상가임대차 10년이 넘은 경우 상가 권리금 보호기간

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상가임대차보호법의 개정으로 상가임차인은 10년동안 계약갱신 요구를 할 수 있습니다. 즉 10년의 임대차기간이 보장된다고 볼 수 있습니다.

한편 상가임대차보호법은 임차인의 권리금회수기회 보호 규정을 두고 있습니다.
즉 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료시까지 신규임차인을 주선해와서 임대인과 임대차계약을 하도록 하고, 이 과정에서 신규임차인과 권리금계약을 통해 권리금을 회수 할 수 있습니다. 이때 임대인은 상가임대차보호법이 규정하고 있는 사유가 아니면 새로운 임대차계약을 거절할 수 없습니다.

이때 의문이 생기는데, 임차인의 권리금회수기회 보호 규정은 상가임대차기간이 10년을 초과하는 경우에도 적용되는가 하는 것입니다. 즉 상가임대차기간이 10년을 초과하여 더 이상 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없음에도 새로운 임차인을 데려와 임대차계약을 체결하도록 할 수 있느냐 하는 것입니다.

이에 대해 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간내에서만 권리금회수기회보호 규정이 적용된다는 견해와 갱신요구권 행사기간과 권리금회수기회보호는 별개이므로 임대차기간이 10년을 초과하여도 권리금회수기회보호 규정은 적용된다는 견해가 대립하였습니다.

이러한 견해대립속에 대법원의 판결이 있어서 소개합니다.

계약갱신요구권이 5년으로 규정되어 있던 시기의 사건이므로 감안하여 읽어주시면 됩니다.

대법원은.
구 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.
구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.
라고 하면서
구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.
고 판시하였습니다(2017다225312)

즉 대법원은 임대차기간 10년이 경과한 후에도 권리금보호규정은 적용이 되어야 한다는 취지입니다.