廣州舊改，集體收割！舊改盤發光了！科城·新世代首開，1字頭開殺，屠得知識城寸草不生！

廣州舊改，集體收割！舊改盤發光了！科城·新世代首開，1字頭開殺，屠得知識城寸草不生
年不成年，節不成節。呢講的，唔單只係奇葩的調休制度，仲有樓市旺季。往年的金九，一眾新盤一窩蜂亂鬥，搶取證、搶開放、搶開盤等，斗得那叫天昏地暗。
今年的銅九，淪為鴿王聚會，主打一個互相謙讓。在8月底，超10盤吹風金九開盤，而家9月下旬，推新項目寥寥無幾。
盤下而家敢冒頭的勇士：由雙沙舊改孵化的中建海絲城首開，打出3字頭開盤價。
9.15，廣鋼保利雅郡開放，主打一個快進快出，創下單日百單盤。
同日，由知識城何棠下舊改孵化的科城·新世代首開，1字頭開殺，屠得知識城寸草不生。而23年金九，足有20+盤推新，好多還8月底搶跑。
對比極其慘烈。至於銳減原因，懂的都懂，無非就系賣地銳減、蓄客不足、買樓信心等老生常談的問題。
一個新的樓市趨勢：舊改大盤占了倆，睇得到，廣州舊改已從孵化期，轉而邁入咗集中收割期。睇來豬養肥了，就該宰了。
廣州舊改當道，或將成為必然。把時間拉長，截至9月底到10月，廣州約18盤推新或開放，雖唔畀往年，但也算熱鬧。
入邊，花都、南沙及增城等遠郊盤共計8盤，占了市場大頭。其共性相當明顯：節點集中10月底。
因客群有限，部分新盤雖達到咗入市門檻，仍在拉長蓄客周期，為接落來的開盤去化做好保障。
而東部舊改大盤，也在瘋狂冒頭：雲埔舊改大盤星河盛世禧悅、文沖東舊改未來方洲、中交操盤的珠江村舊改、華潤主導的新溪村舊改，同埋升龍詐屍的沖尾村舊改…加上前文兩盤，7個舊改的總體量，約1275萬㎡！
算完體量，布鴿一成個大震撼。要知道，一個中等小區的體量，約莫在10萬㎡左右，7個舊改盤的供應，更頂100盤強。
按而家去化速度，估計賣到猴年馬月。不單東部，未來3年內，荔灣、白雲、海珠等中心區，舊改項目預計達47盤，後續供應量可想而知。
廣州舊改當道，成咗大勢所趨。
放在2021年以前，核心舊改，自然系香餑餑。
但經歷2021年的全盤剎車，又遇到口罩影響、全國性行業問題，市場發生咗翻天覆地的變化。
一來，市場環境變了。廣州賣地收入滑坡、行業銷售規模驟減，舊改又系個吞金獸，昔日香餑餑大變燙手山芋。
就算區位再核心，也難敵生不逢時。
二來，遊戲規則變了。當下的舊改項目，更多系政治性任務。舊改的轉化，往往伴隨着高投入，且帶有大量的公益+民生性質，部分舊改仲系城市發展的重要一環。
舊改主體也從市場主導轉為咗政府+央國企主導，為城市更新進程掃清障礙。為此，仲有大量新政策開道。做地+房票+單位超市三板斧一出，操盤方告別了征拆難，而村民也告別了拆遷暴富。在政策加速下，越來越多舊改項目駛上咗快車道，包括以往難啃的硬骨頭。所以今年，成咗黃埔舊改的集中爆發年。
近期的老黃埔，因為幾大舊改項目入市，真系熱鬧非凡。
一下子冒出咁多新盤，堪比神仙開片。
老黃埔最大的優勢就系地理位置得天獨厚，毗鄰天河，能承接金融城、琶洲的發展紅利。
交通亦都唔賴，自駕走黃埔大道和廣園快速可以直通珠江新城，地鐵有現成的5號線、7號線和13號線，可以直達珠江新城、金融城等核心區域。

產業規劃系個痛點。在新能源汽車、? 生物醫藥、?集成電路等?高端產業如火如荼發展趨勢下，老黃埔引以為傲的仲系石化、港口同埋隨處睇得到的工業園。
因此，呢也導致環境污染一直系老黃埔的一大問題，石化煙囪也漸漸變成老黃埔的代言詞。
再睇商業配套，雖然賣咗好多地，舊改也拆了唔少，但系商業依舊系原地踏步。
成個老黃埔常住人口高達58萬，只有惠潤廣場和縣城級別的大沙地步行街，冇一個像樣的大型商場。
呢啲商業綜合體，唔單只建成年代久遠，外立面破破舊舊，而且管理混亂，妥妥的58萬消費力無處可去。
但好在亦都唔系完全沒救，老黃埔的商業近期傳來咗幾個利好消息，比如中建海絲城吹風即將簽約的萬象系商業，再比如茅崗西舊改配建的35萬方商業綜合體，體量等於3個天河城。

保利招商華發·中央公館：價格便宜，偏剛需。地處老黃埔核心位置，離5號線大沙東站500米左右，步行10分鐘，算得上地鐵盤。

項目體量不大，總共6棟超高層住宅，建面約81-159㎡的三到四房，售價3.7-4.8萬/㎡，小戶型賣的可以，大戶型一般。
戶型亦都唔賴，都系新規戶型，實用率高，贈送面積多。

缺點方面，最大的問題就系廣石化，項目左邊系廣本，右邊系石化，避免不了空氣和粉塵污染。
學校亦系個未知數，只有幼兒園，小學要蹭附近的學位，周邊有怡園小學北校區和怡瑞小學。
中建海絲城：舊改全能大盤。位於黃埔海絲城板塊，原名一城江山海，和呢個名字一樣，項目依山傍水，景觀資源豐富。
呢個盤體量較大，一共有42個地塊，可售住宅八千多戶，而家在售嘅系78-117㎡的三到五房，單價3.5-4.1萬/㎡，價格太高，性價比不如隔離的現樓黃埔新城和越秀·星航TOD。

交通上，離5號線雙沙站只有50米的距離，妥妥的地鐵上蓋。
學校方面，咁大體量的項目不溜都唔愁學校，規劃了12所學校，從幼兒園到中學，吹風引入咗全國top級品牌名校--華中師範大學黃埔實驗學校。

城市面貌系一個短板，周邊以舊村和碼頭為主，未來將長期伴隨拆遷。
中建玖合·未來方洲：雙地鐵，交通便利。位於黃埔東路，萬科黃埔倉對面，與曾經老黃埔的標杆項目萬科城市之光只有一路之隔。
項目可售住宅六千多戶，產品涵蓋建面約79-142㎡的三到四房，仲未開盤。

交通方面，離13號線雙崗站300米，5號線文沖站500米，等於雙地鐵盤。
學校方面，也規劃了4個幼兒園和4個中小學，其中包括兩所九年一貫制學校。
環境亦系一大問題，首開組團靠近黃埔東路，貨車多，噪音大。再加上項目本身系舊改大盤，拆遷周期比較長，商業配套發展相對緩慢。
華潤新溪舊改：走品質路線？新溪村舊改位於豐樂中路和黃埔東路交界位置，拖了好多年，可謂系千呼萬喚始出嚟，預計10月開放售樓部。
項目總共只有6棟住宅，首開兩棟樓，戶型涵蓋建面約87-115㎡的三到四房。
交通系很能打的，緊鄰5/7號線大沙東站，可以直達珠江新城。
至於商業配套，期待許久的萬象商業，被隔離競品搶走，大概率系冇咗。
傳聞華潤新溪呢次亦系走品質路線，但系而家價格才系王道，前面華潤天河潤府開盤的悽慘還歷歷在目，希望華潤新溪呢次能夠認清市場。
珠江村舊改：最近江景，視野開闊。項目位於黃埔臨港經濟區，系老黃埔眾多舊改中，地段最好，離天河最近的。

雖然不近地鐵，但系距離魚珠、金融城東區僅一步之遙，自駕非常方便。
總共規劃了9棟住宅，預計首推建面約89-181㎡三到四房，戶型涵蓋了剛需和改善。
值得一提嘅系，項目距離珠江最近距離約300米，江景視野非常開闊。
總的來講。
老黃埔雖然環境和城市面貌一般，但作為靠近珠金琶的一個板塊，區位優勢十擺明顯，岩天河剛需客戶和老黃埔附近返工的客群。
雖然暫時冇大型商業，但系基本的商業和醫療都非常齊全，買來自住沒乜野問題。
而且，幾個規劃的商業綜合體，預計26年年底陸續建成，對老黃埔來講亦系一重大利好。
以上幾個新盤，可以先睇自己的預算，再依次對比交通、學校、商業，根據自己的核心需求擇優揀。