Czy liczba wynajmowanych mieszkań determinuje sposób opodatkowania przychodów z najmu?

Sposób opodatkowania przychodów z najmu prywatnego może być przedmiotem analizy urzędników aparatu skarbowego, szczególnie w przypadku wynajmowania wielu nieruchomości.

Czy osoba posiadająca kilkanaście nieruchomości na wynajem może opodatkowywać je w preferencyjny sposób przewidziany dla tzw. najmu prywatnego, czyli ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5% (przychód do 100.000 zł rocznie) i 12,5% (nadwyżka ponad 100.000 zł)?

Podejście organów podatkowych w tej sprawie wielokrotnie zmieniało się na przestrzeni czasu. Pojawiały się interpretacje indywidualne stwierdzające, że osoba wynajmująca nawet bardzo wiele mieszkań może traktować swoją działalność jak najem prywatny. Pojawiały się jednak również takie, w których stwierdzano, że wynajem już kilku nieruchomości stanowi przejaw prowadzenia działalności gospodarczej – mówi w rozmowie z MarketNews24 Aleksander Dyl, prawnik w Kancelarii Ożóg Tomczykowski. – Reprezentując jednego z klientów udało nam się uzyskać interpretację potwierdzającą, że sama liczba wynajmowanych mieszkań nie powinna wpływać na sposób opodatkowania, jednak nie można nazwać takiej linii argumentacyjnej utrwaloną. Rozstrzygnięcie organów podatkowych w tym zakresie może być jednak zależne np. od sposobu wynajmowania – przy najmie krótkoterminowym wykazanie nieprowadzenia działalności gospodarczej może być trudne.

Co istotne i warte wyraźnego podkreślenia – osoba prowadząca działalność gospodarczą w przedmiocie najmu nieruchomości nie może korzystać z zasad opodatkowania charakterystycznych dla najmu prywatnego – w szczególności ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Czy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5 proc. (przy przychodach do 100 tys. zł rocznie) bądź 12,5 proc. (powyżej tej kwoty) jest bardziej opłacalny niż standardowe opodatkowanie skalą podatkową? To zależy od kosztów, które ponosi wynajmujący. Warto pamiętać, że ryczałt ma niższą stawkę podatkową, jednak oblicza się go od wartości przychodu. Skalą podatkową opodatkowuje się z kolei dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Z ciekawych informacji, z których niewiele osób zdaje sobie sprawę, wymienić warto, że do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczać np. odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego celem nabycia wynajmowanej nieruchomości – wyjaśnia A.Dyl z Kancelarii Ożóg Tomczykowski.