胡‧說樓市｜減息後二手續靜，寄望新盤衝擊市場?｜Yahoo Hong Kong

香港隨著美國減息，被視為繼全面撤辣後的另一利好消息，但減息後的首個周末，本港樓市並未有太大反應，發展商仍然需要減價促銷，以便套現。是市場需要時間消化，還是減息完全沒有任何作用？ 各大銀行下調最優惠利率後，目前樓按利率回到3.875厘，對按揭供款來說，每借100萬元少供140多元的效應並未在二手成交上反映。十個主要屋苑在減息後首個周末，僅錄得七宗成交，創八星期新低，半數零成交。減息效果不如預期，也與二月全面撤辣時截然不同，這反映出當前市場氣氛更為審慎，即使沒有更強措施，即使減息也未必見效。 反而要刺激買家入市意欲，仍需減價才有吸引力，例如在美孚新邨，減息後首宗成交為七期萬事達廣場11號高層C室，這個實用466呎的單位，原業主最終以509萬元售出，平均呎價10,923元，相較於最初買入價580萬元，須蝕71萬元才能轉手。 上車盤沙田河畔花園，一個A座中層2室，實用面積269呎的單位，業主在2015年以372萬元買入，但最終以342萬元成交，九年間跌價約7%。至於白石角Silicon Hill剛入伙不久，全盤錄得的首宗二手成交，一個位於1座中層A3室，實用面積222呎的開放式單位，連租約以300萬元售出，較原購入價397萬元蝕97萬元，期內貶值24%。 昔日是強橫的業主市，需要買家追價，今日演變成買家市，即使減息後也無改變。這不僅因為減息影響力度不足，還因為二手市場也受到一手市場牽引。發展商在大量供應下開價的態度，直接影響持貨業主的叫價能力。 雖然各大發展商在減息前紛紛表示減息利好樓市，還說「供平過租」的時代重臨，但實際上減息後開價的兩個全新盤，英皇跑馬地「One Jardine's Lookout」報出同區自2013年新例後的新低，隨後更受關注的新地啟德大盤「天璽 ‧ 天」也開出了同區七年新低價。 「天璽 ‧ 天」分兩期，共提供1,490個單位，今次推售的第一期906伙，首張價單182個單位，折實即供平均呎價19,668元，入場價477萬元，不僅創同區七年新低，還因為兩年前，新地推出元朗站上蓋「The YOHO Hub I」的均價是19,899元，如今市區啟德價比新界元朗站還要低。如果減息真的對樓市帶來強心針，發展商又何需用此手法推盤呢？ 「天璽 ‧ 天」本是政府賣地史上最貴的住宅地，新地在2018年以251.61億元投得，每呎地價17,776元，對照19,668元的開價，售價較地價僅高10%，環顧啟德及跑道區，並沒有一個樓盤有如此低的溢價。根據資料顯示，啟德市中心的項目，首批售價通常超過地價兩倍以上。 當新盤開價降到如此水平，雖然減息有利於入市，但原本準備換樓的二手業主，面對資產大幅貶值，也缺乏動力去換樓。即使「天璽 ‧ 天」開價相對回歸理性，但如果沒有新動力進入樓市，同樣面對銷情壓力。因此，「天璽 ‧ 天」的銷情很關鍵，值得我們關注。

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