全球房产泡沫大盘点（上）Inventory of the Global Real Estate Bubble Top5

盘点全球历史上最值得讲的房产泡沫，有5次：
第一次，1920年至1926年，美国佛罗里达房产泡沫
第二次，1987年至1992年，日本房产泡沫
第三次，1988年至1993年，海南房产泡沫
第四次，1997年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫
第五次，2008年，美国次贷危机

房地产要形成泡沫，有两个必要因素：工业化和金融化。
工业化要求人口集聚，于是形成城市化。城市化过程中，核心土地资源变得稀缺，于是形成涨价。

马克思曾说，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。这时「信贷」应运而生，它可以把人们未来几十年的收入一次全提现，然后投入基础设施建设。基建的完善，增加土地溢价，房价再次上涨。你家门口修了地铁，你家房子是不是更值钱了？就是这个道理。
房价上涨，又创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋，居民信贷买房，政府有钱搞基建，推升更高的房价，产生更多的信贷，再推升更高的房价……信贷成了房地产起飞的超级助推器。

历史上第一次著名的房地产泡沫发生于1920-1926年的美国佛罗里达。
这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷克洛克亏得底朝天，也让《股票大作手》的作者一一股神利弗莫尔损失惨重。
故事得从第一次世界大战说起。一战前，美国就已经是世界工厂了。1913年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国一一英，法，德，日的总和。
一战前期，美国获得大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚一笔。欧洲则相反，不仅工业北打成废墟，人才和资本还大量跑往美国。
中国人常说，危机危机危中有机，战争不幸，但战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争一方面打烂了工业，出清了过剩的产能，另一方面打烂了旧体制，使社会获得重新分配，流动性增强。
其次，借由战争发展起来的军事科技投入民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代，二战后的电子时代，冷战后的互联网时代，无不是如此。
一战后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势一片大好。
因当时的美国总统叫柯立芝，所以那段经济大爆发时期，也被称为柯立芝繁荣。
有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！
佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地。眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。

美国政府又及时给土豪们送温暖——不光各种减税，金融上也给予便利， 连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产 相关的贷款。
于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了，羊群效应开启，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，当然也包括大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹。没错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞。

这要是还不出事，那世上就没有鬼了。

1926 年 9 月，一场飓风袭击了佛罗里达，13000 座房屋被海啸摧毁，415人丧生。疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价断崖式下跌。
投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧。
泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；
泡沫下半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越掺」。
越跌越没人买，越没人买，急于脱手的人，就越降价……
在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元，急剧萎缩至1926年的1.4亿美元。
这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为「冻结交易，就可以维持房价横盘」，可以吗？
由于大家买房的资金=首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：
否则炒房客的房子被限售，他就能不还银行贷款了吗？
房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减 少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！

在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中，无数破产的炒房客或自杀或发疯，或沦为乞丐，前文提到麦当劳教父雷·克洛克和股神利弗莫尔，都在这场危机中粉身碎骨，可见泡沫之下，即使是巨佬，也躲不过收割。
房产泡沫引发债务危机，经过银行，传递到实体领域，导致失业率攀升，民族民粹主义抬头，然后美国就开始搞关税战。1927年美国开始对进口产品加征关税。1929年，各国对美国加征报复性关税，导致美国出口腰斩，进而引发股市崩盘，最终酿成 1929-1933大萧条。之后的事情，在此不多赘述。

看到前文佛罗里达的地理位置，有没有让你想起中国的海南，巧了，海南历史上也发生 过严重的房产泡沫。
中国现在的房产大亨中，多半都在海南淘过金，比如冯仑、潘石屹、王石等，这些攫取了时代财富密码的人，被称为「92系」，即在1992年炒房浪潮中，掘到人生第一桶金的弄潮儿。
故事讲到这里，很多人都会有一个疑问，为什么是海南，而不是北上广深呢？
原因有很多，最主要的有两点：
一是当时国际形势风云突变，苏联阵营全面败退，经济上普遍萧条，居民生活困苦不堪，居安思危，亟需探索出新的道路，当时的海南，工业底子薄，就跟白纸似的，很适合做新经济的实验场。
二是海南的行情和台湾很像，台岛面积 3.58 万平方公里，海岛 3.54 万，台湾原住民是高山族，海南是黎族……所以搞好海南，对于统一大业很有示范价值。
当时是说要用 20 年的时间，让海南赶上台湾。结果如何呢？ 2020年，台岛全省的名义 GDP 折合人民币是 4.62万亿。海南只有0.53 万亿。
当年为了把海南建成最大的特区，中央给了比深圳还「特」的政策，为什么没搞好？就坏在一个「炒」字上。1500

1991年政府颁布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产的市场化发展方向，炒房大幕由此从海南拉开。1991年之前，海南房价淡如水，91年之后，3年5倍，并于93年达到高峰，7500元/平，要知道上海在十三年后的2006年才涨到这个水平。

当时的炒房场景有多疯狂呢？潘石屹说他前脚在1楼签了购房合同，刚走到6楼，加个价就卖掉了，不敢相信，怕是假的，合同都不敢签。
冯仑说他亲眼见到一个土豪，付给一个歌手 20 万的小费。

钱都哪来的呢？ 按当时的说法，有两个「70%」：
1）进入海南的资金，70% 投了房地产；
2）投资房地产的资金中，70%来自银行和信托。

冯仑在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，问炒家地在哪，
炒家说那块地得退潮了才能看到……
房地产过热，问题越来越大：
1) 吸引了大量资金, 迟滞了国家重点建设项目的投资;
2) 长期资金占用太多，短期债务风险暴露；
3) 通货膨胀快速飙升，居民生产、生活成本上升；
4）地方上多头批地, 竞相压价, 致使国有土地资产流失严重;
5）当时亟需赚取外汇，而房地产却在薅自己人羊毛，同时把风险甩给银行。
明斯基时刻越来越近……
冯仑从体制内朋友处得到消息：国家即将出台宏观调控政策。
也有人偏偏不信邪，当时的海南首富叫冼笃信，也是炒房发家的，有人通知他，
说央行会紧缩银根，让他跑路，他没理会。
果然，1993 年6月，央行大举收缩银根，要求各地严格控制信贷总规模、提高
存贷利率和国债利率、限期收回违规拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项 目……
釜底抽薪带来的不是降温，而是大崩盘，海南房价，一夜之间被打回原型，跌掉 85%。可谓从哪里爬起来，跌回到哪里去。

600w 人口的海南，高峰时期竟然有 2w 家房地产企业，又在一夜之间，悉数倒 闭。此后，海南就剩下两种人：追债的和打官司的。
海南名胜，也成了「天涯海角……烂尾楼」。
从 1993 年泡沫破裂，到2007年结束处置积压的房产，共花去了整整 14 年的时间，还破产了一家省级国有银行——海南发展银行，以及无数的地方 信用社。

日本的房产泡沫史比以上两个有过之而无不及。二战之后，日本开始心无旁骛搞建设，结果令人侧目。
从1953年到1973年，20年的时间，日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起贸易战，于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。
1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成，1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，「买下美国」、」日本可以说不」、「日本第一」已成新共识。
美国当然不会坐以待毙，于是广场协议出台了。
1985年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称」广场协议」，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%！ 1300
日本怎么应对的呢？——他们使出洪荒之力放水：
❶ 积极财政
《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。
❷ 宽松货币
从1986年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5%降到2.5%，是当时世界主要国家中最低的，1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。
❸ 鼓励企业发债
1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍。
❹ 银行开始大力放贷，尤其是房贷
不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
❺ 日元每年的升值水平超过5%
只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。
老百姓手里有积蓄，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。
所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！
从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。
日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说「一个东京绝对可以把美国买下」还真不是笑话。
1989年的东京银座五丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。
开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛起。
当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但是到了1985年，东京推出了「首都改造计划」，类似于中国的「城中村改造」。这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场疯狂时抛了出来。
全民癫狂是很难叫醒的，何况不光楼市，股市也一样。
房地产、股市的巨大财富效应，把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念——「股市永远涨」、「房价永远涨」！
每次危机发生之前，人们总倾向于相信这次和以往不同，认为这次是真正的繁荣，以往的教训已经被100%吸收。有什么东西是可以永远涨的吗？这次真的不一样吗？黑格尔说： 人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。
这一次，现实是如何教训日本的呢？我们下集继续分析。
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