이 많이 떨어지고, 싼 부동산에 주목하는 게 좋아"

1:08:49 청약보단 급매, 경매가 좋을까?.. 급급매도 나오지 않는 데 어떻게 해야?
이현철 소장 “지금은 청약 준비하지 말아야”.. “관리 되지 않은 사람은 일반 매물을 찾는게 더 중요"

1:12:41 부동한 대세 하락기.. 영끌, 하우스 푸어는 어떻게?
김효선 위원 “대출 금리의 인상 속도가 기준 금리에 비해 완화될 가능성 높아서 버티기 용이해"
이현철 소장 “시세대로 팔 수 없는 상태” .. “버티는 것과 1~2억 손해 중 우위를 가리기 어려워"… “정부 규제 완화 시기가 손해를 덜 보고 매도할 수 있는 타이밍"
이광수 위원 “경제적 부담이 너무 크지 않는 이상 버텨야 해”.. “집의 사용가치를 높여서 심리적 부담감을 줄여야"

1:21:02 부동산 대세 하락기, 갈아타는 건 좋은 방법일까?
김효선 위원 “갈아타면 좋으나 매각이 어려운 상황"
이현철 위원 “시장에 따라 갈아타는 방법 달라"… “상승장엔 선매수, 하락기엔 선 매도 후 매수해야“
이광수 위원 “직접 거래를 통한 물물교환이 좋은 방법"

1:24:49 정부, 8.16 부동산 대책 발표 후 평가와 전망
김효선 위원 “기대에 비해 명확한 청사진이 없어서 혼란 가중 돼".. “민간주도, 택지 확보 등에 관한 숙제 많아" .. “인허가 250만호 실현 가능할지 의문"
이현철 소장 “문 정부에게 규제때문에 집값 올랐다는 프레임을 씌운 것은 잘못".. “다만 규제 완화 속도를 높이지 않아서 다행"
이광수 소장 “이미 한국은 아파트 민간 주도 시장”.. “민간 주도의 공급으로 바뀌는 순간 집값 떨어지면 공급 줄게 돼"…. “그래서 집값 떨어질 땐 공공주도의 공급이 필요해”

2022년 8월 24일
이광수 미래에셋증권 수석연구원
이현철 아파트사이클연구소 소장
김효선 NH농협은행 수석위원

* 본 콘텐츠에 포함되는 투자 정보는 참고만을 위해서 전해드립니다.
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