【※投資初心者必読】不動産投資の諸経費を徹底解説❗️❗️📕🏡💰｜不動産ラボ

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不動産投資を始めるには、まずは物件の購入が必要です。このとき、不動産投資ローンを組む人も多いでしょう。経費が多いほど節税できますが、不動産投資ローンを利用したときの「利息」の部分は経費にできるのでしょうか。

今回は、ローンの利息を経費にできるかどうか、そして経費にならないパターンについてなど、ローンの金利や返済方法などもあわせて解説していきます。

■利息は経費に計上ができる
不動産取得で経費にできるのは「利息」の部分です。

不動産投資ローンで毎月決まった額を返済している場合、「返済額すべて」を経費にできるわけではありません。不動産投資ローンを借りれば、元本に利息分をプラスして返済していかなければいけません。つまり、毎月返済している額のなかには、借入額に応じた利息も含まれていることになります。経費となるのは、利息の部分だけです。

例えば、毎月10万円ずつ返済している場合でも、元本に対する返済額と利息部分の両方を払っているでしょう。その内訳として、元本に対する返済額が6万円だとすれば、経費にできるのは残りの利息として支払っている4万円の部分です。

◎金利の種類によって異なる利息
確定申告では、利息の部分を経費として申告します。1年分をまとめて計算しようとすると、書類を記入するときに手間取ってしまいます。できれば、月ごとにその都度記録しておくといいでしょう。

また、利息は一定ではなく、ローンの金利のタイプによって異なります。

◎それぞれの金利の特徴を知ろう
不動産投資ローンをくむときの主な金利のタイプは、「変動金利」と「固定金利」です。

・変動金利の特徴について
変動金利は「一定期間ごとに金利が変動していく」という特徴があります。金利が下がれば利息も減り、返済額も少なくなります。逆に、金利が上がれば返済額も増えるということです。

また、変動金利のローンは、固定金利と比べると、「金利が低め」というのが一般的です。

・固定金利の特徴について
一方、固定金利は、「金利が固定されている」という特徴があります。原則的に金利が変わらないので、利息や返済額の増減がありません。

◎返済方式の違いと利息との関係性
次に、返済方式の違いについて説明していきます。月々のローン返済は、「元金部分の返済＋利息」ですが、返済方式によって返済額の比率が異なっています。返済方式の特徴と利息との関係性について説明していきます。

・月々の返済額が一定の「元利均等返済方式」
元利均等返済方式の特徴は、「元金の返済部分」と「利息部分」を合わせた返済額が固定されているということです。

返済を始めた初期から完済が間近となる後期でも、月々の返済額が一定なので、返済計画が立てやすいというメリットが感じられます。金融機関の多くで取り扱っている商品です。

返済当初の返済額は、元金均等返済方式よりは少なく済むという特徴があります。「元金の返済＋利息」で構成されている毎月の返済額を長期的な返済期間で見ると、初期の方は利息部分が多めです。

返済を始めて間もない初期では、経費にできる利息が多いですがだんだん減り、最終的には経費に計上できる部分があまりありません。

また、元金均等返済方式と比べた場合、元金の減りは遅めです。

・月々の返済のなかで元金の返済が期間中一定の「元金均等返済方式」
元金均等返済方式の場合、毎月の返済額のうち「元金の返済部分」が均等です。つまり、返済期間の間、元金返済部分は定額ということになります。

一方、利息はローン残高に対してかかるため、利息部分は変動していきます。年数が経ってローン残高が減れば利息も減り、結果的に月々の返済額が少なくなるという仕組みです。そのため、ローン残高が多い初期の頃には毎月の返済額が多いです。元利均等返済と比べると、返済の負担が重く感じられるかもしれません。ただ、不動産投資の申告で経費にできる「利息部分」が多いということです。

元金均等返済方式の場合、元金の返済額は一定ですが利息部分は減っていきます。つまり、同じ期間で「元利均等返済方式」で返済していくパターンと比べた場合、総支払額が少なくなるという特徴があります。

また、すべての銀行で取り扱っているわけではない返済方式です。

■ローンの利息分が経費にならないこともある
ローン返済の利息は経費として申告できるものですが、すべてのケースに当てはまるわけではありません。ローン利息が経費にならないのはどんなケースなのかを知り、注意しましょう。

◎所得に赤字が発生したとき
不動産投資で赤字になった場合、給与所得などのほかの収入と合わせることができる「損益通算」という方法があります。損益通算は、ほかの所得から「不動産所得のマイナス部分」を差し引き、税金をおさえられる方法です。

「不動産所得が赤字」のケースでは損益通算して節税したいところですが、そこで注意したいのが、「赤字になったときは“土地に対する利息”を経費にできない」ということです。

通常、不動産投資ローンでお金を借りれば、「土地」にも「建物」にも利息がかかっていきます。

しかし、不動産投資の所得がマイナスになったときは、「土地を買うための借入額」についての利息は経費として申告ができません。そこで必要なのが、ローンの返済額のうち、まずは土地部分の利息を求めることです。

国税庁のホームページには、確定申告作成コーナーがありますが、「土地等を取得するために要した負債の利子（必要経費算入額）」という部分に記載しなければならないためです。

◎土地の利息はどのようにして知る？
それでは、土地の利息をどのように計算すればいいのでしょうか。

物件を購入する場合、土地と建物が一括となっているため、ローン返済の詳細に「土地の利息」や「建物の利息」が明記されているわけではありません。そこで、不動産所得が赤字となったときには、それぞれを分けて割合に応じて計算することになります。

その計算式として使えるのが、

利子×（購入時の借入額－建物金額）÷購入時の借入額

です。

この計算式で借入額から建物金額をひくのは、「土地＋建物」として一括購入した場合、頭金として出した自己資金を土地購入代金に充当するためです。

また、「頭金を出していない」という場合でも、さきほどの計算式にあてはめたときに結果に違いはありません。

土地の利息は、
・当初の借入額はいくらか
・現在の年間利子がいくらか
・建物の購入価格はいくらか
などをもとに、計算していきましょう。

■返済初期の頃には注意が必要
不動産投資を始めると、初めの年は赤字になるのが普通です。不動産を購入する際の諸費用が経費にできるため、赤字にして節税につなげたいところです。

ただ、「赤字になったら土地に対する利息は計上できない」という仕組みをしっかり理解しておく必要があります。

不動産所得が黒字の場合は、「建物に対する利息」と「土地に対する利息」のどちらの利息も経費にできます。一方、不動産所得が赤字の場合は、「建物に対する利息」だけが計上できることになります。

つまり、利息部分に関しては、「黒字だったら全部必要経費に含められる」、「赤字だったら建物の部分だけが含められる」ということです。

■まとめ
金融機関からお金を借りて購入した物件で始める不動産投資は、利息部分を「経費」にすることができますが、不動産取得が赤字になったときには「土地部分の利息」だけが除外されます。

確定申告で正しく経費を計上するため、金利の特徴や経費にできないケースなど、仕組みについて詳しく理解しておくと安心です。