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  • 粵語新頭條
  • 2026-02-28
  • 415
重磅炸彈!滬七條實行震動全國!上海外環外全面不限購,一年社保就買市區!人口斷崖、土地財政玩完,老破小變燙手山芋!政策狂追市場走,環滬樓市即將插水,真正邏輯今日一次過講穿!|上海|樓市|粵語|
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上海樓市又扔出一顆重磅炸彈,滬七條正式開始實施,消息一出直接震動整個樓市。上海外環外全面不限購,外地人只要交滿一年社保,就可以買外環內的物業,這一波操作到底想幹什麼?上海為什麼會急成這樣?之前一直強調的房住不炒,現在還提不提?背後真正的邏輯,今日同大家一次過講清楚。
其實舊年年尾的時候,我已經在圈子裏面同大家講過,北京、上海這類一線城市全面放寬限購,是遲早一定會發生的事,並不是一時衝動,而是到了不得不放的地步。背後主要有三個原因:第一,人口拐點已經出現,年輕人越來越少,老年人口越來越多,未來根本沒人接盤樓市;第二,國際環境不穩定,外貿生意越來越難做,內地經濟必須靠內需頂上;第三,過去依賴賣地維持的債務模式已經玩不下去,地賣不動,就一定要想辦法盤活現有的房產存量。
上海作為長江經濟帶面向太平洋的最重要城市,如果連上海的樓市都穩不住,全國樓市更加不用指望。回到最核心的問題,上海現在最大的危機不是沒人買房,而是老齡化太嚴重。上海是全國老齡化最深、生育率最低的城市之一,未來十年會有大批長者離世,留下的是什麼?是天量的老破小。這些舊樓地段雖然好,但樓齡舊、環境差、戶型落後,年輕人根本看不上,老人家走了之後,這些房子誰來接手?

打個比方,你在市中心黃金地段有一層舊樓,樓齡已經幾十年,結構殘舊想重建,但是拆遷成本高到驚人;想賣掉,又沒人願意接貨,這就是上海核心區未來幾年將要面對的最大困境。

放寬限購僅僅是第一步,真正的重頭戲還在後面,就是如何讓持有核心區老破小的業主後人,放棄超高的拆遷補償要求?大家可以想一想,一層市中心舊樓,如果由子女繼承之後等拆遷,按照現在的樓價計算,政府要賠多少錢?就好像陸家嘴這麼核心的地段,這麼多年一直沒辦法擴容,就是因為周邊東昌路一帶的舊樓太多,有人算過一筆賬,如果要全部拆遷重建,起碼要準備2000億資金,根本負擔不起。

那應該怎麼解決?答案就是提高持有與繼承成本。遺產稅在內地短期內很難推出,所以最有可能落地的就是房地產稅,而且不是上海、重慶那種象徵性試點,而是不叫稅、但實際起到稅收作用的模式,比如大幅提高房屋維修基金、物業管理費等等,直接令老破小的持有成本大幅上升。當持有成本高過租金回報,繼承成本高過拆遷補償,業主後人自然會願意低價放手。

就好像你家裏有一臺舊款老爺車,停在路邊每年都要交巨額停車費,維修又找不到零件,保養成本高到離譜,想賣又沒人要,到最後只能當成廢鐵處理,道理是一模一樣的。

有人會問,那現在還提不提房住不炒?其實這句話現在已經等於變相實現了,既然已經達到目的,自然就不會再天天掛在嘴邊,聽起來雖然有點黑色幽默,但現實就是這樣。

不過大家也要清醒,政策真的可以完全左右市場嗎?這裏要打一個大大的問號。當年樓價狂升的時候,限購政策真的擋住炒房的人嗎?根本沒有。當年炒房客發明了房票玩法,找親戚朋友借名買房,自己出錢、別人出名,樓價上升就分一點好處,一旦樓價下跌、斷供遭殃的就是這些出借名字的人。這幾年樓價大跌,無數房票變欠債人,被列入失信名單,飛機高鐵都坐不到,工資卡被凍結,最終受傷的還是普通剛需。

我再舉兩個真實案例,大家就更明白政策永遠追不上市場變化。第一個案例,早年推出7090政策,要求七成新建樓盤都是90平方米以下的小戶型,開發商怎麼應對?直接將兩、三套小戶型打通,變成大戶型出售,結果買家買到的是多房本大單位,後來限購政策一收緊,這類房子想賣都賣不出去,業主損失慘重。

第二個案例,當年限制別墅用地、嚴控容積率,開發商就用“別墅+高層”的方式組合,容積率達標,別墅照樣賣;後來限制違建、限制偷面積,新樓盤照樣可以送露臺、送地下室,第四代住宅把偷面積玩到極致,市場永遠有辦法找到政策空間。

所以大家看清楚,政策永遠在後面追著市場跑,市場永遠有辦法找到漏洞,真正能夠穩定樓市的,不是一條接一條的新政,而是完善穩定的法律體系,無論是物權法、商品房買賣規則、物業管理、建築品質監管,這些才是長遠的根本。

講回這次的滬七條,政策落地之後,哪一類人、哪一類區域最受傷?大家仔細看政策內容:外環外不限購,外環內只需一年社保就可以購買。這等於直接將外環外的二手房、以及過去五年受限購限制的樓盤,全部丟給市場自由競爭,未來這些區域的樓價會繼續承受巨大壓力。

更加受衝擊的是環滬城市圈,好像太倉、昆山、嘉善、平湖、啟東這些地方,過去一直靠上海外溢需求支撐樓市,現在上海自己都放寬限購,誰還會特意跑到周邊城市買房?未來這些區域出現脈衝式下跌,幾乎是定局。

最後同大家講一句未來樓市的核心方向:千萬不要將過去二十年土地財政下的城市擴張速度,當成正常現象。過去城市像吹氣球一樣快速擴大,地方債務每年雙位數增長,靠賣地支撐所有公共服務,這個時代已經徹底結束。

未來內地樓市的主旋律是城市更新,不是大拆大建,而是精細化運營:核心區優化提升,郊區優勝劣汰,老破小要麼改造升級,要麼自然被市場淘汰。

大家一定要記住,房住不炒的目的,從來不是單純打壓樓價,而是保護銀行體系、實現經濟軟著陸、保障金融安全,其他的說法都只是表面話。

滬七條絕對不是終點,後面一定會有更多放寬政策陸續出臺。等到有需求的人基本都上車之後,針對房產的持有成本就會開始上升,特別是老破小的維護開支是一筆天文數字,如何壓低這類舊樓的持有與改造成本,會是未來幾年最重要的樓市邏輯。

而上海,已經作為第一個試點,率先走進樓市的全新階段。

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