《足本全集：十大市建局和私人發展商收購不同之處》

《足本全集：十大市建局和私人發展商收購不同之處》點解我揀呢間舖？

因為對面重建！重建有什麼着數？ 那就先了解下《十大市建局和私人發展商收購不同之處》土瓜灣銀漢街舖（原2600萬，限時放售1900萬）：

10，市建局收購，租客有得賠。私人發展商無。
市建局會賠租客三倍應課差餉租值，加營商特惠津貼，按連續營商年期，額外賠最少11萬至最多70萬。
如果是私人發展商，按租約辦事。租約完結就無得賠，要搬走。

9，市建局收購唔成，有「尚方寶劍」。私人發展商只能夠申請強拍。
市建局的「尚方寶劍」就是可根據《收回土地條例》來迫令收舖。佢要收你，就收硬你，百分百成功率！
私人發展商要收夠業權八成才可以向土地審裁處申請強制拍賣，但都未必單單批。

8，市建局收購價較劃一，通常不會太大驚喜。私人發展商收購則可能出現天價。
由於市建局有「尚方寶劍」，收購價比較劃一，搵兩位測量師估值，以較高者為準。
發展商則唔同，為了「拔釘」或加快重建進度，往往會用天價收購你間鋪，商升值過千倍都見唔少。例如2017年太古收購灣仔皇后大道東48、50、56號舖，每間商鋪只得數百平方呎面積，太古分別斥資1.25億、1.54億及1.41億收購，每間商鋪升值逾1000至2400倍！若非得到收購，這幾商鋪估價以3厘回報計算，市值最多只是3,000-4,000萬左右，換言之發展商多付3、4倍價錢讓業主離場。假如是市建局收購，一定不可能提出此價錢，最多約每間5000至6000萬，就算業主不服提告土地審裁處，也不會達此水平。

7，市建局收購較快，私人發展商可以拖以十年計。
近年市建局一般話收就收，由公布到收樓收舖，一般二三年內就有錢收。例如我後面這個銀漢街地盤，由2016年6月公佈收購，至2017年12月提出收購價，至2018年起地舖通通簽署S&P，前後由公布到收錢都只是用了一年半時間。
私人發展商則分分鐘有排搞，十年八年經常見到，甚至乎簽左買賣合約都唔成。例如最近深水埗大南街120／122／128成段舊樓收購，就取消買賣合約交易。

仲有 6,5,4,3,2,1 …

點解我揀土瓜灣銀漢街這間舖？ 就是因為對正對面市建局7個重建地盤，提供超過4000個住宅單位及合共245萬呎總樓面，是觀塘裕民坊之後，歷來第二面大型重建地盤。對到正這個銀漢街地盤，最近就由名牌發展商嘉里建設以55.9億投得，提供43萬呎新數面。這間舖人流，日後肯定旺過今日。租舖睇未來兩三年，買舖睇未來二三十年，解釋了「點解我揀呢間舖」！ 這間舖現叫價2600萬，有興趣聯絡我們。

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點解我揀呢間舖？ 《十大市建局和私人發展商收購不同之處（2）》大角咀樂群街舖放售1080萬 （10月30日前簽約，限時優惠價980萬）

因為大角咀附近全是重建地盤，咁重建有什麼着數？ 那就先了解下《十大市建局和私人發展商收購不同之處》：

6，市建局收購自用舖或出租舖好大分別，私人發展商收購價無分別 。
市建局收購，業主自用舖會賠多啲。出租或空置的舖賠市值115%，自用舖賠市值140%再加營商特惠津貼按連續經營年期上升至最多70萬。
私人發展商，they don't care!

5，市建局收購會凍結人口，私人發展商唔會
市建局會在項目的開始實施日期（即憲報的首次刊登日期），進行凍結人口調查。登記冊上的業主及租客有得賠，之後買入的新業主或進駐的新租客，則沒有額外賠償。
私人發展商則無所謂。總之佢決定收購嗰刻，你係業主就得。租客則只按租約條款執行，無得額外賠。

4，市建局收購地盤面積一般較大定，私人發展商就牙籤樓計到數都起。
市建局的過去收購計劃，合併地盤面積多數起碼五、六千呎以上，平均都過萬呎。當中市建局最小型的項目，是於2003年開展，位於紅磡必嘉圍的「Baker Residences御悅」，地盤面積只得277平方米（2982平方呎），實際上只牽涉兩楝舊樓宇，當初僅9人受重建影響，重建後，那裡變為68住宅單位。而紀錄中最大型的項目，則是2006年開展的觀塘裕民坊重建計劃，地盤面積超過55萬呎。
私人發展商則地盤細好多往往都會做，以西環爹核士街24至26A永勝大廈整幢物業為例，英皇集團於2018年4月以2.5億作出收購，該地盤面積只得2518平方呎，重建後總樓面面積約2.1萬平方呎，提供約57伙住宅，算得上是市場上其中一個最細的地盤。最大型的話，兩個都是恒基。一個是紅磡 「必嘉坊 Baker Circle」，整個發展規劃分為8 個地盤，總地盤面積逾11.2萬平方呎，及大角咀利奧坊的1234567期，佔地也是十多萬呎。不過，按地盤面積，兩個都只是市建局觀塘裕民坊項目的幾分之一規模。

仲有3、2、1《十大市建局和私人發展商收購不同之處》倒數下集同你講。

點解我揀大角咀樂群街這間舖？ 就是因為附近全是重建地盤，只是恒基的利奧坊1234567期發展，佔地已經十多約萬平方呎，提供總樓面面積約100萬呎及2500個住宅單位。再加上市建局分分來收購我企係呢道中原樓、中堅樓、中耀樓、中英樓、中美樓地段，樓齡已近60年！隨著附近重建落成，這間舖人流，日後肯定旺過今日。租舖睇未來兩三年，買舖睇未來二三十年，解釋了「點解我揀呢間舖」！ 這間舖現叫1080萬，有興趣聯絡我們。

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《十大市建局和私人發展商收購不同之處（3）》點解我揀呢間舖？上環孖沙街巨舖放售5800萬 （限時優惠價5400萬）

因為中上環呢幢地積比率未用盡囉！依家樓高只是7層，但此地段 Commercial 地積比率最高可建15倍。咁重建會邊個做？ 那就先了解下《十大市建局和私人發展商收購不同之處》：

3，市建局蝕本都要做，私人發展商蝕本唔會做。

市建局是為了社會責任。責任是要付出，收購往往蝕本都要焗住做。尤其是市建局參與首置上車盤 （馬頭圍煥然懿居及石硤尾大坑西邨），市建局行政總監韋志成曾經講過： 「目前舊樓收購價每呎約1.8萬至2萬元，連同清拆、平整等成本，每呎達2.5萬至2.6萬元，若以首置盤出售，每呎僅售1.2萬至1.3萬元，「蝕成萬蚊」難自負盈虧！」

私人發展商計唔點數，就唔會做。

2，市建局是按 existing use value （現有價值）加 premium （額外補償金）收購你間舖，私人發展商是 redevelopment value （重建價值），未來價來收購。
市建局係睇間舖的現況，包括面積、地點、租值、交通方便程度等因素所收購。未來重建如何靚，收幾多錢，唔關你事。

私人發展商則是按未來總重建價值 Gross Development Value，扣除成本、利息開支及預期相關利潤等，剩餘的 Redevelopment Value （RDV) 作參考，去出價買你間舖。遇上強拍，都是睇 RDV （未來價）。

1 ，市建局可以轉移地積比率，發展商唔可以。
最近大家睇報紙都見唔少市建局提倡收購可以運用「地積比率轉移」，好似佐敦八文樓咁，先可以扭虧為賺200億。

私人發展商，最多只是說改變土地用途或申請放寬地積比率，成功「轉移」？！我未聽過。

點解我揀孖沙街這間舖？ 就是因為位於中上環地段，消費力高，近30呎門面巨舖極罕有。望望樓上，幢大廈依家樓高只是7層，但此地段 Commercial 地積比率最高可建15倍。如果有機會合併旁邊地盤，地盤門闊有成240呎，面積約一萬呎，長揸價值必定上升。市建局未必會收，但私人發展商望望樓上咁多剩餘地積比率，好有機會有興趣，只是時間問題。睇未來兩三年，買舖睇未來二三十年，中環 work from home 唔會衰過今日，通關就大機會升。呢間已經有靚仔西餐廳 Reveri 進駐，月租13萬起，裝修中。開業靚仔晒就唔係呢口價。亦都解釋了「點解我揀呢間舖」！ 這間舖現叫價5800萬，有興趣聯絡我們啦。李根興 Edwin (盛滙商舖基金創辦人)

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盛滙旺舖放售2600萬。（限時特別優惠：10月30日前簽約，售價1900萬）

土瓜灣銀漢街21-39號地下5號舖，建築面積約1200平方呎，門闊約 15呎，舖深約55呎，差餉每季$3,000 (未扣除差餉寛減)，地稅每半年$342，管理費每月$400，三相電力100A，設有來去水及大廈洗手間，租客車房，租金$32,000全包 至2024年11月15日，可以物業或股份買賣形式。

• 物業位置距離港鐵土瓜灣站D出口約5分鐘步程。
• 舖位開則四正， 適合各行各業，例如車房，餐廳食肆及零售百貨。
• 市區重建局於物業附近合共有7個重建地盤，合共提供近245萬平方呎的總樓面面積。

https://www.bwfund.com/zh-HK/bridgewa...

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盛滙旺舖放售1080萬 （10月30日前簽約，限時優惠價980萬）

大角咀樂群街1至19號中原樓地下D10A舖，建築面積約790平方呎，門闊約15呎半，舖深約48呎，三相電力，舖內設有洗手間及來去水，租客利得車房，租金每月租$18,000(全不包)至2023年2月15日，可以物業或股份買賣形式。

• 舖位位處大廈入口位置，為車行街，在租務市場上定有需求。
• 大角咀為人口密集的地區，對民生或飲食商舖有一定需求。
• 大角咀屬於傳統舊區，近年來受惠於鄰近奧運站的發展，區內舊樓獲發展商及市建局積極收購，區內面貌正在轉型之中。
• 物業鄰近恆基地產。
• 利奧坊第六期為大角咀萬安街16至18號及24至30號兩個舊樓地盤。總地盤面積約6,418方呎，以9倍地積比率計算，可建樓面約57, 762方呎。
• 利奧坊第七期為大角咀道177至191號，該批舊樓鄰近港灣豪庭，佔地近9,000呎，以9倍地積比率計算，可建樓面約81,000呎。

https://www.bwfund.com/bridgewayshop/...

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盛滙旺舖放售 - 罕有中上環巨舖放售5800萬，限時優惠價5400萬：

上環孖沙街20-24
原售價: HK$5800萬，現10月30日前特別優惠價5400萬
地址: 上環孖沙街20-24號地下連入則閣
建築面積: 約 1300 平方呎 + 約 1000 平方呎入則閣
門闊: 約 29 呎
舖深 : 約 31 呎
備註: 三相電150A，舖內設有來去水及可使用大廈洗手間
差餉及地租: $8,850(每季)
管理費: $1,400
租客資料: Reveri 西餐廳
租金: 24/6/2022 - 23/6/2025 租金$130,000，另生約2年租金加幅不多於$149,500
買賣模式: 物業或股份買賣形式

物業位處中上環特式食街，各國美食雲集，早、 午、晚飯時段人流不絕
商舖鄰近港鐵站，位於傳統中、上環核心位置，顧客消費力強勁
根據西營盤及上環分區計劃大綱圖，該段孖沙街已規劃作商業發展，重建商廈地積比率為15倍，現址為5層高大廈，故極具重建價值

限時10月30日前特別優惠價5400萬！

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三大保證買舖計劃: 保租金、保租值、保租客

盛滙商舖基金創辦人李根興 Edwin