【日本 投資不動產】在日本投資一棟樓時，怎麽判斷建物是不是違法的？|东京不动产|投资一栋楼|投资信息|不动产信息

在日本投資一棟樓時，怎麽判斷建物是不是違法的？日本的違法建物不少，這期教大家怎麽判斷日本的建物是不是違法建物，避免投資走彎路，跳進投資大坑裏。

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0:44 总结
1:02 违法的主要情况
1:32 什么是“建ぺい率オーバー”“容積率オーバー”
2:50 违法的原因
3:09 违法的话，有什么影响？

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这期想分享一下，怎么判断建物是不是违法建筑物？
这个也是一般中介业者比较头痛的事情。但是又是一栋楼的购买时，很重要的注意点，
因为广告里一般是不会直接写“这个建物是违法建物”之类的话，那到底怎么判断呢？
下面就从这 方面来谈一下

1.最主要的违法情况
2.什么是“建ぺい率オーバー、容積率オーバー"？
3.违法的原因
4.违法的话，有什么影响？

1.最主要的违法情况
违法的情况有很多种，但是最常见的违法情况是
建蔽率(建ぺい率)和容积率(容積率）
这两项里是否有超过日本建筑基准法规定的范围，
用日语说的话就是“建ぺい率オーバー、容積率オーバー"
如果你在广告里，尤其是备考栏里发现这样的字眼，
那说明这栋楼实锤违法了。

2.什么是“建ぺい率オーバー、容積率オーバー"？
看一下这个图，第一个是建蔽率的图，如果建蔽率是50%的情况，土地是
100平米，他每一层可建的建筑面积，最大不超过50平米
下面是容积率的图，还是100平米的土地，它所有楼层的面积
的总计除以土地面积，再乘以100，就是它的容积率
也就是50加上25平米除以100，乘以100等于75%
如果超过这个法定比率，就叫建ぺい率オーバー或容積率オーバー

可能有些人会说这种房子都是个别现象，
很遗憾的说这种房子在日本还是比较常见的，
为什么这种房子在日本这么普遍呢？

3.违法的原因
违法的主要原因是因为利益。在日本，
尤其是东京都内寸土寸金的地方，建物一平米就值几十万，
甚至几百万日元，有一些房东会把原本设置车库的
地方改成店铺出租出去，来增加收益。
像这样无许可的增改筑和用途变更
就造成了建物的违法情况。

4.违法的话，有什么影响？
那购买这种物件的话，会存在什么问题呢？
如果违反情况严重，日本的相关部门可能会让房东进行
是正工事，甚至对关系者进行处分。
还有一点就是贷款困难！也许回报看起来很可观，
比市场回报要高很多，但是这种房子日本的都市银行
肯定贷不了的，
只有少数高利息的银行会看情况给贷。

所以在利益面前，就看大家怎么均衡了，
有些很看重回报的买家，购买这种房子的也不占少数。
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