余浩多伦多地产闲扯之145持续降温，五月地产数据解析

地产局最近公布了五月份多伦多地产数据的图表，总体来说，五月份的数据相比四月份是更有所降温，可见央行的连续加息对房价以及交易确实起到了很大的作用，目前的均价相比去年同期还是有所提高，但是跟上个月比的均价就是下降了。加上六月一号的再一次加息，市场降温已经成为趋势，未来半年内的市场会由之前的卖家市场转为平衡市场。下面让我跟大家解析一下地产局公布的数据吧。



交易量下降。五月整个的交易量为7283，相比去年五月整个少了3000多38%，相比今年四月份也少了9.3%。这个说明了市场明显进入了比较冷却的阶段，其中买家卖家都在里面起了一定的作用。买家尽可能选择观望，如果真的要买的买家也开始了“捡漏”模式，东挑西挑看看哪个可以便宜点，卖家也一样，超过一半的卖家虽然愿意降价也逐渐接受了比2月份低10%到20%的价格去卖，但是仍不想大幅度降价去卖，所以就形成了两边拉扯的一个形势。交易过程变得比以前复杂了，以前是直接抢offer几天就卖掉了，现在需要先谈价再有条件，条件不过就再卖。





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2. 成交价下跌。我们可以看到今年五月份的均价是121万，相比去年五月还是增长了9.4%，不过相比今年四月则是跌了3.1%。我在四月份的数据分析里写过如果某一个月的均价和去年同期均价相比低于5%了甚至比去年同期还要低了，那么就是“捡漏时代”真正的来临，目前五月相比去年五月增长9.4%，离低于5%还有一些，而上篇文章里写过今年四月比去年四月增长了15%，看来一个月下来增长幅度小了很多，说明房价真的明显下跌。另外看到五月比四月下降了3.1%，也是比较明显的下降。几乎是和去年增长幅度镜面反射一样，去年每一个月比上个月增长2%到3%，今年从四月开始连续两个月比上个月下降3%左右，如果我的猜测不错的话，六月比五月还要下降2到3%，如果连续六个月都是这样下跌的话，房价很快要跌20%以上。让我们继续关注下面连续几个月的增长还是下跌。



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3. 新盘和成交。新盘上盘量和去年同期持平，但是成交比例则比去年少了25%，这样的话会明显形成新盘的积压，目前在卖的盘已经超过了15000个了，一月份则是7000以内，新盘如果不持续被消化，如果超过20000的话，买家市场就即将来临了。



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4. 重新挂牌的数量增多。从下图我们可以看出来，在每一次市场下跌的时候，重新挂牌对卖家来说是一个非常有用的方法，重新挂牌主要是调整价格。因为之前的价格过高，重新上市挂低一点的价格是非常有用的一个策略。主要用在市场一般或者下跌的时候，如果是牛市，新盘一周内都统统被卖掉，哪来重新挂牌一说。我们可以看到在17年海外买家税实行之后出现了接近30%的重新挂牌量，在2018年和2019年市场明显一般的情况下都处在一个比较高位的重新挂牌量，而到了去年一直到今年一月份重新挂牌量明显低于平均，到了三月份之后，重新挂牌量激增超过平均量。并且按曲线仍有上升趋势，可见目前市场卖家也都在积极调整心态调整价格。房价的下跌已经超过了大多数卖家预期的下跌。



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这张图是集合重新挂牌和每月均价变化一起看。重新挂牌量一旦增多，均价就开始下降。我们不难看出17年六月均价开始了断崖下跌，甚至到了18年一月均价同比已经出现负的了。如果看这张图的话，那么可以明确的看到18年的一月份到18年的6月份是17年海外买家税之后的下跌最多的半年，那年即使是春季市场也挽救不了颓势。所幸我们都经历过来了。再看看现在也是同样，均价也开始出现下跌，未来还有几个月就可以见分晓。



5.从这张每一个月的均价表可以看出来，从二月份到现在已经累计下跌8%了，五月均价117万相当于去年11月的水平，如果再以2%下跌的话，再过两三个月就会和去年7月到8月持平，事实上在某一些地区的售出房屋已经和去年七月八月持平了。



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说说我对目前市场的理解。首先未来半年的市场走势一定是下跌的，央行的持续加息可能是过去十年内最厉害的一次。我们已经进入了加息通道，停止加息在短时间内是不可能的，所以未来半年到一年的市场不会再有2021年那般疯狂，但好的是，房价的回调给了很多人重新上车的机会，所以如果想要买房的人，在这个半年到一年内要抓好时机。多伦多的房地产市场是非常奇怪的，涨和跌都是一两个月的时机，所以如果准备买房的朋友在今年下半年应该是最佳的入手时间。市场究竟会下跌到什么地步？现在的均价已经和去年的秋季差不多了，会不会跌到去年的上半年？会不会跌破2017年的最高点？目前看未来几个月的趋势完全有可能跌到去年的上半年，如我上文分析的一样，如果每一个月都是2%的跌幅，那么要不了多久就会回到去年的上半年均价。所以未来买房的人如果锁定浮动利率以去年差不多的价格买房的，那不就是和去年买房的人一模一样嘛，因为去年买房的人都基本选择浮动利率，而浮动利率也随着央行利率走的。这样看多伦多房地产市场真正实现了“时间穿越”。更有趣的“时间穿越”是某些地区再跌跌有一些房价回到了2017年2/3月的最高点价格了。就拿YORK REGION的某些房产来说吧，2017年最高点处在200万成交，现在的价格也就在220万左右。所以我形容这是一个有趣的“轮回”。然而并不是所有的价格都回到了2017年最高点的，拿偏远小镇奥沙瓦来说，2017年最高点的双车库大多数是80万到90万之间成交的，目前这些房产仍可以买到110万以上，就算再持续下跌的话，110万和90万仍有将近20万的差距。这也是很有趣的分析方式，我把我们周边一些小镇的这些房子称为这次是否会崩盘的最后基底。如果到了明年这些小镇的房子跌的和2017年最高价差不多了，那么这就是多伦多房地产最黑暗的两到三年。各位有兴趣的朋友也可以继续关注barrie，oshawa，oakville，newmarket和hamilton这些周边小镇的某一个社区的semi/townhouse的价格，看看可不可能跌破2017年最高点。当然市场也可能出现回调，如果回调也是很快的事，目前按地产局给出的数据推测也只是在下跌。做为加拿大第一大城市多伦多以及南安省安大略湖区城市链。未来新移民人口登陆，工作机会的增多，通货膨胀率下降的可能性发生的话，房价可能出现立刻反转也说不定。
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