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  • 粵語新頭條
  • 2026-03-08
  • 2816
徹底玩完!90%產業園血流成河!東莞廠房空置率破六成,靠租金冇未來,得廠房失產業!工業大雜院淪為廢城,上市公司集體巨虧,再不變陣唯有執笠離場!
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近年跑過十幾個城市、近百個產業園區,我最大感受就一句:九成園區,淨系蓋廠房嘅空地,唔系養產業嘅生態。「只有廠房,沒有產業;只有租金,沒有未來」,唔系危言聳聽,係數據同現實反覆驗證嘅真相。尤其作為「世界工廠」嘅東莞,園區嘅痛同轉型,最能代表全國產業園區嘅困局與出路。東莞產業園依家到底陷入咗點樣嘅死局,點解越建越空、越租越虧,點樣先可以破局重生。
先睇全國硬數據,個個都觸目驚心。Wind數據顯示,到2024年底,全國產業園區總數超8萬家,總建築面積突破62億平方米,人均分攤約4.7平方米;但企業擴產需求增速得3%-5%,供給嚴重過剩,供需完全錯配。戴德梁行更披露,2025年全國產業園區平均空置率飆到62.8%,五年激增27個百分點,超六成空間空喺度,大量新建廠房建成就「曬太陽」,連燈都唔使開。
更慘嘅系盈利情況。20多家園區上市公司2024年歸母淨利潤合計虧40.76億元,同比暴跌140%。以前靠收租穩賺,現在連上市公司都集體虧損,呢個唔系個別園區問題,系成個行業模式走到盡頭。2025年三季度,園區平均租金較三年前跌24%,入住率跌破70%,租金跌、空置升,典型嘅雙殺局面。
點解會搞成咁?核心就四個字:房東思維。好多地方建園區,思路簡單到粗暴:圈地、蓋標準廠房、掛塊「產業園」牌子,然後坐喺度等企業入駐收租。佢哋眼裏淨系得「廠房」呢個物理載體,完全忽略「產業」先系園區嘅靈魂。廠房會折舊,租金會波動,唯有產業先有生命力,呢個最基本嘅道理,九成園區都未搞懂。
講到呢度,一定要講東莞。作為世界工廠,東莞嘅產業園數量多、分佈廣、鎮街遍地開花,但問題亦最突出:七成以上園區都話自己做智能製造,定位高度同質化;大量鎮村工業園系老舊鐵皮棚、容積率低、配套差;二手房東壟斷、公攤高、電費加價,企業成本高企;更普遍嘅系,有廠房無產業,有空間無生態,有租金無未來。
東莞多個鎮街園區,好多依然走最原始嘅路線:圈地起樓、簡單裝修、掛產業園牌、招雜七雜八嘅企業,做服裝、五金、塑膠、電子亂曬一堆,上下游完全唔關聯。企業淨系嚟租個地方開工,園區淨系做保安、保潔、收租,連基本嘅貨梯、承重、用電負荷都匹配唔到製造業需求。更離譜嘅系,部分園區二手房東把持,公攤直奔40%,電費亂加價,企業一投訴就漲租,最後逼到企業外遷,園區越空越降價,越降價越差,陷入死循環。
東莞官方數據都講得好清楚:全市低效工業用地佔比約六成,大部分園區重空間輕服務、重招商輕培育,企業關聯度低、缺乏龍頭帶動、研發與生活配套嚴重不足。好多鎮街為咗短期租金收益,盲目引入唔匹配嘅企業,結果土地產出低、稅收少、產業散,明明系世界工廠,園區卻做成「工業大雜院」。
就算有啲園區勉強招到企業,都系「拼湊式入駐」,唔系「產業鏈集聚」。入駐企業五花八門,做服裝嘅、搞物流嘅、開小加工廠嘅,上下游完全唔搭邊,冇協同、冇交流、冇技術碰撞。企業嚟呢度淨系「借個地方生產」,唔會紮根發展;園區淨系收租,唔做產業服務,最後陷入死循環:空置—降價—盈利難—服務差—更空置,越做越死。

呢種模式,本質就系「工業版商品房」:拿地、建房、出租,賺快錢,唔理長期。招商只睇租金高低,唔理產業匹配度;運營淨做保安、保潔、收水電費,唔幫企業對接資源、解決痛點。地方追求政績,盲目上馬,以為建園區就等於搞產業,結果變成「有園無業」嘅空心工程。東莞亦一樣,以前廠房供不應求,系個棚都租得出;現在企業挑園區,冇產業、冇配套、冇服務,就算免租都留唔住人。
反觀東莞做得好嘅園區,全部跳出租金依賴,走產業生態路線,同全國優秀園區邏輯一模一樣。
松山湖酷派科技生態園,唔打價格戰,聚焦高端製造、新一代信息技術,設嚴格產業門檻,高新企業佔比達97.52%,一年出租12萬平方米,引進上市公司、製造業500強,未來年產值超20億。佢哋唔做房東,做產業合伙人,幫企業對接人才、金融、產業鏈,出租率穩、租金高、稅收貢獻大。
謝崗銀瓶現代產業園,定位高端裝備、新能源關鍵零部件,挨着比亞迪百億產業園,共享供應鏈與技術,租金低於區域10%,但靠產業集聚實現高入住、高產出,唔靠低價搶客,靠產業鏈留人。
東莞大力推進嘅「工改工」,更系破舊立新嘅典型。塘廈林村昌盛高新園,以前老舊廠房容積率僅0.6,月租金25.9萬;改造後容積率3.48,年租金近1900萬,增長近6倍。厚街厚山產業園,從散亂污鐵皮棚,變成先進製造集聚地,土地產值同稅收翻幾倍。虎門時尚產業園、大朗毛織智造園、道滘中集產業園,全部都系定主導產業、做專業配套、強產業鏈服務,先從低效變高效、從空園變滿園。
道理好簡單:園區嘅核心價值,唔系提供廠房,系搭建產業生態;唔系做房東,系做產業合伙人。幫企業解決痛點,同企業共生共長,先有長久未來。但現實系,九成園區依然死抱租金不放,撞板都唔轉彎。
依家嘅產業園區,正從高速增長轉向高質量發展,單純靠廠房出租嘅舊模式,已經徹底行不通。以前系「有廠房就有企業」,現在系「有產業先有園區」。企業唔再缺生產空間,缺嘅系配套、服務、產業鏈、人才同資本。你淨系提供廠房,憑咩留得住優質企業?
東莞嘅困境,就系全國嘅縮影:鎮街園區一擁而上做智能製造、新能源、生物醫藥,唔理本地基礎同人才,結果全部同質化;招商靠補貼、靠免租,企業靠薅羊毛,補貼完就走;二手房東亂象推高成本,企業外遷,園區空置率高企。2025年東莞核心區寫字樓租金同比降7.8%,產業園亦以價換量,證明單純靠價格競爭,只會越走越窄。
行業入面有句真話:廠房會舊,租金會降,唯有產業先可以撐住園區行得遠。你幫企業成長,企業先會幫你增值;你淨系想賺租金,最後連租金都賺唔到。20多家上市公司虧損、六成空置率、租金連跌三年,呢個唔系警告,系行業洗牌嘅信號。
未來嘅園區,只有兩條路:
第一條,放棄房東思維,找准主導產業,完善專業配套,做深產業鏈服務,從「收租佬」變成「產業運營商」,同企業共成長;
第二條,死守租金模式,繼續同質化競爭,最後空置率飆升、債務壓身、慢慢被市場淘汰。
大力推進工改工、整治二手房東、建設高品質低成本產業空間、打造「1+4+1+X」產業集群、設立產投母基金、做強科技金融。松山湖、濱海灣、各鎮街標杆園區,正在從「房東」轉向「產業服務商」,從「賣空間」轉向「做生態」。
全國8萬家園區,90%都仲靠租金續命,但真正有未來嘅,永遠系少數願意轉型、專注培育產業嘅玩家。廠房系軀殼,產業先系靈魂;租金系眼前小利,產業生態先系長遠根基。
唔好再做「蓋廠房嘅空地」,要做「養產業嘅生態」;唔好再做「收租嘅房東」,要做「賦能嘅合伙人」。當園區真正同企業綁埋一齊,共享產業成長紅利,先可以擺脫空置同虧損嘅困局,行得穩、行得遠。

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