胡‧說樓市｜新盤劈價累二手遭殃，屯門5球半新盤兩年蝕$116萬!｜Yahoo Hong Kong

以為樓市已擺脫困境走出谷底，但最新樓價指數顯示，全面撤辣所帶來的正面影響已完全消失，因為二手業主被迫降價出售，直接拖累樓價持續下滑。即使早前一手樓盤成功售出，這僅僅是便捷了發展商，成為大財團的逃生門，對樓市的長遠發展並未有太大助益。 面撤辣後的樓市，發展商銷售情況豐收，單計上半年，全港累計錄得逾8,800宗一手成交，按年上升40%，但在這風光背後，由於一手樓持續降價開售，導致二手業主被迫降價出售。據代理行數字，截至今年首五個月，在已知買入價的成交記錄中，共有3,277宗成交是虧損出售，佔比高達32%，為2009年金融海嘯以來的新高，打破了過去「逢樓必賺」的神話。 無論是誤信市場說法：首批一定預留水位，最終以高溢價接貨的半新盤業主，還是因為業主強硬，經過長期議價被迫高價入市的二手買家，今天轉售時受市場氣氛影響而不得不降價出售。對於未入市的準買家來說，信心自然受到影響，因為看到一賣樓就虧損，難免擔心現時是否適合出手，會憂慮樓價是否越跌越多，因此寧願擱置入市，但其實二手虧損的影響並不僅限於此。 我們《胡‧說樓市》編輯部抽查了幾個早前開售的樓盤，普遍發現存在估值下滑的問題。例如，由莊士中國發展的屯門「弦海」，在2018年10月開售，當時以300萬元以下購買精品單位為賣點，推出了全場最低價，實用面積161平方呎的6樓D室，折實樓價為288.88萬元，呎價17,943元。 查閱資料，業主在2018年購入至今並未轉手，但從銀行估價顯示，該單位價値已跌至204萬元，跌幅達85萬元，帳面貶值幅度為29%。換句話說，即使當時業主成功搶購最便宜的單位，但今天一樣成為「大輸家」。如果當日他借取90%按揭，以當時2.5厘按息、30年供款年期來推算，至今業主供樓5年半，仍欠銀行約230萬元貸款。若陷入負資產，即使銀行未必追差價，但肯定的是，如果現在選擇賣樓，則需倒貼才行。 類似的例子比比皆是。除了弦海外，同樣位於屯門區的「御半山」在2018年以區內呎價新高開售，當時新地形容這是「萬眾期待的開心價」，首張價單只有3個單位低於500萬元。當時的一個入場單位1A座1樓B室，實用面積305平方呎，折實樓價為498.75萬元，看似很有吸引力。然而今日的估值已經下跌至357萬元，樓價由400多萬跌至300多萬元，跌幅達28%，銀碼計算等於蒸發了141.75萬元。以一層中小型住宅來說，跌幅相當誇張。 根據土地註冊處資料顯示，購入該單位的買家在2022年7月已經轉售，當時成功以528萬元售出，但這也反映出下手的業主情況更為慘烈。因為以今日估價來說，樓價已從500多萬跌至300多萬元，不知不覺間跌價171萬元，跌幅擴大至32%。 假設這個買家仍能鎖定低息且未作任何轉按，並以90%按揭上會，至今供樓剛好兩年。即使全面撤辣後，可不受約束地隨時賣樓，業主也不會選擇轉售，因為他仍欠銀行473萬元，而選擇出售的話不僅一分錢也拿不回，還要倒貼116萬元，最終只好選擇繼續持有。

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