부가가치세 "포괄양수도" 계약시 주의할점. 특약. 불가한 경우

1) 개요

사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적 자원 및 권리ㆍ의무 등을 포괄적으로 승계시키는 것으로 재화의 공급으로 보지 않음.

-사후관리 적용개시일은 원칙적으로 임대사업 개시 일부터 10년간임.

-분양상가의 매매 거래나 부동산 임대사업자의 상가, 오피스텔 등의 수익성 부동산 매매에서 부가가치세를 비과세 받기 위해 많이 거래되는 형태임.

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2)요건(모두 충족)

-포괄 양도ㆍ양수 내용이 확인됨 : 매매 계약서의 특약 및 별도 계약서 등에 의해

-양도자 및 양수자가 과세사업자 : 양수 후 양수자가 면세사업자로 전용하는 경우 안 됨

-사업양도 이후 ‘사업양도신고서’ 제출(시행규칙 별지 제31호 서식 )

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3)포괄양수도를 인정하는 이유

-사업의 양도로 보고 재화의 공급으로 보지 않음.

-환급이 이루어지면 세금징수 효과도 없고 사업자에게 불필요한 자금 부담을 주게 됨.

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4)포괄양수도 절차

-사업자의 유형 확인 : 양도자 및 양수자가 모두 사업자등록이 되어야 함.

-양도자가 일반이고 양수자가 간이사업자인 경우는 양도 양수 이후 양수자가 일반과세업자로 변경해야 함.

-양도 이후 관할세무서에 ‘사업양도신고서’ 확인하고 해당 서류를 제출.

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5)부가가치세의 표시

-계약서 특약사항에

1)본 계약은 포괄양수도계약으로 계약 당사자는 포괄양수도에 적극적으로 협조하기로 한다.

2)만일 세무서 확인 결과 포괄양수도가 불가능할 경우 일반 매매계약으로 하며 거래가액에 부가세는 별도로 한다.

-부가가치세를 정리해 놓아야 분쟁이 예방됨.

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6)포괄양수도가 불가할 경우

-동일 건축물에서 2호 이상 사업 중 1개를 양도한 경우

-양수인이 주거용으로 전환했을 경우(오피스텔을 업무용에서 주거용으로 전환)

-양도인 본인이 상가, 오피스, 오피스텔을 주거용으로 전환했을 경우

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7)포괄양수도시 주의 점

사업의 포괄양수도에 해당하는 경우에 세금계산서를 교부할 수 없도록 관련 규정이 개정 됨(2007.1.1 이후)

-건물주가 임차인을 내보내는 조건으로 건물을 양도하는 경우는 포괄양도에 해당 안됨.

-포괄승계시 이미 받았던 부가가치세의 환급액은 매수인에게 인계하는 것이 원칙이지만, 실무에서는 이루어지지 않음.

업종전환에 대한 내용은 최소한 1달 이내에는 하지 않는 것으로 특약으로 기재하거나 고지하는 것이 좋음.

-포괄양수도로 구입한 건물인 경우 전소유자 임대개시일 부터 경과된 과세기간 20(10년) 기가 되어야 추가납부세액이 없는 것임.