EL MERCADO DE ALQUILERES PARA VIVIENDA EN CABA SE ENCUENTRA CON UN NIVEL DE OFERTA OPTIMO (incremento de casi el 180% - 32 veces más que en 2023)
EN TANTO LOS PRECIOS EN TÉRMINOS REALES ESTÁN UN 40% POR DEBAJO DE LA INFLACIÓN
EVOLUCIÓN DE LA OFERTA EN ESTE AÑO 2024
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 el 29-12-2023 la oferta de inmuebles en locación para
Vivienda se incrementó un 179%. Este guarismo llegó a rozar el 200% hace 60 días. Se observa que la oferta llegó a su techo, se acomodó un poco hacia abajo y ahora está en un nivel de estabilidad lógico.
En el AMBA, que además de CABA incluye el GBA, el incremento de la oferta fue aun superior y rozó el 220%, con lugares como la Ciudad de La Plata que superó aun este porcentaje.
En este último periodo se observó un incremento del 0.3% de la oferta respecto del mes anterior.
Hoy contamos con unos 15500 inmuebles en oferta: eso muestra que la misma se multiplicó por 32 veces con respecto al último trimestre de 2023.-
Teniendo en cuenta que en CABA se vencen unos 12500 contratos por mes, hay oferta más que suficiente para satisfacer la demanda, incluso (cosa que nunca ocurre claro), que todos esos inquilinos decidieran dejar su lugar para ir a otro inmueble.
El 96% de la oferta son departamentos en edificios con expensas
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA EN CABA
Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte.
En estos barrios mencionados encontramos el 61% de la oferta total
Palermo fue el barrio con más oferta y tuvo un incremento de casi el 1% el último mes.
La oferta se incrementó el último mes en CABA un 0,3%.
PRECIOS CLARAMENTE A LA BAJA EN LOS INMUEBLES QUE SE OFERTAN
Los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales.
El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir se incrementa por debajo de la inflación), desde enero a agosto 2024, con una baja promedio que roza el 40%.
En algunos contratos ya se pueden observar bajas en términos nominales de los valores locativos.
A diferencia de lo que ocurrió durante 42 meses desde Julio 2020 a Diciembre 2023, donde los inmuebles se alquilaban sin excepción en el valor que se publicaba y solicitaba, hoy se observan cada vez más contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios.
Por ejemplo hoy se ofrecen en Caballito deptos. de 3 ambientes desde $ 430.000, cuando en diciembre 2023 uno más chico de 2 ambientes se alquilaba en $ 500.000 en 24 horas.
La participación de la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda al 1-9-2024 es del 16% de la torta del mercado.
Hace un año atrás este número era de apenas el 3%. El 97% restante eran todos ofrecimientos de venta.
Los contratos en pesos y a veinticuatro meses los preferidos por las partes.
Los inquilinos y propietarios están consensuando en su gran mayoría contratos por 24 meses, en Pesos, con ajuste cuatrimestral y utilizan el IPC (Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC) o ICL (Índice para contratos de locación publicado por el BCRA).
La rentabilidad del alquiler para vivienda es del 4,84% para un contrato iniciado el 1-1-2024, con ajuste cuatrimestral por IPC, (tomando como referencia dtos de 2 ambientes en zonas promedio y Dólar MEP).
Hace un año la rentabilidad era del 4% pero para el 1° mes de contrato; luego con el transcurrir del contrato de 3 años de duración y con ajustes anuales con inflación elevada, ese porcentaje se diluía en un nivel importante llegando a la mitad o menos en algunos casos.
COMPARATIVO DE SUBA DE ALQUILERES CON EXPENSAS EN LO QUE VA DE 2024
Al hacer esta comparación es inevitable no asombrarse en primer lugar, pero sobre todo yo diría luego preocuparse y mucho
Los alquileres en oferta aumentaron en promedio en lo que va de 2024, hasta el 31 de agosto, un 45%
En tanto las expensas, en el 1° semestre de 2024 (del 1-1 al 31-7-2024) lo hicieron en un 100%.
La cuenta mensualizada asusta: las expensas aumentan algo más del triple que los alquileres (17% contra 5%)
O diciendo lo mismo pero de otra manera: las expensas aumentan en 1 mes lo que aumentan los alquileres lo hacen en 3 meses.
LAS EXPENSAS EN NUMEROS
UNA SITUACION LAMENTABLE (Dra. Victoria Loisi – Presidente de la Liga del Consorcista)
Sólo en agosto las expensas aumentaron casi un 10%, acumulando un aumento del 100% en este 1° semestre del año
En la comparación con el año pasado, el aumento interanual es de casi el 260%
El valor promedio de expensas en CABA es de $ 190.000
La morosidad que hace unos 18 meses era del 10-15%, hoy llega al 35%, y trepa al 60% entre los inquilinos
Por último, el valor de la expensa hace 2-3 años, representaba el 10-15% del valor del alquiler que pagaba el inquilino
Hoy ese porcentaje casi que se triplicó también: es del 40-45% y en muchos casos supera cómodamente el 50% lo que se paga de expensas en la proporción del alquiler del inmueble
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