L'anno 2026 segna un punto di svolta cruciale per il mercato immobiliare residenziale in Italia. Dopo anni di fluttuazioni dei tassi di interesse e modifiche normative, l'acquisto della prima casa rimane il sognio primario per milioni di italiani, ma anche una sfida complessa sotto il profilo finanziario.
In questo scenario, il Mutuo 100% garantito da Consap si conferma non solo come una misura assistenziale, ma come l'unico vero ascensore sociale capace di trasformare l'aspirazione abitativa in realtà tangibile per chi non dispone di ingenti liquidità iniziali.
Tuttavia, il panorama del 2026 è diverso da quello degli anni precedenti. Le banche, pur aderendo alle iniziative statali, hanno inasprito i criteri di valutazione del merito creditizio (credit scoring). Non basta più avere i requisiti "sulla carta"; è necessario presentare la pratica in modo inattaccabile. È qui che entra in gioco la professionalità di partner come Retefin, che non si limita a intermediare, ma costruisce la "bancabilità" del cliente.
Affidarsi a Retefin nel 2026 significa avere una bussola in un mare normativo in continua evoluzione, garantendo che la richiesta di mutuo non sia solo un tentativo, ma un progetto destinato al successo.
2. Che cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)?
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è stato istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) con la Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (art. 1, comma 48, lett. c). La gestione è affidata alla Consap S.p.A. (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), una società in-house del MEF.
La Meccanica della Garanzia
Tecnicamente, il Fondo non eroga denaro al cittadino. Esso offre una garanzia di Stato alle banche finanziatrici. In termini poveri, lo Stato si fa "fideiussore" per il cittadino. Se il mutuatario non paga le rate, il Fondo interviene rimborsando la banca per la quota garantita (generalmente il 50%, elevabile all'80% o più per le categorie prioritarie). Successivamente, lo Stato si rivarrà sul cittadino per recuperare la somma.
Per le banche, questa garanzia "a prima richiesta" riduce drasticamente l'assorbimento patrimoniale imposto dalle regole di Basilea, rendendo i mutui ad alto Loan-to-Value (LTV) meno rischiosi e, quindi, erogabili. Senza Consap, un mutuo al 100% sarebbe per la banca un prodotto ad altissimo rischio e costo.
3. Il "Mutuo 100%": Mito o Realtà Normativa?
Molti clienti arrivano negli uffici di Retefin chiedendo: "Esiste davvero il mutuo al 100%?". La risposta è sì, ma con delle precisazioni fondamentali che solo un consulente esperto può chiarire.
Il Fondo Consap offre una garanzia che copre, nella versione potenziata (attiva anche per tutto il 2026), l'80% della quota capitale. Questo permette alla banca di erogare un finanziamento che copre il 100% del prezzo di acquisto dell'immobile (Loan-to-Value 100%), poiché il rischio residuo non coperto dall'ipoteca è assorbito dalla garanzia statale.
La differenza tra 80% e 100%
Garanzia all'80%: Si riferisce a quanto lo Stato "copre" del rischio banca.
Mutuo al 100%: Si riferisce a quanto la banca eroga rispetto al valore della casa.
È fondamentale comprendere che non tutte le banche aderenti al Fondo Consap offrono il prodotto al 100%. Molte si fermano al 95% o chiedono tassi più alti. Retefin, grazie al suo monitoraggio costante del mercato bancario, sa esattamente quali istituti nel 2026 stanno spingendo commercialmente il prodotto 100% secco e quali, invece, lo tengono a listino solo formalmente.
4. Le Novità della Legge di Bilancio 2025-2027
La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), che regola lo scenario attuale del 2026, ha prorogato l'operatività della garanzia potenziata fino al 31 dicembre 2027.
Le principali conferme per il 2026 sono:
Rifinanziamento: Il fondo è stato dotato di ulteriori risorse (270 milioni di euro per il 2026) per evitare lo "stop and go" delle domande che si verificava in passato.
Estensione Categorie: Oltre ai giovani, la garanzia è strutturata per supportare le famiglie numerose, un tema caro alle politiche di welfare attuali.
Cosa NON è stato prorogato
È vitale sottolineare, per onestà intellettuale e professionalità (valori cardine di Retefin), che dal 1° Gennaio 2025 sono scadute le agevolazioni fiscali (esenzione imposta di registro, ipotecaria e catastale) per gli Under 36. Questo significa che nel 2026 si può ottenere il mutuo al 100% (grazie a Consap), ma si dovranno pagare le imposte ordinarie sull'acquisto (2% come prima casa). Questo aumenta il fabbisogno di liquidità iniziale ("spese accessorie").
Qui la consulenza di Retefin diventa indispensabile: calcolare esattamente il "Cash to Close" (denaro necessario alla chiusura) per evitare che il cliente arrivi al rogito senza i fondi per pagare il notaio o le tasse, nonostante abbia il mutuo approvato.
per informazioni www.retefin.it
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