99%가 착각하는 상권분석 오해 1편, 대박 상권? 착각은 이제 그만! 유동인구 함정에 빠지지 마세요!

99%가 착각하는 상권분석 오해 1편, 대박 상권? 착각은 이제 그만! 유동인구 함정에 빠지지 마세요!

1편. 유동인구가 많은 곳이 좋은 상권이다.

인구는 거주인구, 직장인구, 유입인구 3가지로 구분해야 한다.

거주인구: 해당 지역에 거주하는 사람들로, 정기적인 방문 가능성이 높음.
직장인구: 해당 지역에서 일하는 사람들로, 주로 점심 시간대나 퇴근 후 방문 가능성이 높음.
유입인구: 관광객이나 쇼핑객처럼 특정 목적을 위해 방문하는 사람들로, 일시적인 방문 가능성이 높음.

인구가 많다고 내 점포의 고객이 많은 것은 아니다.

인구가 많아도 타겟 고객층이 아니라면 실제 고객으로 전환될 가능성이 낮음.
인구 특성을 분석하여 내 점포와 맞는 고객층인지 파악해야 함.
인구가 많으면 경쟁자가 많아 매출이 더 낮아진다.

인구 밀집 지역은 경쟁이 치열하여 초기 진입비용이 높고, 마케팅 비용도 많이 들 수 있음.
경쟁이 많아 매출을 확보하기 어려울 수 있습니다. 결국 차별화 전략이 없다면 더 크게 더 빨리 망하게 됩니다.


유동인구가 많은 곳이 좋은 상권이라는 통념이 항상 맞지 않음을 검증한 연구들이 있습니다. 이러한 연구들은 유동인구 외에도 다양한 요소들이 상권의 성공에 영향을 미친다는 것을 보여줍니다. 다음은 관련 연구와 그 결과들입니다.

관련 연구 및 결과

1등의 통찰

히라이 다카시가 쓴 1등의 통찰에 따르면, 스타벅스가 일본시장에 진출하여 상권과 입지를 선택하는 과정에서 저지른 실수에 대한 사례가 제시된다. 스타벅스는 일본에서 점포를 개설해 나가면서 점포 전면의 통행량을 가장 중요한 변수로 사용하였지만 결과적으로 실패하게 되었다고 한다. 이유는 점포 전면의 유동인구보다 더 중요한 요소가 있었기 때문이다. 이러한 실수를 통해서 스타벅스는 플로(Flow)보다 스톡(Stock)이 더 중요하다는 것을 발견하게 된다.

예를 들면, Flow는 수도꼭지에서 떨어지는 물처럼 그냥 흘러가버리는 것이고, Stock은 욕조에 담긴 물처럼 한 곳에 쌓이는 것이다.

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