부동산실명제 명의신탁유형3가지. 법으로 인정되는 명의신탁 6가지

명의신탁(민법상)


홍사장은 주택이 2채로 되어 있어서 1채를 조카 앞으로 명의 이전하였습니다. 실제 소유자는 홍사장이 되는거죠.
이런 것을 명의신탁이라고합니다. 이러한 명의신탁의 유형은 어떤 것들이 있고, 법적으로 어떤 제재를 받는지, 그리고 법적으로 인정이 되는 명의신탁은 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.


알아보는 순서는
1 명의신탁과 부동산실명법
2 명의신탁이란?
3 부동산실명법의 주요 내용
4 부동산실명법을 위반한 3가지 유형
5 명의신탁을 부동산 실명제법에서 예외적으로 인정하는 경우

등에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.


1 명의신탁과 부동산실명법



부동산실명법은 실질적으로 본인이 보유하고 있는 부동산을 자신의 이름으로 등기하라는 제도입니다. 그런데 명의신탁을 허용하게 되면 다른 사람의 이름을 빌려서
부동산을 실제 소유자의 이름과 다르게 등기하게 됨으로서 세금의 포탈이나 강제집행의 면탈로 악용하게 됨으로 이를 바로 잡기 위해 만들어진 법이 부동산실명법입니다.




2 명의신탁이란?

그럼 명의신탁이란 무엇일까요?
먼저 신탁이란 뜻은 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 그래서
명의신탁(名義信託)이란 부동산의 실제 소유자가 다른 사람의 승낙을 얻어서 그 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 해 두는 것을 말합니다 .이때 실제 소유자를 명의신탁자라고 하고 등기명의자를 명의수탁자라고 합니다.
.


3 부동산실명법의 주요 내용

부동산실명법의 정식 명칭은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이라고 합니다.

부동산 실명법에 의하면 명의신탁약정은 무효로 하며, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 합니다.
예를 들어서 내가 아파트를 두 개를 가지고 있는데, 그 하나의 아파트를 세금을 포탈하기 위해서 조카 명의로 소유권이전 등기를 하였다고 하면, 이는 무효이며, 물권의 변동 즉 소유권이 이전등기된 것도 무효라는 것입니다.

이러한 부동산실명법을 위반하면 어떤 처벌을 받을까요?

부동산실명법에 위반하여 부동산 명의신탁을 한 경우, 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하며, 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

그러나 예외적으로, 종중, 부부, 종교단체의 명의신탁, 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 구분소유적 공유, 신탁재산 등은 허용이 됩니다.


4 부동산실명법을 위반한 3가지 유형

민법상 명의신탁으로 부동산실명법을 위반하는 유형은 당사자의 역할에 따라서
크게 3가지가 있습니다. 다음 사항은 부동산실명법에 따라 명의신탁약정과 소유권이전 등
권리변동이 무효가 됩니다. 사례를 들어서 간단하게 살펴보겠습니다.


1) 2자간 명의신탁

2자간 명의신탁이란 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 자기 소유 부동산을 명의수탁자 앞으로 등기하는 형식의 명의신탁입니다


예를 들어, 홍사장이 자신의 토지를 구입하고자 자기 조카에게 매매대금을 주고, 자기조카를 매수인으로 내세워서 매도인과 매매계약을 체결하도록 하였다면, 이것이 2자간 명의신탁의 예시입니다 이 경우에서 홍사장은 신탁자, 그의 조카는 수탁자가 됩니다



2) 3자간 등기명의신탁

3자간 등기명의신탁이란 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, '명의수탁자’가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁입니다

제3자간 등기 명의신탁의 예시를 들어볼까요?

홍사장은 매도인로부터 부동산을 2억원에 매수하면서 계약서에 홍사장 외 1명, 조카 이름으로 기재하였습니다.
홍사장은 이후 매도인과 매매 대금을 2억 5천만원으로 다시 작성하고 조카와 공동명의로 하는 소유권이전등기를 하였습니다1.
홍사장의 명의의 예금계좌에서 일부 매매대금이 출금되었습니다.

이 경우, 홍사장과 홍사장의 조카 모두 매매계약의 당사자로 인정이 되어 부동산의 소유자는 홍사장과 홍사장의 조카가 되는 것입니다. 이러한 경우를 제3자간 명의신탁이라고 합니다. 이는 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, '명의신탁자’가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁입니다.




3) 계약명의신탁

계약명의신탁이란 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, '명의수탁자’가 계약의 당사자로서 매도인과 계약하지만 부동산 등기명의를 자신의 이름으로 하지 않고 제3자(수탁자)로 하는 것을 의미합니다



• 홍사장이 지방에 사는 처남에게 매수자금을 주면서 등기명의도 부탁하였고, 처남은은 매도인으로부터 부동산을 매수하여 자신의 이름으로 등기를 갖춘 경우입니다

• 이 경우, 홍사장은 신탁자, 처남은 수탁자가 됩니다. 이러한 경우를 계약명의신탁이라고 합니다.

계약명의신탁은 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있는지 여부에 따라 선의와 악의로 구분됩니다.선의인 경우에는 수탁자의 등기를 유효하게 인정하고, 악의인 경우에는 무효로 인정합니다
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참고로, 제3자간 명의신탁은 계약명의신탁과 구별되는데, 계약명의신탁은 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, '명의수탁자’가 매매계약의 당사자, 즉 매수인이 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁입니다.

쉽게 말해 매매대금도 신탁자가 대고, 계약서도 신탁자가 쓰는데, 돈을 대지 않은 매수자 한명을 매수자로 껴 넣는 것이 제3자 명의신탁이고,
매매대금은 신탁자가 대고, 부동산 매매계약과 명의는 수탁자 앞으로 하는 것이 계약명의 신탁입니다.


5 명의신탁을 부동산 실명제법에서 예외적으로 인정하는 경우

부동산실명제법에서 예외적으로 인정하는 유형을 하나씩 살펴보겠습니다.

예외적으로 인정하는 명의신탁에는
1 종중의 명의신탁, 2 부부간 명의신탁, 3 종교단체의 명의신탁,
4 채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우
5 구분소유적 공유 6 신탁재산 등이 있습니다.

하나씩 간단하게 살펴보겠습니다.


1) 종중의 명의신탁

종중의 명의신탁이란
종중 가족 내에서 재산을 신탁하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 부모가 자신의 재산을 자녀에게 신탁하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 조세포탈이나 강제집행 면탈의 목적이 없어야 합니다.

2) 부부의 명의신탁

부부의 명의신탁이란 부부 간에 재산을 신탁하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 남편이 자신의 집을 아내에게 신탁하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 또는 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않아야 합니다.

3) 종교단체의 명의신탁

종교단체의 명의신탁이란 종교단체가 재산을 신탁하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 교회가 자신의 재산을 신도에게 신탁하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 조세포탈이나 강제집행 면탈의 목적이 없어야 합니다.

4) 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우

채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우인데요. 이는 채무자가 채권자에게 부동산을 담보로 제공하는 경우를 말합니다.

예를 들어, 홍사장이 박사장에게 돈을 빌렸고, 그 돈을 갚기 위한 담보로 홍사장의 집을 박사장에게 제공하는 경우입니다.




5) 구분소유적 공유

구분소유적 공유란 두 사람 이상이 부동산을 공유하되, 그 부분을 구분하여 소유하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 홍사장과 박사장이 건물을 1채 샀습니다.그리고 홍사장과 박사장이 같은 건물의 공유 소유자가 됩니다. 그리고 실제적으로 박사장은 1층을 소유하고, 박사장은 2층을 소유하는 경우입니다.


6) 신탁재산


신탁재산이란 이는 특정인이 신탁자에게 재산을 맡겨 그 재산으로부터 발생하는 수익을 특정 목적으로 사용하도록 하는 경우를 말합니다.


예를 들어, 홍사장이 자신의 집을 신탁회사에 신탁하고, 그 집으로부터 발생하는 임대수익을 자녀의 교육비로 사용하도록 관리하게 하는 경우입니다.

오늘은 요정도로 하고, 신탁재산등의 관리에 대하여는 별도로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.



오늘은 명의신탁과 실명제법에 대하여 간단하게 살펴보았습니다. 다음 시간에는
민법상 명의신탁으로 부동산 실명제법을 위반하는 유형 3가지에 대하여 좀 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

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