深圳樓市，徹底淪為大坑！埋堆嘅深圳神盤，價錢腰斬呀！深圳反向操作的買房人，贏麻了！

九月過半，恰逢中秋。在呢個小長假，深圳樓市冇強心針，有嘅系發展商加碼讓利。而家發展商的賣房策略很清晰，就系想搶跑出貨，哪怕價格便宜一點也啊唔出尿表情。只要不賠錢，能如期回款，好多發展商都願意犧牲一部分利潤。但系，現實很殘酷，當打折常態化，市場就變得更加理性消費了。
截止到9月15日，深圳本月新樓住宅網簽864套，二手樓住宅網簽1802套。新樓的銷售大幅落後於二手樓，呢種現象已經持續了很長一段時間。面對發展商的花式營銷，買家普遍清醒咗，唔會睇到有折扣優惠，就輕易刷卡。核心系，而家市場上的揀非常多。比如龍華樓市，呢兩年系出咗名的卷，而家龍華新樓庫存量超9000套，僅次於龍崗的1.18萬套。而且，龍華接落來的供應量也好大。
據不完全統計，龍華今年在建待售的住宅項目仲有12個，超10000套單位。其中一半在觀瀾，接近7000套供應。可以講，成個龍華最不缺的就系房屋。在呢輪樓市調整中，紅山北站的新樓而家已經卷到咗5字頭。二手樓市場，亦系有苦難言。龍華的龍悅居，63平兩房，最新報價干到咗280萬。實際成交的話可能更低。而上一套同戶型成交仲系在8月份，成交價321萬，一個月時間降幅達到12%。如果對比高峰期的成交價720萬，跌幅已經超過6成。龍悅居作為經濟適用房的前身，一度因為學區概念炒上天，而家潮水褪去，盡系一地雞毛。仲有壹成中心，龍華的百萬大盤，配套各方面較為齊全，住喺入邊的基本都系剛需客，同樣頂唔住，而家社區唔少單位成交價已經拉返到咗七年前的水準。未來深圳邊度更有潛力？邊啲地方更有價值？立即掃碼獲取專家定製選房方案？
雖然龍華樓市非常卷，但買樓需求仲系唔少，經常有讀者問龍華的房屋而家值不值得入手。如果系出於純自住，住得舒服就行，可以梳理自身的需求，在綜合對比周邊樓盤後結合實際情況進行最優揀。如果考慮資產成長性，在當前的市場，龍華顯然不系一個醒目的揀，未來出貨的時候競爭會相對激烈。我覺得過嚟問房產問題的，心裡仲系希望買個好點的房屋，畢竟誰的錢都唔系大風颳來的，都想資產能越來越好。
近期就有一位讀者諮詢換房，而家手上3套房，區域比較分散，龍華、光明和寶安各一套，都系普通剛需房，出於家庭需求，而家想處理掉其中一兩套，重新換一套更好的房屋。他原本系恁住把房屋換回龍華，理由系覺得自己冇核心區的名額，在多個不限購區域中，龍華相對唔錯。其實，核心區名額的問題系可以解決的。像他呢種情況，原有的三套房都唔算太優質，而家有能力處理掉，本質上系一種幸運。如果因為置換的操作唔啱，冇升級地段資源、樓盤品質，而系在原有的圈子裡打轉，噉就未免太不幸了。
在電視劇《蝸居》中，有句經典台詞：房市呢東西，它可以讓你一夜暴富，也可以讓你瞬間赤貧。趕上大年了，敗絮可以當黃金賣；趕上小年，黃金得按銅稱。而家的樓市，顯然系小年行情，面對跌跌不休的樓價，有的人因兜里沒錢而割肉賣房，有的人在攢夠了失望後黯然離場，亦有的人如願以相對低價進場或順利完成置換。市場系動態的，大年和小年的行情，從來都系相互交替，換來換去。對於普通的個體，有時候一個買樓揀，就決定了往後餘生。以前系房地產高速增長階段，房屋囤得越多，底氣就越足，在人地眼裡，你系風風光光的。而家時代變了，手裡的房本堆積如山，未必就系好事。
冇像樣的資產，數量越多風險越大。所以你可以睇到，好多人都系拼了命的改善住房、優化資產。包括換城市、換板塊、換小區、換產品、換學區等等。克而瑞最新數據顯示，11個重點城市二手樓業主賣房的動機，有52%都系出於置換。其中，北京、深圳業主在賣房置換操作上最積極，占比分別為7成、62%，超過一大半賣房都系直奔置換去的。
而家深圳二手樓掛牌量約6.37萬套，想要在高庫存中突圍而出，不光考驗定價策略，還涉及到咗當前市場情況、同競品單位對比數據、對人性的拿捏等多方面細節。對於置換群體來講，賣房的路並不容易，但只要把房屋賣掉後，多半都會豁然開朗。因為，呢時候你重新返到市場上，揀也變得更好了，且存在還價的空間。之前想都唔敢想的改善房，而家可能系唾手可得，或者壓力大大降低。
總有人講，深圳樓價貴上天了，未來已經沒啥上升空間了。事實上，真的如此嗎？鶴崗的房屋，幾萬蚊就能買一套，而深圳時蛋一層樓都要幾百萬，你覺得深圳的樓價上漲預期大一點？仲系鶴崗的上漲預期大一點？很明顯，鶴崗的房屋未來上漲動力非常弱，可能會更便宜。呢唔系乜野新鮮事，日本已經發生咗。在日本，一啲小鄉鎮的房屋都系直接免費的，只要你交稅就可以了，但依然很難轉手，因為冇人接盤啊。但呢並冇影響淨人口流入的東京都市圈，其樓價節節攀升。每年都有源源不斷的後生人湧入深圳，流入的人口在一線城市入邊亦系最高的，且深圳的人均年齡32.5歲，呢方面亦有很強的優勢。
在一個城市買樓屋，很重要的幾個點。第一，睇它的產業系唔系優質，創造的高薪就業機會多不多。第二，系人口的平均年齡。第三，系人口的流入和流出情況。參照呢幾個數據去買樓，一般就不容易掉進便宜的坑。包括在深圳，外圍片區亦有很便宜的房屋，每套幾十萬、一兩百萬的都有，但呢啲房屋各方面的配套都比較弱，意味住未來的增值預期有限，基本屬於保障房化的一類產品。所以買樓屋，最好唔要只睇絕對值，而系要睇相對值。
從市場最高點到而家，深圳平均樓價跌咗35%左右，房屋仲系原來的那個房屋，可有啲主人卻唔系以前的那個主人了。有嘅系先前槓桿拉得太高，而家守不住好資產，只能含淚割肉，被市場無情地甩下車。有嘅系把差房屋換成好房屋，抓住呢波政策紅利與樓市回調，實現以劣換優的向上置換。有嘅系把好房屋換成普通資產，從城區搬到郊區，有提前退休養老想法的人始終存在。後邊兩個都系置換，一個資產在走上坡路，一個資產向下滑坡。短期來睇可能沒啥區別，但把時間拉長周期來睇，走上坡路所獲得的回報往往更高。