买房全知道：如何选贷款，一招教你没有压力省8万美金！

#奥兰多房产 #房贷 #贷款买房
-----------------------视频目录--------------------------
00:00 - Instroduction 简介
00:34 - Should I get a mortgage 是否应该贷款买房
01:30 - How to choose mortgage 如何选贷款
02:41 - 4 Common Mistakes in Mortgage 贷款常见4个误区
-------------------------房子简介------------------------
今天来和大家聊聊要不要贷款买房，怎么选贷款？上次和大家聊如何计算投资房的出租回报率, 我们用的例子里，如果实用贷款，现金流反而降低，引发了关于很多贷款的问题，我们今天和大家详细聊聊，特别教你一招贷款可以没有压力的省利息。

很多朋友买房的时候都会问，是不是应该贷款。这个具体问题具体分析，一看你的预算和你想买的房子价格，二看你能拿到的贷款利率和条款。有了相关的数字之后，大家可以参见我们上一期视频，帮大家用电子表格详细算，算出来cash on cash return 也就是现金回报率。 这里就不再累述。房产投资不仅仅是一个数字更是一个艺术。大家在比较现金流收入的时候也要平衡房子的增值收益。就像我们上次的例子，贷款之后虽然现金流降低了，但是同样的资金可以买两套房子还有一些备用资金，如果选的投资项目合适，利用贷款杠杆可以翻倍增值收益。

在每个贷款项目之间做比较的时候，除了看贷款的利率和费用，大家还需要特别关注贷款的时间。抢房的时候，不管是刚上市的低价法拍房，还是开发商年底的限时大优惠，现金绝对是王道，因为过户时间快，在奥兰多，现金可以在15天内过户，但是贷款一般需要30-45天。所以卖家都会优先现金买家。如果大家要抢房，但是手头现金不够，可以考虑一下不查收如的贷款，所谓不查收入的贷款，它只看抵押品，也就是房子，对贷款人资质基本没有多大要求，对收入啊，负债啊，信誉啊，这三个贷款要素，基本是你说什么他信什么，所以审核时间非常快，很多可以在1-2周内搞定。但是，这种贷款它一般利率高，贷款成本也高，所以大家一定要算清楚是不是值得用这样的贷款去抢房。

我今天最想和大家聊的还是我们在帮客户买房的过程中常常看到的一些贷款误区。
误区一，就是只看首付和利率。美国人买车买房最常问就是 how much down, what‘s the monthly payment. 而我发现国内的朋友最看中利率和首付。这就很容易载坑。都是30%首付的贷款买30万的房子，利率都是4%， 如果是等额本息，那30年贷款的总利息是$15万多；如果是interest only的贷款总利息就是25万多。这主要是因为等额本息每个月支付一部分本金，然后重新计算剩余本金的利息，随着时间的推移，需要支付利息的本金就越来越少了，所以总共付的利息也少了。而interest only的贷款如果你不额外去支付本金的话，永远支付的都是同样本金的利息。那是不是说interest only 的贷款就不好呢？不一定，如果你打算两年支付掉贷款，等额本息的总利息就是 $17190, 而interst only 的贷款就是$16800。这是应为在美国贷款的等额本息贷款里，刚开始的这几年每个月按揭里，利息是占了大部分。这个实际算法敢兴趣的朋友可以细掰，其他人直接到网上找房贷计算器就可以了，没必要浪费时间，重点还是看你打算持有多久贷款。很多不查收如的贷款是interest only，大家需要需要抢房周转资金可以详细算是不是适合自己的情况。

误区二， 拿了pre qual就肯定能拿到贷款。 在美国买房，房产经纪人一定会请你先做贷款预批，如果是现金买家，出示资金证明就可以了。有些朋友觉得拿到预批就稳拿贷款了。那肯定是没有仔细看预批信。预批一般是根据简单资料了解情况后做的推算，实际申请贷款的时候，银行会详细审核你的信用，收入和债务，这就有可能它详细审核之后觉得不能批给你，额度，利率变化了。也存在贷款银行政策变化，不在带给一些地区，某种类型的当初，或者是外国买家。所以没有拿到贷款之前都不是100%确定的。特别是买期房，交房时间长，如果买家在看房市做了预批，交房实在6个月之后，那是会存在很多不确定因素的。
误区三，定息，ARM, ballon分不清. 一个30年按揭，4%利率的贷款就是30年利率不变吗？这就要看你是不是fixed rate。 所谓的ARM 就是adjustable rate mortgage, 可调利率贷款。这种贷款一般有 5年，或7年的ARM 也就是5或7年定息，之后按市场标杆指数调节利率。这里大家要注意看清楚限制，也就是我们常说的cap。它一般会限制每年的涨幅和最大涨幅。看这些的原因，说白了就是要搞清楚最坏情况下自己的月供是什么情况。而ballon就是说贷款在某一时间点需要一次性支付余额本金。一个30年按揭的7年ballon就是说这个贷款虽然是按30年来算按揭的，但是地7年的时候需要还清本金余额。作为业主，要么你在7年还清贷款，要么就在7年内重新贷款。Balloon 在fixed rate 和 ARM里都有存在。上次次贷危机里，很多人在ARM和Balloon上栽跟头，这两种贷款随即臭名卓著，一时间成了坑人的带名词。我觉得ARM， Balloon不可怕，它的优势就是和定息比他们的利率会低，或者是贷给拿不到定息的买家；但是大家在申请这种贷款的时候需要清醒的了解它的风险性，更要详细的计算具体的可能情况，再做觉得这种贷款适不适合。
误区四，15年按揭比30年按揭省利息。 15年按揭一般比30年按揭利率低，而且还款时间段，所以同样的本金产生的利息也就少了。就连美国理财大侠 dave ramsey也推荐15年贷款。但是15年按揭的每月月供更高，不管是自己的家，还是投资出租房，每月的现金流压力也更大。换句话说，经济不好的时候你的日子就很难过。如果相信自己的自制力的话，我来教你一个简单的办法，帮你省利息还不增加你的压力。那就是贷30年按揭，每月按15年按揭还款。举个例子 还是30万的房子，20%首付， 现在30年按揭是3.375%， 15年按揭2.75%。 30年按揭的月供是$1061, 15年按揭的月供是$1629。 15年按揭贷款15年的总利息是$53165; 如果你30年按揭每月按$1629来支付贷款，那么你可以17年多支付完贷款，总利息是$97172。比30年按揭省了8万多的利息。虽然他没有15年的省钱，但是它有足够的灵活度，你资金充足的时候可以额外支付本金，资金紧张的时候压力要比背15年按揭贷款小50%多。

我是房地产经纪人，贷款并不是我的本行，但是作为一个出租房投资人和房东，我希望我今天分享的这些心得对你今后的买房也有帮助。如果喜欢我们的视频，记得点赞关注我们的频道！也欢迎大家在留言栏分享你的看法。我们下期节目再见， 下次我们和大家聊聊怎么出offer.
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