İMAR KANUNUNDAKİ SON DEĞİŞİKLİKLER VE DEĞER ARTIŞ PAYI

İmar Kanununda yapılan son değişiklikleri ve bu kapsamda gelen yeni değer artış payına ilişkin değerlendirmelerimi sizlerle paylaşmaya çalıştım umarım faydalı olacaktır.
www.cbthukuk.net
15.09.2020 tarihinde yürürlüğe giren İmar planı değişikliğine dair değer artış payı hakkında yönetmeliğin 5. Maddesine göre; Değer Artışına Konu Olacak Plan Değişiklikleri,
1) Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği, suretiyle yapılır.


Madde 6'da Değer Artış Payının Konusu düzenlenmiştir:
1) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine 5. Maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.
2) Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. Bu durumda 5. Maddedeki koşulları sağlamak esastır.


Madde 7'de değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler düzenlenmiştir.
(1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,
(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
(4) İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,
(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
değer artış payı alınmaz.

Madde 8- Değer Artış Payının Tespiti için Değerlendirme Raporu
İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durumu değerlerinin analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırıldıktan sonra, söz konusu raporlar kıymet takdir komisyonu tarafından sonuca bağlanacaktır.
Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmayacaktır.
Madde 11/4' e göre , Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır. Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilecek, Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşecek, süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacak ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgilisine tebliğ edilecektir.

İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idaresince; Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez." şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekecektir.