政府沒錢！拆遷返貧的時代降臨！廣州舊改，顛覆性一幕發生了！拆遷不再暴富。

最近幾個月，廣州嘅拆遷戶很心塞，通過拆遷「一夜暴富」美夢，正在開始消失。
先系葵蓬村，再到康鷺，拆遷補償方案接連出爐，引發廣泛關注。
近日，白雲石井潭村僅有6600元/平嘅徵收補償被村民吐槽「拆遷返貧」！
不禁畀人發問，廣州舊改點了？點解一夜之間拆遷從細甜甜，變牛夫人？
作為廣州今年重點推進嘅四大片區舊改之一——白雲區羅沖圍片區嘅首期舊改項目，潭村嘅改造進展，一直牽動着唔少廣州佬嘅心。
特別系作為廣州首批做地項目，潭村舊改無論系在改造方式仲系拆補方案上，都會成為其他片區舊改嘅示範。
今年年初，潭村舊改嘅徵收補償方案正式曝光，卻系爭議不斷。
一則勁爆消息，炸開了鍋！村民們收到嘅最高拆遷補償居然僅為每平方米6600元。
呢種「接地氣」嘅拆遷補償價，讓村民直呼意外！
詳情系噉樣嘅，根據補償方案，補償分為棄產貨幣補償和回遷兩種。
揀貨幣安置嘅，以房屋唔同產權和結構分檔補償，加上3000元/㎡徵收獎勵，合計最高6600元/㎡。
揀回遷安置嘅，核定安置面積嘅回購價為3120元/㎡，最多可回遷280㎡。
被徵收房屋實測面積小於280㎡嘅，可按280㎡計算安置面積，但差額部分面積需按4268元/㎡申購，實測面積大於280㎡嘅，多出部分按貨幣補償。
另外，無論系邊種方式，還會給到兩種獎勵：
①3個月內簽約搬遷，額外補償總額15%獎勵，3-6個月內簽約搬遷，額外補償總額1成獎勵；
②一次性12個月臨遷費，標準為每月20元/㎡（最高不超過280㎡）。
用直白一啲嘅案例來計算，你就知道呢個拆遷補償費有多低。
舉例子，某村民自家有300平米嘅房屋，假設全部都系合法面積。
假如揀拿錢唔要房，3個月內搬遷。
棄產共可以到手：234萬，想在動輒4萬+嘅周邊買回同樣嘅房屋，可以講系異想天開，甚至可能連首付都達唔到。
覺得不划算？安置回遷嘅話系噉樣嘅：
回購安置房嘅面積拿唔到徵收獎勵，加上3個月內搬遷獎勵和臨遷費。
咁徵收補償為：137.82萬
而回遷一套280㎡嘅房屋要支付:87.36萬
最終可以到手一套280㎡嘅房屋和50.46萬現金。
咁睇來，雖然純貨幣補償較低，但購買安置房嘅方案仲系比較合理嘅，接近一換一，但暴富系唔使想了。
而且以上只係最理想嘅完全合法房屋方案，參照周邊嘅違建加建情況，村民能到手幾多，仲要打個問號。
按呢補償標準，300平嘅祖屋拆了，滿打滿算可以拿198萬拆遷款。
如果積極響應政策，仲可以額外拿到29.7萬搬遷獎勵同埋一年期嘅臨時安置費6.72萬，總共加起身234.42萬。
拿着呢200來萬，在白雲區同地段要想換個300平嘅新樓，連首付嘅一半都唔到！
用廣州話講，你想食我只車咩！
拆遷就等於一夜暴富嘅時代，真嘅過去咗。
最近，被譽為廣州第一土豪村鳳和(康樂村、鷺江村)又流出一版舊改補償方案，（非終版，僅供參考）
入邊貨幣安置賠償標準，比番禺舊改嘅標準都要低，第一土豪村？就呢？
根據該徵求意見稿，有證房屋超出280平嘅，超出部分按4成補償公寓，棄產補償12500元/平。
值得注意嘅系，棄產嘅賠償方式，讓唔少村民炸開了鍋，其中，棄產揀貨幣補償嘅話，復建住宅按12500元/㎡賠償，復建物業則按6000元/㎡賠償。
呢個賠償標準，連番禺嘅舊改都比不上。
例如沙溪村屬「拆一補一」嘅面積內嘅，按照15000元/㎡標準給予補償；超出「拆一補一」嘅權益面積部分，按照13500元/㎡標準給予補償。
而里仁洞村棄產部分，屬「拆一補一」面積按2萬元/㎡補償，超出則按1.85萬元/㎡。
康樂棄產才1萬多嘅單價，在海珠甚至連二手樓都買唔到。
點解，過往拆遷可以一夜暴富，而家變成一夜返貧？
首先，一夜暴富系偽命題，廣州舊改補償，一般分為兩種，一種系貨幣補償，一種系面積補償。
無論邊種方案，對於拆遷戶來講，貨幣回遷都系划不來嘅。
揀安置回遷，拿完補償金，扣除買回遷房嘅錢，基本能做到1：1，揀貨幣回遷，連首付都唔夠交。選哪個更實惠，一目了然。
整理2019年部分熱點城中村改造貨幣回遷方案，從數據分析，哪怕在經濟穩健且市場比較火熱嘅2019年，亦都唔系每個村都能創造神話。
如果揀一次性貨幣補償，就算系在天河、海珠和荔灣呢啲中心區，最高也只有2.5萬/㎡嘅貨幣補償。
而外圍區域，貨幣補償更低，一萬以下嘅村也唔少。最低嘅系白雲區嘅田心村，一次性貨幣補償只有7500元/㎡。
隨着樓市調整，市場分化甚至系下行，尤其系市場+保障房住房體系雙軌制嘅落地，廣州舊改，或者講範圍更大嘅城市更新原先嘅高補償、高回報邏輯，已經不成立了。
更深刻嘅原因，系操盤手變了！
作為全國首個城中村立法，隨着廣州城市更新條例嘅出台，廣州舊改，將由市場化徹底轉向政府主導。
舊改操盤手從房企變成地方政府，相當於遊戲規則徹底變了。
原先市場化模式下嘅廣州舊改，在市場預期睇漲嘅前提下，土地價值水漲船高，中間利潤空間大，發展商也更有意願提供高補償。
高盈利預期之下，哪怕舊改周期長，發展商依然趨之若鶩，可以講，火熱嘅市場造就了回遷高收益。
而而家，市場回冷+三道紅線倒逼，曾經有米嘅發展商老豆都系節衣縮食，比如恆大，佳兆業，時代，合景，富力，升龍等等以往嘅廣州城市更新「主力軍」，已經陸續退出舊改。
而當地方老豆當家後，點解給嘅價格咁低呢？原因不外乎：
１、窮，財政緊巴巴，通過壓低貨幣回遷價格，引導村民揀安置回遷，拿房可以，拿錢沒門。
２、可能真嘅只值呢個價，想從財政摳預算出嚟不容易。
但新操盤手入局後，舊改有望解決「確定性」呢個難題。
首先，舊改啟動難，有望解決。
過往要啟動舊改，得絕大多數村民同意。
當下，只要經過農村集體經濟組織中超過三分之二成員及十八歲以上村民嘅多數同意，就能啟動城中村改造項目，講白了就系少數得服從多數，不再需要每家每戶點頭通過。
其次，釘子戶生存空間收窄。
地方入局，補償標準有望堅決做到公平公正，唔可以隨意提高或者降低，更別提房企主導時期，私下拔高釘子戶補貼那種歪風了。
一句話，大傢伙兒都得喝同一碗水，沒得挑揀。
此外，以後舊改由地方主導，而非企業主導，釘子戶要拿扭舊改會很難。
對於嗰啲拒不配合舊改嘅村民，政府將依據國家相關規定，向法院申請強制執行。
噉就意味住，想當釘子戶，可能會面臨法律嘅嚴肅處理。噉樣一來，拆遷進程自然更加規範有序，不再甘多波折了。
而家在廣州，再指望拆遷一夜暴富已經不太現實了。
但系呢個麼多年城市更新搞落來，大家嘅觀念亦有所翻新。
誰都知道十年前拆遷暴富嘅獵德、冼村，唔可能成為當下白雲潭村嘅借鑑。
拆遷變數太多，「搏一搏單車變摩托」嘅時代過去咗！