胡‧說樓市｜「不吃不喝18.8年先買到樓」，原來有偏差!?｜Yahoo Hong Kong

國際公共政策顧問機構Demographia公布「國際樓價負擔能力」報告反映，香港已連續13年成為全球樓價最難負擔的城市，樓價對收入的比率為18.8倍，也就是我們常常說，要不吃不喝18.8年才能夠買樓的地步。表面上看似很誇張的數字，但實際上，報告又多能反映實況?
翻查該報告，顧問機構共針對八個國家，包括中國、英國、美國、加拿大、澳洲、紐西蘭、新加坡及愛爾蘭內的94個城市作出調查，他們會抽出當地城市的「樓價中位數」，並與「家庭全年收入中位數」對比。
如果得出結果，是樓價對收入比率高於5.1倍，也就是不吃不喝5.1年才能買樓，已經屬於「極難負擔」水平；若介乎4.1至5倍則屬於「嚴重難負擔」、3.1至4倍為「中等難負擔」，而低於3倍則屬於「可負擔」。2022年，全球94個城市中，並無一個城市屬於「可負擔」，也是調查19年來首次出現如此現象。
究竟香港情況有多嚴重? 雖然去年樓價回落15%，但據2022年的調查結果反映，香港的樓價與收入比率已由2021年的23.2倍，回落至18.8倍，但仍然在94個城市中排行首位，遠遠拋離第二位的澳洲悉尼13.3倍、以及加拿大溫哥華的12倍。
如果我們細心研究報告，你會發現在統計過程中，有很多因素並未加入考慮。例如在「家庭全年收入中位數」中，是以除稅前的收入計算，但實況是不同國家所繳納的稅階不同。若不把徵收高稅率城市的除稅後收入對比，會低估實況；反觀香港稅階不高，跟其他高稅率城市比較，也會高估了問題。
買樓會借取按揭，按揭亦受息率因素影響，樓價高低也視乎不同房屋的質素。報告認為上述因素對各國的差異不大，所以也明確指出沒有把相關因素計算在內，但實況卻是不同國家的按揭政策不同，例如香港的按揭政策也有明顯轉變，以往過千萬元物業只能借取一半按揭，但現在已可透過按揭保險借取高成數按揭，而這些因素都足以影響小市民的負擔能力。
對於報告內容，可能大家都有保留，但這是否代表香港樓價已可負擔? 這一點在我們之前的影片也曾說明，如果我們以最新的樓價，並加入按揭成數、息率等因素計算，對照今日與去年的負擔水平，結果又能否更貼近實況?

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