Immobilier : Comment CALCULER les RENDEMENTS et CASHFLOW? (mes conseils d'optimisation)

La liste des charges récupérables :
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Dans cette vidéo on voit comment calculer les rendements brut, net et net net ainsi que le cashflow. Je vous donne également mes conseils pour bien prendre en compte tous les paramètres et optimiser vos chiffres.

00:49 La différence entre rendement et rentabilité
Beaucoup font l'amalgame entre les deux alors qu'il existe une subtilité : contrairement au rendement, la rentabilité prend en compte la plus value (ou moins value) d'un investissement locatif. Ici on s’intéresse uniquement à la phase locative et donc pas à la revente : on parlera de rendement. Mais le prix d'achat et de vente reste des données parallèles importantes.

02:25 Le rendement brut
Il permet d'évaluer rapidement avec ses propres critères si un bien immobilier vaut le coup qu'on s'u intéresse ou pas. Il se calcule à partir des loyers bruts annuels divisé par le prix total d'acquisition qui comprend l'achat, les frais d'agence, de notaire, bancaires, ainsi que le montant d'éventuels travaux de rénovation.

04:35 Le rendement net
Il va prendre en compte les charges non récupérables à payer en tant que propriétaire d'un bien : assurance propriétaire non occupant (PNO), certaines charges de copropriété, taxe foncière.... Il est bon également de prévoir une petite provision pour de futurs travaux de rafraîchissement ou remplacer un équipement défectueux. Attention les charges récupérables ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du rendement net. On reprend la formule du rendement brut et on soustrait les charges aux loyers.

07:04 La fiscalité et le rendement net net
La fiscalité des particuliers est très riche : nu, meublé, régime micro ou réel, avec ou sans déficit foncier, abattement, dispositif de défiscalisation tel que le Pinel, le Cosse, le Denormandie, le Duflot... mais il est essentiel de connaître toutes les possibilités et de choisir la fiscalité la plus optimale pour sa situation et son investissement. Pour calculer le rendement net net, en plus des charges on soustrait les impôts dans la formule de calcul, avant de diviser par le coût total d'acquisition.

09:06 Le cashflow
C'est un terme courant des investisseurs en immobilier locatif : il désigne le flux de trésorerie que va générer un investissement : loyer moins charges moins crédit moins impôts. S'il est positif cela veut dire qu'on a de l'argent en plus sur son compte en banque tous les mois, ce qui est bon pour enchaîner les opérations plus facilement. S'il est négatif on devra faire ce qu'on appelle un effort d'épargne. Pour le maximiser il faut bien gérer ses charges, avoir une mensualité de crédit basse (augmenter la durée d'emprunt, négocier le bien et les travaux...), négocier ses contrats et assurances, et enfin maîtriser sa fiscalité.

12:15 Application des formules avec un exemple chiffré


Je ne suis pas une professionnelle de l'investissement reconnue par l'état ou un quelconque organisme. Je suis juste une particulière qui fait des investissements sur son temps libre et partage son expérience et son parcours en vidéo.

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