둔촌주공아파트 청약 하지마 ( 부동산 투자 / 부동산 상담 / 부동산 강의 ) | 이경민의 부동산하이킥 ( 이경민 부동산 전문가 )

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이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다.
이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을
부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다
영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른
대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등
정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등
부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을
풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!!

상담문의 02. 6951. 2482
영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층

주요설명
부동산 투자 전반적인 고민을 부동산 강의 형식으로 해답과 투자전략을 제시하고
계획을 세워드리는 직언직설 시간입니다.오늘 부동산 고민 사연자분은 무주택자
내집마련 위해 둔촌주공아파트 청약 계획을 세우시는 분이십니다. 둔촌주공 84타입
가점과 현금의 여유가 있는 분으로 보여집니다. 자산증식의 목적이 강해 청약 반대
의견을 드렸습니다. 개인적으로 둔촌주공 아파트는 거주목적인 분들은 무조건 청약
하셔야 합니다. 일단 강동구 고덕신도시 아파트 보다 상급지 아파트이며 송파구
헬리오시티 아파트와 시세가 비슷하다고 봅니다. 만약 부동산 상승장 시기 입주했다면
최고가 23억까지는 거래되었을거라 봅니다. 모든 아파트들이 상승률이 비슷하게 움직
입니다. 서울에서 본다면 지역무관 상승률은 똑같지만 상승하는데 시차를 두고 상승하죠
다만 평형에 따라 상승률은 달라집니다. 그리고 본격적으로 폭등하기 이전 정상적인
집값 시기의 펀더멘탈 가격이 중요합니다. 원래 이 아파트의 고유 가격을 뜻하죠.
헬리오시티 전 송파 가락시영 아파트 입주권이 17년 상반기 10.5억 이었고 둔촌주공
입주권은 10억이었습니다. 항상 아파트 상승률을 대입할 땐 고유 가격에 대입해야만
합니다. 19년 상반기 , 20년 상반기 가격조정을 보며 하락했을 때의 기준으로 말이죠.
그래야 그 아파트의 기존 펀더멘탈 가격을 알 수 있기 때문에 그렇습니다.
따라서 둔촌주공은 상승률 대입시 23억이라는 가격이 산출되었고 헬리오시티와
가격이 비슷하다는 걸 알 수 있습니다. 헬리오시티 24억이 18억까지 하락한 저가 금액에
저가 매수 한다고 한들 둔촌주공 옵션포함 분양가 14억 매수한다면 안전마진은 3억정도
로 보며 담보마진은 9억으로 봅니다. 헬리오시티 18억에 매수시 담보마진이 6억이 되지만
추가 4억이 들어가므로 2억의 마진이 생기죠. 잠실 엘스 , 잠실 리센츠 등 잠실 아파트도
물론 마진이 적습니다. 따라서 둔촌주공 아파트 분양 청약 받는게 훨씬 유리합니다.
다만 시장을 폭 넓게 봐야 합니다.. 굳이 거주목적이 아니라면 지금 강남 개포동 아파트
매수에 임해야 합니다. 개포동 래미안 블레스티지 , 개포동 래미안 포레스트 등 입주물량
여파로 전세약세가 매매가격을 끌어 내리고 있기에 정상적으로 상승하지 못했습니다
부동산 상승장 시기에 입주장이 끝났다면 최고가 34억 까지는 나왔을 겁니다. 현재도
개포주공 4단지 개포자이 프리지던스 입주물량 여파가 있고 내후년까지도 개포1단지
디에이치 퍼스티어 아이파크 여파도 있기에 전세가격이 많이 눌려있을 겁니다.
투자금 현재 13억 정도 들어가므로 상생임대인 올해까지 거주자 매도인과 매매계약
체결하고 본인명의로 전세 세입자와 계약 진행 할 경우 거주하지 않아도 비과세 요건
충족되어 수익률으 더 많이 상승할겁니다. 둔촌주공 매입시 담보마진 수익률은
160% 정도 인 반면에 개포동 신축 아파트는 담보마진 투자금 대비 수익률이 260%
정도가 나므로 당연히 접근불가 했던 최상급지 강남구 개포동 아파트 투자에
임해야 자산증식을 크게 할 수 있게 됩니다.시장을 폭 넓게 보면 보지 못했던 것들을
보게 될겁니다

#둔촌주공 #청약전략 #부동산투자