Първите четири месеца на 2025 г. затвърдиха вече отчетлива тенденция: пазарът на недвижими имоти в България е все по-ясно разделен на две паралелни реалности. От една страна, първичният пазар – новото строителство – запазва относителна предвидимост и разум. От друга страна, вторичният пазар – имоти от частни лица – се движи на ръба на икономическата логика, движен не от пазарни механизми, а от заблуди, алчност и отказ от реалност.
📈 Първичният пазар – последната крепост на разума
Новото строителство, особено в големите градове и развитите сателитни райони, остава относително стабилно. Инвеститорите, макар и предпазливи, предлагат разумни условия. Цените на квадратен метър са имат лек, но стабилен растеж, но също така кореспондират с качество, инфраструктура и дългосрочна стойност. Промоционални условия, гъвкави схеми на плащане и ясна комуникация създават усещане за нормалност.
Купувачите – информирани, прагматични и фокусирани върху стойността, а не само върху цената – намират в този сегмент най-малкото рационална алтернатива. Продажбите в нови комплекси с добра локация, подземен паркинг, контрол на достъпа и модерна визия бележат стабилни нива. Данните от водещи агенции сочат, че над 60% от всички сделки през този период са свързани именно с ново строителство – рекордно съотношение спрямо предходни години.
💸 Вторичният пазар – свободно падане в заблудата
На другия полюс стои вторичният пазар – свят, в който квадратният метър в панел от 1985 г. струва повече от завършен апартамент в нова кооперация. Продавачите на стари имоти – често без ясна представа за реалното състояние на пазара – се уповават на остарели разбирания, слухове и надути очаквания. Резултатът е ясен: оферти, които висят с месеци; имоти, които не се преглеждат; и пазар, който буксува.
Средните офертни цени в някои квартали надвишават 2 000 евро/кв.м. за сгради без асансьор, без паркомясто и без енергийна ефективност. В същото време реално реализираните сделки са малко и често при сериозни отстъпки. По неофициални данни, броят на сделките със стари имоти е спаднал с около 25% спрямо същия период на 2024 г.
🏗️ Защо инвеститорите все още продават, а физическите лица не?
Причината е проста: инвеститорът мисли в обеми, с план и стратегия. Частният продавач – с емоции и лични очаквания. Единият преценява риска, пазара и купувача. Другият – „какво ще кажат съседите“, „преди година го даваха за толкова“ и „аз под 2000 евро няма да го дам“. Разминаването между реалност и очакване ражда парализа.
🔍 Какво означава това за купувача?
За информирания купувач с осигурено финансиране и дългосрочна визия 2025 г. дава добри възможности – но само в първичния пазар. В новото строителство все още може да се намери балансирано съотношение цена/качество, с потенциал за растеж и защита на стойността.
Вторичният пазар обаче изисква изключителна бдителност. Подобни оферти рядко водят до сделки. Ако и купувачът, и продавачът не са готови да се върнат в реалността, разговорът е обречен.
🧭 Какво следва?
Очакванията за втората третина на годината са свързани с лек спад в броя на сделките, особено при вторичния пазар. Лихвите остават сравнително стабилни, но натискът върху банките се засилва, а регулациите се затягат. Все повече купувачи се насочват към имоти с добавена стойност: добра локация, ниски разходи, висок енергиен клас.
Заключението е ясно: 2025 не е година на срив, но е година на избор. Избор между разум и самозаблуда. И докато едни продават и купуват в реалност, други живеят в илюзията за „най-доброто време за продажба“ – което, уви, може би вече е било.
За другите видеа можете да се абонирате за влога ми на @miroslavy
Можете да харесате страницата на компанията във Facebook - Tiaestates или да ме последвате във Facebook и LinkedIn - Miroslav Yazov, където редовно публикувам интересни факти и статии, както и забавни моменти от живота си като брокер.
За оферти, които предлагам за покупка или под наем можете да посетите сайта ми на https://tiaris.bg/.
Ако пък предпочитате да почетете, на https://tiaris.bg/news можете да откриете статии по темите, които дискутирам във влога.
Ако пък искате да се свържете директно с мен 0899 105 305, дори и да не мога да говоря в момента - винаги връщам обаждане.
Информация по комментариям в разработке