Fundos Imobiliários, como escolher? - FIIs

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Para investirmos na bolsa de valores nós precisamos entender alguns conceitos e pontos importantes que você tem que levar em consideração antes de investir em um fundo imobiliário.
A primeira coisa que todo mundo procura é o Dividend Yield, que nada mais é quanto de aluguel um fundo imobiliário está pagando por mês e sim isso é muito importante, só que nós não podemos avaliar somente isso, pois existem fundos por exemplo que tem um risco grande de vacância, ou seja hora você recebe aluguel hora pode estar recebendo quase nada e esse é outro ponto que precisamos avaliar.
Os principais tipos de fundos imobiliários são os fundos de renda, ou seja fundos que possuem imóveis próprios e colocam eles para alugar, tendo assim essa receita e distribuindo parte com os acionistas. E aqui vai uma dica valiosa, cuidado com os fundos imobiliários que possuem apenas um imóvel, pois se acontecer de o inquilino sair e o imóvel ficar vago, a receita desse fundo já era e você pode acabar tendo prejuízo.
Dentre esses imóveis de renda você pode encontrar shoppings, galpões logísticos, torres coorporativas, hospitais, hotéis etc e antes de você escolher investir em um fundo você precisa saber do que se trata, para explicar melhor saca só o que aconteceu com um fundo que eu tinha lá em 2011, esse fundo era o WPLZ11 que se tratava de um fundo que investia em um shopping em São Paulo e o que aconteceu foi que ele valia mais de R$140,00 na época só que começaram a construir um outro shopping bem próximo ao que esse fundo investia e por conta da concorrência cotas vieram valer quase R$100,00 , ou seja eu vi boa parte do meu patrimônio investido nele cair pela metade e são fatos assim que precisamos levar em consideração quando estamos investindo em imóveis através dos fundos.
Aonde estão localizados os imóveis desse fundo? Quem os aluga? As vezes tem imóveis que tem contratos longos de aluguéis de 15 anos ou mais, ou seja a chance desse imóvel sofrer com vacância nesse período é quase nula e quem costuma fechar esse tipo de contrato são nossos próprios bancos e grandes empresas como Caixa, Banco do Brasil, Petrobrás e por aí vai.
Agora o outro tipo de fundo que é muito comum aqui no Brasil, é o fundo de fundos ou fundos híbridos que podem investir também em outros fundos ou outros títulos de recebíveis imobiliários. Aqui a gente pode comparar com fundos de ações, onde você compra um título do fundo que possuem vários outros dentro.
E agora sim vamos para o nosso querido aplicativo para entender que informações precisamos encontrar e como encontrar elas claro.
TradeMap
IFIX – índice que acompanhar a movimentação geral dos fundos imobiliários, assim como o Ibovespa está para nossa bolsa o IFIX está para os fundos imobiliários.
Saber do que se trata o fundo: +f
Desdobramento – fato relevante – 06/02/18
Saber quanto de aluguel paga por cota: $
Htmx 0,9% a.m
Mas então analisando todos esses dados como nós vamos identificar se um fundo é bom ou não? Primeiro nós vamos avaliar os riscos que esse fundo pode trazer, principalmente em fundos de renda, que correm o risco de sofrer diretamente com a vacância do imóvel, por isso analise a empresa que está alugando, por quanto tempo e se o fundo é bem diversificado com outros imóveis, pois eu diria que investir em um fundo que depende única e exclusivamente de um imóveis os seus riscos podem ser aumentados e eu sou uma pessoa que não invisto mais em fundos assim.
Segundo nós vamos avaliar a performance dele nos últimos anos, é claro que a performance passada não reflete o futuro para esse fundo, porém pode nos dar uma boa noção de como ele está sendo gerido e se ele é constante tanto no crescimento como no pagamento dos seus proventos. Se você souber quem é o gestor também já ajuda muito, pois você já consegue ter uma noção se o cara é competente ou não.
Hoje podemos encontrar bons fundos pagando entre 7% e 9,5% e antes que você fique de mimimi achando pouco, lembre-se que fundo imobiliários você pode ganhar de duas maneiras se você escolher os fundos certos, você pode ganhar com a valorização da cota e com o aluguel.
KNCR11 por exemplo se valorizou mais de 10% ano passado, enquanto o MXRF11 mais de 15% e tem o próprio HGLG11 que analisamos pelo trademap que valorizou mais de 12%.
A questão aqui é que infelizmente não podemos nos deixar levar muitas vezes apenas pelo aluguel ou rendimento, porque alguns fundos são o famoso fogo de palha, no primeiro ano pagam bons alugueis, porém pela gestão acaba se tornando insustentável e aí passam a pagar quase nada e consequentemente as cotas se desvalorizam e você perde mais dinheiro ainda.


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