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LTV DTI DSR

은행에서 대출을 받을 때는 LTV (Loan to Value Ratio,
주택담보인정비율), DTI (Debt to Income ratio, 총부채상환비율),
그리고 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
세 가지를 모두 고려합니다.

LTV는 주택을 담보로 은행 또는 정부에서 매수자에게 대출을
해주는 금액으로, 담보의 가치(가격)를 기준으로 산출된 LTV 비율만큼
대출금을 승인해주는 것입니다.

DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표로,
1년간 갚아야 할 주택대출의 원금 더하기 이자를 연소득으로 나눈 후 100을
곱해 구합니다

DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정하는 것으로, 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율 (%)까지 대출해줍니다.

이 세 가지 지표는 대출 가능한 금액과 이자율 등을 결정하는 데
중요한 역할을 합니다.
그러나 이러한 규제는 부동산 시장의 안정을 위해 정부에서 시행하는
것으로, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

그럼 LTV,DTI,DSR 이 세가지를 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.


LTV------------------------------------------------------

먼저 LTV에 대하여 이해하기 쉽게 사례를 들어가면서 설명을 드리겠습니다.

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 주택담보인정비율을 의미합니다. 이는 주택을 담보로 은행 또는 정부에서 매수자에게 대출을 해주는 금액으로, 담보의 가치를 기준으로 산출된 LTV 비율만큼 대출금을 승인해주는 것입니다.

계산하는 방법은 은행대출금액 분의 부동산 담보가격 곱하기 백입니다.


예를 들어, 담보로 잡을 물건의 값이 10억원이고, LTV가 50%라면 대출 가능 금액은 10억원의 50%인 5억원이 됩니다. 즉 5억원까지만 대출해주겠다는 의미입니다.
물론 대출을 해줄 때에는 LTV만 적용하는 것이 아니라, 대출 받는 사람의 소득 능력에 따라 대출해주는 SDR도 같이 적용을 하기 때문에 LTV만 가지고 대출이 얼마 나온다 할 수 없습니다. 자세한 사항은 뒤에서 다시 설명을 드리도록 하구요.
일단 이러한 LTV 규제는 부동산 시장의 안정을 위해 정부에서 시행하는 것으로, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

그러면 LTV를 적용할 때, 해당 건물의 담보가치는 어떻게 산출할까요?
담보가치는 국민은행 고시하는 KB시세로 하고
경매의 경우에는 감정가격 등 공신력이 있는 가격으로 합니다.

그럼 다시 계산을 해볼까요?
내가 사고자하는 주택이 5억원에 사려고 하지만
담보가치는 KB국민은행 시세로 4억원이라면
4억원으로 계산을 해서

조정지역은 50%를 적용하니까
4억원 X 50 % =2억원, 대출가능금액은 2억원이 됩니다.
우리가 실제 거래하는 실거래 시세와 KB국민은행 시세는 당연히 차이가 있습니다.

이러한 LTV는 주택, 공장,상가,오피스텔, 토지등도 담보로
적용을 하여 대출을 받을 수 있습니다.

이러한 것은 은행에서 정해 놓은 담보인정비율이 있습니다.


지역별로 LTV 적용에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 비규제지역입니다.
비규제지역은 무주택자의 경우 LTV 한도가 70%, 1주택 이상자는 60%로 동일 유지됩니다. 비규제지역에서 다주택자의 LTV는 60%까지 적용됩니다

다음은 규제지역입니다.
규제지역이란 투기과열지구, 투기지구, 조정지역으로
무주택자와 1주택자는 LTV 50%로 주택가격과 상관없이 단일화 됩니다.
다주택자는 투기과열, 투기지구, 조정지역에서 주택담보대출이 불가한 방침에서 22년 12월 21일 기준 규제지역 내에서의 다주택자의 주택담보대출도 주택담보대출비율 (LTV) 30%까지 허용한다고 밝혔습니다.
그리고
생애 최초 주택 구입자에 대하여는 규제 / 비규제지역 상관없이 9억 이하 주택에 대해 LTV 80% 가능합니다.

참고로, 이러한 규제는 부동산 시장의 안정을 위해 정부에서 시행하는 것으로, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

다음에는 DTI에 대하여 알아보겠습니다.