珠海樓市徹底崩了！三年虧完首付。房子免費送，仍無人接盤，房子真泛濫了。大量香港投資客被深套灣區！

珠海樓市徹底崩了！三年蝕完首付，「房屋免費送」，仍無人接盤。
好歹也系一個經濟特區，珠海的房屋竟然亦出現咗比較大的跌幅。最近有媒體報道稱，珠海金灣的華發商務中心，有位業主免費送自己的房屋，只要接盤人把淨返的銀行貸款還了就可以。呢名業主的情況也「明牌」了，三成首付蝕完了，而且無力繼續償還剩餘的貸款了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍呢兩句話釋放出咗兩個極其重要的信息。
第一，房屋跌的比較猛；第二，業主經濟壓力比較大，需要降槓桿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍後來得知，呢套房屋系業主在2021年以160萬元的總價買入的新樓，一直沒住人，仲系毛坯。2021年乜野情況大家其實都知道，唔單只係近幾年來中國A股資本市場的高點，亦系房地產市場的高點。在2021年買樓、炒股的人，我敢講冇一個唔系蝕本的。
最近招財貓的那位大佬都講自己2016年買的房屋，折算落來都唔賺錢了。亦都系講，基本上印證了我之前所講北京等一線城市樓價跌回2016年的講法。如果樓價今年繼續跌，出年再跌一年的話。北上廣深呢啲一線城市的樓價很有可能跌到2012年左右。像北上廣深都系呢般情況了，那像珠海、中山、東莞等呢啲城市，你覺得他仲可以撐得住嗎？講回呢位業主的情況，佢講在買咗房屋後還曾停貸一年，但仍然沒能環節財務上的壓力。
所以才出此下策免費送房。‍‍‍大家都知道2021年正處於疫情時期，好多人都丟了工作，冇咗收入，但樓價還在往上漲，好多人覺得房屋還會繼續往上漲，所以掏空積蓄加槓桿買樓「賺錢」。殊不知，就系自己噉樣一個舉措，把全家都拉入咗財務黑洞，想要翻身要好耐好耐了。‍‍‍‍‍‍呢位業主2021年以160萬元的總價買的房屋，而家仲有115萬元的貸款冇結清。
我粗算了一下，首付加上三年的月供，他至少蝕咗大幾十萬吧。中介為咗快啲把呢套房屋賣掉，口口聲聲講而家就系市場價，接手唔食蝕。蒙誰呢？以115萬元的價格接手，實話講系不高了。但睇着越來越低的樓價和越來越多的掛牌量，誰都想拋售掉手中多餘的房產。所以講，免費送房只不過系個噱頭。
而家樓價還在不斷刷新新低，誰敢來接盤呢？在前幾年樓價不斷上漲的時候，講實話大家都很羨慕手頭有多套房的人。但誰也想唔到，只係咁幾年，房屋多反而成為累贅。真嘅系「別高興的太早」了。某二手樓交易平台顯示，截至而家珠海二手樓的掛牌量已經超過咗5.8萬套，而在年初的時候，掛牌量才3萬套。
亦都系講，只係大半年時間新增掛牌將近3萬家。乜野概念？掛牌量猛增背後，系只淨返零頭的成交量。數據顯示，珠海樓市8月份二手樓成交只有500多套，成交均價1.7萬元。在各大城市以價換量如火如荼開展的時候，珠海呢座經濟特區再次展現出咗自己的獨特性，走出咗量價齊跌的走勢。二手樓交易平台顯示，珠海唔理系成交量仲系成交價還都系下探中。新樓的情況也類似，斗門的湖心新城原來賣20000元的，而家都到咗1萬元，甚至9000元的價格區間。
湖心新城新樓的跌幅都咁大，那持幣的人而家往進去沖，不知抱得系何心態？據觀察，珠海新樓的大跌主要系投資客太多，炒作上去的。本質上講，樓價極其不健康。而二手樓的定價權屬於業主，但成交價的定價權則屬於買家。更重要嘅系，而家幾乎每個小區的二手樓業主都有急售用錢的需求，所以通常都會有特價單位，呢個特價直接撕開了所在小區樓價的底褲。因為你不一跌到位，那梗系賣不出去的。
據珠海本地的商品房預售專網數據顯示，8月珠海商品房一共網簽了1283套，環比跌幅25%。呢個數據很猛，讓持有房產或者想要賣掉房產的人很肉疼。房屋堆積越來越多，想要賣掉價格就必須得越來越低。好多人都已經蝕掉了首付，就呢都賣不掉呢。好多家庭都十分焦慮，心如刀割。有好多報道講衡量樓價睇租售比，我也信呢個。
但系在我睇來，租售比睇不出嚟房屋的漲跌情況。亦都系講，租售比跟房屋的漲跌關係並唔系強關聯。其實唔理系珠海，仲系其他絕大多數城市。對於房地產，更多嘅系冇預期、冇信心。‍‍‍‍‍當前宏觀大環境充滿不確定性，收入預期不樂觀。所以手頭有啲錢亦都唔敢買樓。再講了，而家手頭持有多套房產的業主都系拋售，投資客也都系清倉大處理。珠海二手樓而家每個月都系成千成千套增加。
佢哋點解着急賣？亦系對未來的預期不樂觀。更重要嘅系，而家成個市場上不缺房屋了，缺嘅系冇買樓屋的人。而家全國冇買樓屋的後生人應該不多咗吧。大多數家庭都持有房產，那房屋賣給誰呢？所以為咗吸引新買樓人，售樓處不惜用靚女超短褲熱舞來製造熱點，有的送黃金，有的送車。業主賣自家二手樓亦系招數不斷，比如送新款iPhone，中介帶睇就給紅包等等。但呢啲手段效果都有限。
所以，而家珠海二手樓的成交周期已經平均拉到220多天了。亦都系講，要成交一層樓，得大半年的時間才行。咁，假如我哋等到咗樓價企穩回升的那一日，房屋還值得買嗎？我的睇法系，真正到那一日樓價就唔系最緊要的衡量指標了，要考慮持有房產的成本。最近一位房地產企業家表示，未來持有房產的成本會越來越高。住房養老金只系一個開胃菜，越往後開徵房產稅的概率會越大。
只不過當前的情況下，不岩開徵房產稅啫。再講了，到那時剛需買也可以。但千萬別恁住我要買樓賺錢。想一想，而家人口、經濟、槓桿呢幾大因素都唔允許樓價再往上漲了。人口上來講，老年人在增多，出生人口越來越少，基本已經出現咗負增長的苗頭。中國維持了上千年的全球人口第一名在今年讓畀咗印度。呢系個劃時代的事件。人口越來越少了，那誰來接盤房屋呢？
更重要嘅系，人口越來越少也影響着國家大計，最近推出的延遲畢業新政就係為咗保證未來養老、醫療和社會保障的順利進行。而且，後生人越來越少，製造、消費等產出和需求也變少了，越來越多的人也因此少了賺錢的機會。所以，我想要表達的核心觀點就系，如果要買樓就考慮北上廣深和核心的省會城市，戰略城市。其他一概別考慮。亦都唔好抱着買樓賺錢的心思了，那個時代已經過去咗。
再睇睇三四線城市的現狀，情況更系觸目驚心，曾幾何時，三四線城市的樓價也曾瘋狂上漲，但而家呢，空置率高企，好多地方甚至出現咗鬼城現象；試想一下，當一個城市的後生人都外出去搵工，留下的只有長者和孩子，呢度的樓價仲可以有乜野指望呢？其實呢種現象其實反映了中國城鎮化進程中的結構性問題。
在過去的幾十年裡，我哋過度依賴房地產來推動城鎮化，而忽視了產業發展和公共服務的均衡配套。結果就系許多三四線城市雖然蓋起了高樓大廈，卻冇相應的就業機會和生活配套，自然亦都留不住人。我知道講呢啲話有啲人系不願聽的，因為會觸及某些人的利益，但噉就系現實，冇辦法。所以想要買樓的，真的要考慮清楚了。